Wet afnemend grensnut ook voor WOZ waardering (onder)grond: Toets uw WOZ-beschikking 2015!
Veel gemeenten hanteren een zogenaamde ‘grondnota’, een overzicht van het reeds vastgestelde en het gevoerde grondbeleid. Anderzijds worden in de nota de stand van zaken en de ontwikkelingen met betrekking tot het grondbeleid en de daaraan verbonden risico’s belicht. De nota is vaak ook leidraad in WOZ waarderingen. Maar niet altijd terecht!
Voor de waardering van de (onder)grond van instellingen in de gezondheidszorg (ziekenhuis-, verpleeg- en verzorg instellingen) stellen gemeenten zich op het standpunt dat de waarde moet worden afgeleid uit de ter plaatse geldende grondnota. In die nota staan de prijzen vermeld waarvoor de gemeenten die gronden uitgeeft. Die prijzen zijn ook maatgevend voor de WOZ waarderingen. Gemeenten blijken niet bereid daarvan af te wijken, ook niet als het gaat om relatief grote kavels. Regelmatig is daarover geprocedeerd. Tot voor kort zonder resultaat.
Recent verscheen een uitspraak van de Hoge Raad die een ommekeer lijkt in te leiden. Voor het eerst geeft de belastingrechter aan, dat bij de waardering van gronden de wet van het afnemende grensnut van toepassing is. Dat biedt goede mogelijkheden om de WOZ waarden 2015 (wederom) te toetsen waarbij, nu met steun van dit arrest, ook weer bijzondere aandacht moet worden besteed aan de wijze van waarderen van de (onder)grond. Het is weer wat moeilijker voor gemeenten om in een discussie daarover enkel te volstaan met een verwijzing naar het geldende gronduitgifte beleid.
Waarde in het economische verkeer
Voor de toepassing van de Wet WOZ worden gebouwen van instellingen in de gezondheidszorg gewaardeerd op de vervangingswaarde. Belangrijk onderdeel van die waarde is de grondwaarde. Daarover zegt de Wet WOZ dat die waarde dient te worden gesteld op de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen bij een (veronderstelde) aanbieding van die grond. Die prijs dient dan wel te worden vastgesteld met inachtneming van de bestemming van de grond. Op die wijze wordt in feite de waarde in het economische verkeer bepaald.
Normaliter wordt die waarde bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Met andere woorden: zijn er transacties in de markt van gronden met een gelijke bestemming. Dergelijke transacties komen zelden voor en al helemaal niet tussen private partijen. Veelal is de gemeente de enige aanbieder van gronden met een dergelijke bestemming. Zij laten zich bij dergelijke transacties leiden door de uitgifte prijzen als opgenomen in de grondnota. De gemeenten zijn niet of nauwelijks gevoelig voor het verweer dat het aannemelijk is, dat bij transacties waar het gaat om relatief grote metrages, de kopende partij prijsonderhandelingen zal openen, waardoor er uiteindelijk prijzen tot stand zullen komen die niet een op een aansluiten op de prijzen als aangegeven in de grondnota’s.
Jurisprudentie
In het verleden is regelmatig door diverse instellingen in de gezondheidszorg ( en het onderwijs) geprocedeerd over de waarde van de (onder) grond van gebouwen. Tot op heden zonder veel succes. De belastingrechter leek alleen bereid de grondnota geheel of gedeeltelijk buiten toepassing te laten, voor zover uit transacties van soortgelijke gronden zou volgen dat er inderdaad prijzen tot stand komen die afwijken van de prijzen in de grondnota. Dergelijke transacties zijn, als gezegd, niet of nauwelijks voor handen. De belastingrechter lijkt nu wel een opening te bieden om desondanks toch weer eens kritisch naar de grondposities te kijken. De Hoge Raad lijkt het eens met de opvatting van het gerechtshof Amsterdam dat de wet van het afnemende grensnut ook geldt voor WOZ taxaties van (onder)grond, ook als er geen concrete vergelijkingscijfers zijn.
Wat te doen…?
Voor zover u al niet elk jaar de WOZ waarde van uw instelling (laat) controleren is het belang daarvan nu weer verder toegenomen. Er is ruimte om bij de beoordeling ook weer eens kritisch te kijken naar de wijze van taxatie van de grondwaarden. Die waarden vormen immers een belangrijk deel van de WOZ waarde van uw gebouwen.
Dit artikel betreft het prestatieveld ‘Regelgeving’ uit de BDO Rendementsmonitor. Om uw verbeterpotentieel op een eenvoudige manier kwalitatief en kwantitatief in beeld te brengen heeft BDO de Rendementsmonitor ontwikkeld. Dit instrument toont middels negen prestatievelden het verbeterpotentieel van uw onderneming. BDO specialisten publiceren geregeld over deze negen prestatievelden, toegespitst op de vastgoedmarkt. www.bdo.nl/rendement
Auteurs:
mr. Robert van der Lee - robert.van.der.lee@bdo.nl
mr. Roderick de Haas – Roderick.de.haas@bdo.nl
BDO Branchegroep Vastgoed, Lokale Heffingen
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.