Meerdere en grootschalige transformaties voortaan eenvoudiger
Goed nieuws voor de vastgoedsector en dan met name voor de herontwikkelaars. Met ingang van 1 november 2014 is het Besluit omgevingsrecht (Bor) op een aantal onderdelen gewijzigd (zie Staatsblad 2014, nr 333). Wijzigingen die met name voor de vastgoedpraktijk van belang zijn, betreffen de wijzigingen ter zake vergunningvrij bouwen, “kruimelgevallen” en tijdelijke omgevingsvergunningen. Marieloe van der Stoep, advocaat bij De Advocaten van Van Riet, legt de wijzigingen uit.
Vergunningvrij bouwen
De hoofdregel is dat het verboden is een project uit te voeren, welk project bestaat uit het (ver)bouwen van een bouwwerk en/of in strijd is met bijvoorbeeld een bestemmingsplan zónder dat daarvoor een omgevingsvergunning is verstrekt. Hiervoor is in beginsel een omgevingsvergunning vereist. In afwijking van deze hoofdregel is voor de uitvoering van een aantal projecten geen omgevingsvergunning vereist. Door de wijziging van het Bor per 1 november 2014 is voor meer projecten géén omgevingsvergunning vereist.
Thans is de bouw van een bijgebouw of de uitbreiding daarvan in een achtererfgebied vergunningvrij, voor zover op een afstand van maximaal 4 meter van het hoofdgebouw niet hoger dan 5 meter wordt gebouwd. Indien het bijgebouw op een afstand ligt van méér dan 4 meter van het hoofdgebouw, dan mag de hoogte van dat bijgebouw hoger zijn dan 3 meter indien het dak wordt voorzien van een schuin dak, de dakvoet maximaal 3 meter hoog is en de daknok maximaal 5 meter hoog is. Hierdoor zijn de regels voor een bijgebouw in achtererfgebied zonder vergunning verruimd.
Kruimelgevallen – wijziging gebruik bestaande gebouwen
Indien een project in strijd is met bijvoorbeeld een bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden verleend, voor zover het project valt binnen een categorie zoals opgenomen in artikel 4 van Bijlage II van het Bor. Deze categorieën worden ook wel aangeduid als de “kruimengevallen”. Met ingang van 1 november 2014 is het aantal kruimengevallen eveneens toegenomen. Zo kan de functie van bestaande gebouwen binnen de bebouwde kom met een oppervlakte van meer dan 1.500 m2 gewijzigd worden. Men kan daarbij denken aan de transformatie van grootschalige kantoorruimte naar woonruimte. Verder is het onder meer mogelijk geworden dat afwijkend gebruik van gronden of bouwwerken voor een duur van maximaal 10 jaren wordt verleend op basis van deze kruimelgevallenregeling.
Voor de aanvraag van een vergunning voor een project, dat op basis van de kruimelgevallenregeling kan worden verleend, geldt de reguliere voorbereidingsprocedure. Doordat het aantal kruimelgevallen is vergroot, geldt voor meerdere projecten dat een vergunning kan worden verleend door toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure in plaats van de uitgebreide (en dus langere) voorbereidingsprocedure. De aanvrager van een vergunning voor een transformatieproject kan daardoor eerder beschikken over de omgevingsvergunning en kan dus ook eerder aan de slag gaan.
Tijdelijke omgevingsvergunningen
Indien een tijdelijk project in strijd is met bijvoorbeeld een bestemmingsplan kan een tijdelijke omgevingsvergunning worden verleend. Door de wijziging van het Bor kan voor alle tijdelijke bouwwerken een omgevingsvergunning voor bouwen worden verleend van maximaal 15 jaar. Men kan daarbij denken aan tijdelijke huisvesting voor studenten en arbeidsmigranten. Voor het verlenen van de tijdelijke omgevingsvergunning is het thans niet meer relevant in hoeverre de behoefte van bijvoorbeeld de huisvesting tijdelijk is. De behoefte kan derhalve permanent zijn, doch de bouw dient tijdelijk te zijn, bijvoorbeeld in afwachting van definitieve huisvesting. Daarvoor geldt dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk is dat het project zonder onomkeerbare gevolgen kan en zal worden beëindigd.
Conclusie
Door de wijziging van het Bor met ingang van 1 november 2014 zijn de mogelijkheden om vergunningvrij te bouwen verruimd en kunnen meerdere, grootschalige transformaties eenvoudiger plaatsvinden vanwege de verkorte voorbereidingsprocedure. Tevens zal het eenvoudiger zijn om tijdelijke bouwwerken mogelijk te maken. Al met al een verruiming van de mogelijkheden binnen het omgevingsrecht die recht doet aan de behoefte van de markt.
Marieloe van der Stoep is advocaat bij De Advocaten van Riet. Zij heeft een advies- en procespraktijk, waarin de nadrukt ligt op (geschillen op) het gebied van het omgevingsrecht en zakelijke rechten. Marieloe is te bereiken per e-mail vanderstoep@vanvanriet.nl of op het volgende telefoonnummer: +31 (0)30 – 263 50 80.
Laatste nieuws
- 12-06-2024 12:30 Met parametrisch ontwerpen hoef je nooit meer terug naar de tekentafel
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:40 ASML mag uitbreiden in Eindhoven, druk op woningbouw neemt verder toe
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Marja Appelman positief over Mona Keijzer als minister
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.