Column: Studeren, logeren, wonen … of toch maar slopen?
De IPD Nederlandse Kwartaal Vastgoedindex laat over het derde kwartaal van 2015 een totaalrendement voor kantoren zien van 1,9%. Na de crisis richt de vastgoedmarkt zich langzaam op. Maar het gat in waarde tussen verhuurd en niet-verhuurd is aanzienlijk. Zo’n 17% kantoorruimte staat leeg. Voor zo’n 60% van die bijna 8 miljoen leegstaande kantoren is dat structureel. Leegstand kost geld en noopt tot actie. Of dat nou verkopen, transformeren of slopen is.
Vooral in de Randstad en vooral bij kantoorruimte die niet op de A-locatie is gevestigd, is het probleem van leegstand groot. Een aanzienlijk deel zou eigenlijk moeten worden afgewaardeerd. De vraag naar kantoorruimte komt structureel lager te liggen door thuiswerken, flexibilisering van werkplekken en een afname van het aantal kantoormedewerkers door voortschrijdende digitalisering, parttimers en papa-dagen.
Maar ook dataopslag in the cloud zorgt voor een dalende vraag naar archief- en serverruimte. Dat betekent dat er een flinke wissel wordt getrokken op het vastgoedbeheer. Hoe hou je het rendabel? Daarnaast kunnen gemeenten via de Wet kraken en leegstand eigenaren met een Leegstandsverordening tot actie manen. Leegstand is immers niet bevorderlijk voor de leefbaarheid. In een stad als Amsterdam is elke ongebruikte plek een rotte kies te veel, zeker nu er langzaam oververhitting ontstaat.
Afwaarderen
Het kabinet stimuleert herbestemming met aangepaste regelgeving. Transformatie is voor eigenaren eerder een optie als de werkelijke waarde van het vastgoed wordt gehanteerd. Afwaarderen dus, als banken en WOZ-beschikkingen dit mogelijk maken. Er is immers vaak een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de reële waarde. Bij tijdelijke transformatie kan het investeringsbedrag voor transformatie relatief laag blijven. Na afloop van de exploitatieperiode moet de gehele investering uit huuropbrengsten zijn terugverdiend. De beperkte investering noopt wel tot wooneenheden met een basaal afwerkingsniveau en gedeelde voorzieningen. De vraag naar semipermanente woningen komt ook vooral van jongeren, studenten, arbeidsmigranten of asielzoekers en vluchtelingen. Tijdelijke transformatie kan hier een wezenlijke maatschappelijke functie vervullen.
Transformatie tot hotel
Bij permanente transformatie ligt dat vaak wat complexer. De investering moet worden terugverdiend door verkoop of langdurige verhuurexploitatie. Zo werd in Amsterdam en andere grote steden de afgelopen jaren veelvuldig getransformeerd naar hotels of horecagelegenheden. Maar dit leidde tot toenemende protesten, zowel van hoteliers en hotelontwikkelaars als van omwonenden. De eerste twee groepen zag de concurrentie aanzienlijk toenemen met overcapaciteit en kelderende kamerprijzen tot gevolg. Maar ook omwonenden protesteerden tegen het offensief van rollende koffertjes. Dit jaar lijkt de transformatie naar hotels zich dan ook te stabiliseren.
Ook het aantal transformaties naar woningen lijkt na een vlucht in 2013 en 2014 nu weer lager uit te komen. Volgens JLL zijn de pareltjes in de grote steden wel omgebouwd. Met een hoog afwerkingsniveau zijn expats, senioren of net gescheiden alleenstaanden de meest geëigende doelgroepen. Toch blijkt men zich vaak niet voor langere tijd te willen vestigen. Belangrijkste redenen: een gebrek aan buitenruimte en de onaantrekkelijkheid van de locatie.
Te lang uitstellen
Sloop is zeker in de kleinere steden waar ombouw naar woningen en hotels minder aanlokkelijk is, een optie. Maar slopen is duur en wordt lang uitgesteld. Vaak te lang, zodat omliggende kantoorruimte grotere kans loopt om te worden meegesleept in de malaise. En dat is volgens mij iets dat we allemaal kost wat kost willen en moeten zien te voorkomen.
Een column van Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar.
Laatste nieuws
- 23-04-2024 17:38 Neprom en IVBN slaan alarm om huurwet: 'Cruciale aanpassingen worden genegeerd'
- 23-04-2024 16:21 Twee nieuwe huurders op bedrijvencentrum De Veemarkt in Amsterdam
- 23-04-2024 11:00 Door Artificial Intelligence 4,5 (van de 5) sterren op Trustpilot
- 23-04-2024 10:15 'Leer van Certitudo Capital, Signa en Evergrande en houd governance simpel'
- 23-04-2024 10:13 Middenhuurdebat: De Jonge verdedigt de vastgoedsector tegen nóg radicalere plannen
- 23-04-2024 09:14 Ontdek verschillende bouwstijlen voor jouw ideale woning
- 23-04-2024 09:09 CBS: Nieuwe woningen in pijplijn bijna gelijk aan 2022
- 23-04-2024 09:00 Multi neemt weer een fastfood-vestiging over
- 23-04-2024 06:00 Eerste Kamerlid Kemperman: ‘Nog maar de vraag of de Wet betaalbare huur er daadwerkelijk komt’
- 22-04-2024 17:22 DNB: Als huiseigenaren niet genoeg verduurzamen, dan dit verplichten bij aankoop
- 22-04-2024 16:51 Jessica Pilkes benoemd tot Head of Asset Management voor Noord-Europa van Prologis
- 22-04-2024 16:40 Particuliere belegger koopt kantorencomplex in Assen
- 22-04-2024 15:59 PVV helpt middenhuurregulering ‘waarschijnlijk’ naar een meerderheid in Tweede Kamer
- 22-04-2024 15:37 Intentieverklaring ASML en gemeente Eindhoven: Onderzoek naar uitbreiding op Brainport Industries Campus
- 22-04-2024 14:31 Verhuurders van monumenten opgelet: Bijna alle rijksmonumenten vallen straks in de middenhuur
- 22-04-2024 13:57 Hogere hypotheekrente op komst
- 22-04-2024 13:48 Week van de waarheid voor woningmarkt in de politiek
- 22-04-2024 13:44 Corporaties investeren fors, WSW heeft nog nooit zoveel leningen geborgd
- 22-04-2024 13:03 Scapino huurt in Cityplaza Nieuwegein
- 22-04-2024 12:51 ACE Real Estate Investments koopt kantoorgebouw aan Laan van Meerdervoort in Den Haag
- 22-04-2024 11:50 Vogue Bike huurt 10.500 m2 kantoor- en bedrijfsruimte in Aalsmeer
- 22-04-2024 11:21 Een straatje erbij: Stip aan horizon voor vlottrekken woningmarktcrisis?
- 22-04-2024 11:10 Flitsbezorger Getir vertrekt waarschijnlijk uit Nederland
- 22-04-2024 10:37 Willy Naessens Nederland bouwt nieuw distributiecentrum van Jysk in Lelystad
- 22-04-2024 09:39 Onderzoek: Duitse Mietspiegel-model mogelijk beter alternatief dan Wet betaalbare huur
- 22-04-2024 08:10 SEGRO: ‘Ambitieuze toekomstplannen, op voorwaarde van duurzame groei’
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.