Goede voornemens en de herinvesteringsreserve
Houdt u zich nog aan de goede voornemens die u bijna twee maanden geleden heeft gemaakt? Ik moet eerlijk bekennen dat dit voor mij toch ieder jaar weer een lastige opgave blijkt te zijn. Naar de buitenwereld probeer ik dan nog de schijn op te houden dat mijn voornemens onverminderd overeind staan. Of mijn omgeving dat altijd gelooft vraag ik me echter wel af.
Iets vergelijkbaars kom ik regelmatig tegen bij het voornemen om een vervangend pand aan te schaffen nadat het oude pand is verkocht. Dit voornemen is een van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de toepassing van de fiscale herinvesteringsreserve, een faciliteit waarmee iedere vastgoedinvesteerder ongetwijfeld bekend zal zijn. De belastingdienst wil in de praktijk nog wel eens vraagtekens zetten bij de aanwezigheid van dit voornemen. Als u dan niet in staat bent om dit aan te tonen, wordt de boekwinst alsnog belast!
Aan voorwaarden voldoen
De herinvesteringsreserve kan worden gevormd indien bij de verkoop van een pand een fiscale boekwinst wordt behaald. Hiermee kan men voorkomen dat moet worden afgerekend over deze boekwinst. Om in aanmerking te komen voor deze fiscale faciliteit moet wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Zo moet binnen drie jaar na het jaar waarin de verkoop heeft plaatsgevonden een vervangend pand worden gekocht. Het vervangende pand moet dezelfde economische functie hebben als het pand dat is verkocht. Kort gezegd komt dit er op neer dat een pand ‘in eigen gebruik’ alleen kan worden vervangen door een ander pand ‘in eigen gebruik’ en een beleggingspand kan alleen worden vervangen door een ander beleggingspand.
De bakker die zijn winkelpand heeft verkocht kan de opbrengst dus niet gebruiken om in woningen te gaan beleggen omdat de woningen niet dezelfde economische functie als het bedrijfspand hebben. Wel kan men een belegging in een kantoorpand worden vervangen door een belegging in een winkelpand. Bij beide panden staat het beleggingskarakter immers voorop. Het is zelfs mogelijk om een belegging in een pand te vervangen door een participatie in een (fiscaal transparant) vastgoedfonds.
Indien u aan het eind van het jaar waarin een pand is verkocht een herinvesteringsreserve wil vormen, dan dient u op dat moment een herinvesteringsvoornemen te hebben. Dit voornemen moet vervolgens aanwezig blijven tot u een vervangend pand heeft aangeschaft. Het komt echter regelmatig voor dat men de ernst van deze eis schromelijk onderschat. En dit geldt – zo moet ik helaas constateren – ook nog wel eens voor diegenen die de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting opstellen.
Succes boeken
Wie enigszins bekend is met de fiscale rechtspraak van de laatste jaren weet dat de belastingdienst regelmatig succes boekt voor de rechter met de stelling dat het herinvesteringsvoornemen ontbreekt. Dit is voor de belastingplichtigen in kwestie buitengewoon jammer omdat het vaak om situaties gaat waarin men de discussie op relatief eenvoudige wijze had kunnen voorkomen. Mocht u of uw bv een herinvesteringsreserve hebben gevormd of gaan vormen, zorg er dan voor dat u goed in staat bent het herinvesteringsvoornemen aan te tonen. Hierbij zult u aandacht moeten hebben voor de volgende aspecten.
Op de eerste plaats is het aan de belastingplichtige, dus aan u of aan de bv, om het voornemen tot herinvesteren aannemelijk te maken. Als de inspecteur het hier niet mee eens is, dan zal hij moeten aantonen dat het voornemen niet aanwezig is. Het is dus belangrijk om het de inspecteur zo moeilijk mogelijk te maken en hem het liefst bij voorbaat te ontmoedigen. Dit doet u op de eerste plaats door zo concreet mogelijk te zijn en niet slechts op algemeenheden te vertrouwen. Het is dus bijvoorbeeld niet voldoende dat de bv deel uitmaakt van een vastgoedconcern dat regelmatig panden aan- en verkoopt. Hoewel dit soms wel als een aanwijzing wordt gezien dat er wellicht een herinvesteringsvoornemen aanwezig is, is dit op zichzelf niet voldoende om de discussie te winnen.
Ook het feit dat de bv als doelstelling heeft om vastgoed te exploiteren is op zichzelf niet voldoende om een herinvesteringsvoornemen aanwezig te achten. Wat bijvoorbeeld wel kan helpen is het kunnen overleggen van concrete financieringsoffertes en zoekopdrachten voor makelaars. Daarnaast is het van belang dat het voornemen ook goed wordt vastgelegd in de notulen van de directievergadering of van de vergadering van aandeelhouders. Kijk daarbij goed wie precies bevoegd is om de herinvestering te doen. Bij een bv zal dit veelal de directie zijn (en dus niet de AVA). Ook dient u er rekening mee te houden dat de verkoopopbrengst of een groot deel daarvan daadwerkelijk beschikbaar blijft om de vervangende investering te doen. De opbrengst mag wel tijdelijk worden geïnvesteerd in beleggingen die eenvoudig weer liquide zijn te maken.
Kortom, in het kader van de herinvesteringsreserve raad ik u aan om in ieder geval één goed voornemen altijd te blijven naleven: zorg dat u zo goed mogelijk in staat bent het herinvesteringsvoornemen aan te tonen.
Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is te bereiken op tel. 06-12928834 of per e-mail: ARozendal@rsmnlk.nl
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.