Blog: Woningbemiddelaars, jullie verweer kan veel beter!
Veel huurbemiddelaars die de modelcontracten van Pararius hebben gebruikt, zijn door het arrest van de Hoge Raad van oktober 2015 uit het veld geslagen. Onterecht, wat mij betreft. Door dit arrest lijkt het erop dat zij ineens alle courtage moeten terugbetalen waar ze de afgelopen jaren hard voor gewerkt hebben: al hun inkomsten zijn betaald door huurders. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Ik denk inderdaad dat dat niet klopt. Maar om de rechter daarvan te overtuigen, zal de bemiddelaar wel goed verweer moeten voeren.
Er bestaan veel misverstanden over de betekenis van het arrest van de Hoge Raad. Niet alleen onder huurders en hun incassobureaus, maar ook onder bemiddelaars en hun advocaten. Ik benoem vier veel gehoorde misverstanden over bemiddelingskosten.
Misverstand 1: ‘Woning op je website? Dat betekent dat je volledig moet terugbetalen’.
Het plaatsen van een advertentie betekent nog niet dat de bemiddelaar ook het contract in opdracht van de verhuurder heeft opgesteld. Bemiddeling kent verschillende fases, waaronder het zoeken naar een woning (of een huurder). Een bemiddelaar kan toch best zoeken voor de verhuurder en vervolgens in de contracteerfase de belangen van de gevonden huurder behartigen? Artikel 7:417 BW is uitsluitend ingevoerd voor gevallen waarin iemand benadeeld zou kunnen worden.
Misverstand 2: ‘Of de verhuurder betaald heeft, is niet relevant’.
Natuurlijk is dat wel relevant. De Hoge Raad heeft gezegd dat voor het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder niet vereist is dat de verhuurder iets betaald heeft. Maar de hele reden waarom artikel 7:417 BW is ingevoerd, was dat de wetgever wilde voorkomen dat bemiddelaars van beide partijen geld vroegen. Feitelijk voldeden veel bemiddelaars dus aan het doel van de wet: één van beide partijen betaalde. Het kan niet de bedoeling zijn dat die bemiddelaars dan toch hun hele omzet zouden moeten terugbetalen, terwijl de huurders wel hebben geprofiteerd van hun diensten. Rechters moeten daar wel door de bemiddelaar op gewezen worden.
Misverstand 3: ‘Als de bemiddelaar twee heren heeft gediend, is de courtage per definitie een onredelijk voordeel (artikel 7:264 BW)’.
Onzin. De regeling van artikel 7:417 was juist uitdrukkelijk niet bedoeld als een inhoudelijk oordeel over wie welke kosten redelijkerwijs zou moeten dragen: de keuze om de betalingsverplichting bij de verhuurder te leggen was puur praktisch. De wet had net zo goed de huurder kunnen aanwijzen.
Misverstand 4: ‘De verjaringstermijn is altijd 5 jaar’.
In een eerdere column op VJ heb ik al betoogd dat de verjaringstermijn 3 jaar is, geen 5 jaar. In de vele discussies die ik tot nu toe voor cliënten heb gevoerd, heb ik nog geen overtuigend argument gehoord waarom dat niet waar zou zijn. Syncasso betoogt bijvoorbeeld in haar standaardbrieven dat geen sprake is van vernietigbaarheid, maar van verval van recht. Dat betoog is onjuist, de uitspraken van de procureur-generaal worden in die brieven volledig uit hun verband gerukt.
Deze argumenten zijn bij de rechter nog niet of nauwelijks aan bod gekomen. Het zal u duidelijk zijn: wat mij betreft zou dat wel moeten. Als het aan mij ligt is het laatste woord hier nog niet over gezegd.
Wilt u meer weten hierover? U kunt contact opnemen via huurrecht@dekempenaer.nl of bel 026-352 28 24.
Een blog van Laurens Vrakking, advocaat bij De Kempenaer Advocaten.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.