Kansen en aandachtspunten bij vastgoedfinanciering
Vastgoed is een geliefd investeringsobject voor beleggers. De aankoop van vastgoed kan op verschillende manieren worden gefinancierd. De wijze waarop vastgoed wordt gefinancierd en aangewend kan uiteenlopende fiscale consequenties met zich mee brengen. Door een aantal recente en aankomende wetswijzigingen liggen er nieuwe kansen, maar zijn er ook extra aandachtspunten. Susan Raaijmakers, Vastgoed Partner Taxand Nederland BV, gaat hier verder op in.
Wij bespreken twee veelvoorkomende investeringsscenario’s met de verhoudingen en mogelijkheden tussen een aandeelhouder en zijn BV. Daarnaast gaan wij kort in op de impact van de belangrijkste (aankomende) wetswijzigingen.
Aankoop in privé en financiering vanuit de BV
Dga’s die overtollige liquiditeiten uit hun BV willen beleggen in vastgoed kunnen hiervoor een lening aantrekken vanuit hun BV. De fiscale gevolgen van een dergelijke lening laten zich onderscheiden op het niveau van de BV en op aandeelhoudersniveau.
1.1. Fiscale aandachtspunten bij de BV
Op het niveau van de BV zijn de rente-inkomsten belast met vennootschapsbelasting (20-25%). Dit scenario kan interessant zijn indien de BV verrekenbare verliezen heeft. Wel moet in dit kader worden bedacht dat er inkomstenbelasting verschuldigd zal zijn op het moment dat de BV de inkomsten aan de aandeelhouder uitkeert.
1.2. Fiscale aandachtspunten bij de aandeelhouder
Op het niveau van de aandeelhouder is het voor de belastingheffing van belang om vast te stellen of het vastgoed kwalificeert als belegging (box 3) of als ondernemingsvermogen (box 1).
Belegging – box 3
Als het vastgoed als belegging kwalificeert, zijn de (huur)inkomsten uit het vastgoed als zodanig niet belast en zijn de rente-uitgaven op de lening niet aftrekbaar. In box 3 wordt belasting geheven over een forfaitair rendement over de waarde van de bezittingen (waaronder het vastgoed) verminderd met de schulden (de lening). Indien het vastgoed volledig of grotendeels gefinancierd is met een lening, verlaagt dit de grondslag voor de belastingheffing.
Vanaf 1 januari 2017 is de box 3-heffing gewijzigd. Voorheen gold een forfaitair rendement van 4% over de waarde van de bezittingen minus de schulden. Vanaf 1 januari 2017 geldt een progressief fictief rendement van 2,871% (vermogen tot EUR 75.000), 4,6% (vermogen tussen de EUR 75.000 en EUR 975.000) of 5,39% (vermogen boven de EUR 975.000). De effectieve box 3 belastingdruk kan in 2017 dus iets toenemen.
Onderneming – box 1
Particulieren die actief met het vastgoed aan de slag gaan en dus méér doen dan normaal actief vermogensbeheer, zijn belast in box 1. Ook particulieren voor wie het vastgoed tot het ondernemingsvermogen behoort of particulieren die het vastgoed verhuren aan hun eigen BV zijn belast in box 1.
In deze situaties geldt enerzijds dat de (huur)inkomsten uit het vastgoed bij de aandeelhouder worden belast tegen maximaal 52%, anderzijds zijn de rente-uitgaven op de lening tegen maximaal 52% aftrekbaar bij de aandeelhouder.
Aankoop via BV en financieren via BV of privé
Het is ook mogelijk om de aankoop van vastgoed via een BV vorm te geven. De BV kan hiervoor lenen van de aandeelhouder (de andersom situatie als die wij hierboven bespraken), lenen van een bank of eigen middelen aanwenden.
2.1. Fiscale aandachtspunten bij de BV
De (huur)inkomsten van de BV zijn belast met vennootschapsbelasting (20-25%). Daartegenover staat dat de kosten die verband houden met het vastgoed, aftrekbaar zijn (onderhoudskosten etc.).
De rente die de BV moet betalen aan haar schuldeiser is doorgaans aftrekbaar in de vennootschapsbelasting (mits de rente zakelijk is). Bij een eventuele oninbaarheid van de lening kan de lening worden afgewaardeerd, tenzij de voorwaarden van de lening niet zakelijk zijn. Bij externe financiering (via een bank) is dit doorgaans overigens geen probleem. Bij financiering via de aandeelhouder is het van belang dat de voorwaarden overeenkomen met de voorwaarden die een bank zou eisen (denk hierbij aan zekerheden, een aflossingsschema en een zakelijk rentepercentage). Dit zal de komende tijd een extra aandachtspunt zijn bij de fiscus.
Een belangrijke recente internationale ontwikkeling die bij vastgoedfinanciering kan spelen is de implementatie van de Europese “Anti Tax Avoidance Directive” (“ATAD”). Op grond van deze richtlijn wordt de renteaftrek in de toekomst mogelijk beperkt. Met ingang van (waarschijnlijk) 1 januari 2019 moet Nederland een regeling hebben geïmplementeerd op grond waarvan de netto rentekosten slechts aftrekbaar zijn tot 30% van de EBITDA.
Wel geldt dat Nederland een uitzondering mag opnemen op grond waarvan de eerste EUR 3 miljoen aan “netto-rente” (lees: te betalen minus te ontvangen rente) aftrekbaar blijft. Voor het MKB zal deze renteaftrekbeperking dan vermoedelijk niet snel aan de orde zijn. Daarnaast kunnen er uitzonderingsregels worden getroffen voor vennootschappen die geen onderdeel zijn van een geconsolideerde groep of voor leningen die vóór 17 juni 2016 zijn aangegaan en nadien niet meer zijn gewijzigd.
Deze renteaftrekbeperking is vooral relevant voor de grotere vastgoedconcerns die gaan herfinancieren of nieuwe investeringen doen. Zij moeten er op bedacht zijn dat de rentekosten mogelijk niet meer volledig aftrekbaar zijn. Het is dus belangrijk om van te voren een inschatting te maken van de benodigde financiering en de daarmee samenhangende rentelast.
2.2. Fiscale aandachtspunten bij de aandeelhouder
Indien een (groot)aandeelhouder in dit scenario een lening aan zijn BV heeft verstrekt, geldt dat de rente-inkomsten in beginsel worden belast in box 1 (maximaal 52%).
Heeft u vragen? Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Susan Raaijmakers, Vastgoed Partner bij Taxand Nederland B.V. via: susan.raaijmakers@taxand.nl of via http://www.taxand.nl/en/team-member/susan-raaijmakers/
Bezoek ook de Dag van de Vastgoedfinanciering op 23 maart.
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.