Kees de Kort: Verliesneming essentieel voor oplossing problemen in vastgoedsector
Banken en beleggers hebben nog een lange weg te gaan voordat de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt weer herstelt. Alle partijen moeten eerst hun verlies durven te nemen. Daarmee is de eerste stap gezet. Dat adviseert Kees de Kort, BNR-columnist en macro analist, in de aanloop van zijn presentatie op het komende Vastgoedbeleggers Seminar van Vastgoedjournaal op 18 maart aanstaande.
Scherp, recalcitrant, eigenwijs, het zijn stuk voor stuk kwalificaties die aan Kees de Kort (57) worden toegedicht. Het publiek kent De Kort van zijn dagelijkse commentaar op BNR waarin hij de pijnpunten in de actuele economische ontwikkelingen steeds weet bloot te leggen.
De voorzichtige optimistische geluiden over het nakende herstel van de Nederlandse commerciële vastgoedsector deelt De Kort niet. Verschillende recente rapporten van bedrijfsmakelaars maakten gewag van de eerste herstelsignalen zoals de licht klimmende huurprijzen in bepaalde delen van de markt en het aanzwellende volume van de beleggingsmarkt. “Het gaat in de commerciële vastgoedsector meer slecht dan goed. Oké, er zijn delen in Nederland, waaronder de kantoren op de Zuidas die prima draaien, maar dat is zo’n miniem stukje ten opzichte van de gehele markt.” Hij verwacht dat de kantorenleegstand de komende jaren verder zal oplopen ondanks een toenemend aantal transformaties.
Dynamiet
Wat er dan wel moet gebeuren? De Kort maakt met beide handen een ontplof gebaar: “Dynamiet!” Dat is minder raar dan het lijkt, meent De Kort. “De vastgoedsector moet leren haar verlies te nemen. Door de sloop van de meest kansloze kantoren wordt een bijdrage geleverd aan de oplossing van één van de meest hardnekkige problemen in de sector. Maar helaas gebeurt dit nog maar nauwelijks in Nederland. Het is wel begrijpelijk waarom er zo weinig gesloopt wordt. Als jouw pand tegen de vlakte gaat, profiteert je buurman die nu minder concurrentie om zich heen heeft. Dat wil men niet. Daarom kijken ze al jaren naar elkaar en gebeurt er dus niks.” Om diezelfde reden werd het sloopfonds nooit een succes. Volgens De Kort werkt een dergelijk sloopregeling alleen als het anders wordt opgezet. “Als jij 1% van alle kantoormeters in bezit hebt, dan moet je ook 1% bijdragen in een sloopfonds. Zo zorg je dat iedereen meedoet.”
Toch zijn er vastgoedpartijen die goede zaken lijken te doen. Zoals de verkoop van verschillende goed verhuurde kantoorpanden op de Zuidas aan Duitse beleggers. "Dat heeft zijn keerzijde. De prijzen van dergelijke triple A panden zijn hoog en het rendement dus laag. Wat kopen de andere beleggers? Die moeten goed kijken waarin ze investeren. Tussen het beste en het slechtste is een heel groot gebied met erg veel meer en minder interessante objecten.”
Struisvogelpolitiek
De Kort hekelt de struisvogelpolitiek bij zowel beleggers als banken. Grote institutionele partijen die zeggen dat ze nauwelijks last hebben van de leegstand in de kantorenmarkt, kunnen niet worden geloofd. "Er staat zo'n 16% van de kantoren leeg. Daar moeten heel veel beleggers last van hebben. Dat kan gewoon niet anders."
Feller wordt De Kort als we het over de Nederlandse banken hebben met hun enorme portefeuilles aan vastgoedfinancieringen waar ze nog maar nauwelijks op hoeven af te boeken. "Er is een economische realiteit die zegt dat het heel slecht gaat, en er is een juridische realiteit die zegt dat er weinig aan de hand is. De banken verschuilen zich achter hun juridische gelijk. Maar ze kunnen ook weinig anders. Ze staan er zeer zwak voor. Als ze miljarden moeten afboeken worden hun problemen nog groter. En we hebben de banken hard nodig voor de kredietverlening. Het is een vrij onoplosbare situatie.” Hij verwacht wel dat banken steeds toeschietelijker worden voor partijen die hen willen verlossen van hun bedrijfshypotheken. “Ze willen er echt van af. Wie geld heeft kan bij de banken wellicht aan cherry picking doen om leningen over te nemen. Hoe langer deze situatie voortduurt, hoe groter de kans dat de banken zeggen: vooruit dan maar. Dan kun je tegen forse discounts leuk vastgoed op de kop tikken. Maar wie hebben nog geld in dit land?”
Gemeenten spelen ontwikkelaartje
Dat de winkelsector de kantorenmarkt – qua leegstand - achterna gaat, verbaast De Kort niet. Volgens hem is het overschot aan winkelmeters ontstaan doordat alle gemeenten zo graag ontwikkelaartje moesten spelen. “Waarom hebben Leiden, Zoetermeer en Den Haag niet meer met elkaar samengewerkt om vast te stellen waar de belangrijkste winkellocaties horen te komen? Nu zitten we met de ellende van gemeenten die met veel overbodige winkelmeters zitten. Echt zonde. Ook hier is sloop in veel gevallen de beste oplossing.” Net als in de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt wacht de winkelsector een forse inkrimping. “De webwinkels worden steeds beter. Er kan steeds gemakkelijker worden betaald en aankopen kunnen net zo gemakkelijk worden geruild. Dat gemak zal alleen maar toenemen."
We eindigen bij de woningmarkt. Daarover heeft De Kort al veel over geschreven in zijn columns en nog meer over gezegd in zijn radiopraatjes. Hij wil er nog dit over zeggen: “Het is niet moeilijk te begrijpen dat de koopwoningprijzen verder omlaag zullen bewegen in plaats van omhoog. Het is heel logisch te verklaren: banken gaven vroegen zes tot zeven maal iemands jaarsalaris aan hypotheek. Dat is nog maar maximaal vier keer. Je kunt uitrekenen dat de huizenmarkt boven de vier ton het heel moeilijk gaat krijgen, want er zijn niet zoveel mensen die een ton per jaar mee naar huis nemen." De Kort ziet wel mooie kansen voor beleggers die woningcorporaties benaderen om complete huizenblokken van hen over te nemen. “Die hebben geld nodig en willen van veel woningen af. Daar zijn vast leuke deals mee te maken.”
Kees de Kort spreekt 18 maart op het Vastgoedbeleggers Seminar van Vastgoedjournaal in het Novotel waar hij dieper op de materie in zal gaan. Tevens gaat hij in discussie met de aanwezigen. U kunt zich hier nog voor opgeven, klik HIER voor alle details.
Rogier Hentenaar
Laatste nieuws
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Marja Appelman positief over Mona Keijzer als minister
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.