Steeds meer bedrijven werken met flexibele werkplekken, terwijl ook thuiswerken wordt gestimuleerd. Dit ‘nieuwe werken’ leidt ertoe dat bedrijven minder kantoorruimte nodig hebben. Een voorbeeld hiervan is EY (voorheen Ernst & Young) dat onlangs bekend maakte het gebruik van kantoorruimte de komende jaren met 25% te willen terugdringen. Een andere - misschien nog wel meer voorkomende - reden voor de verminderde behoefte aan kantoorruimte is de crisis. Veel ondernemingen zijn te ruim in hun jasje komen te zitten. 

Beide ontwikkelingen hebben als gevolg dat soms hele verdiepingen kantoorruimte leeg komen te staan. In veruit de meeste gevallen gaat het om gehuurde kantoorruimte. De meeste huurcontracten zijn afgesloten conform het model van de ROZ. Hierin staat een expliciete exploitatieverplichting. Huurder moet het gehuurde “gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf  gebruiken (..)”. Deze exploitatieverplichting wringt met de behoefte van veel huurders om in te krimpen. Betekent dit nu dat inkrimping in het geheel niet toegestaan is? Dit is een iets te stellige conclusie.

Allereerst kan gedacht worden aan gedeeltelijke onderverhuur. Dit is de makkelijkste oplossing. Immers, de exploitatie blijft intact. Een onderhuurder zal echter in lang niet alle gevallen te vinden zijn en daarbij komt dat het mogen onderverhuren in de meeste gevallen afhankelijk is van de toestemming van de verhuurder.

Huurder niet per definitie klem

Als onderverhuur geen optie is, betekent dit echter niet dat huurder per definitie klem zit.
Uitgangspunt is en blijft ‘afspraak is afspraak’. Dit betekent dat de noodzaak tot staking van het (gehele/gedeeltelijke) gebruik in beginsel voor het ondernemersrisico van huurder komt. De exploitatieplicht is echter niet in alle gevallen heilig. Onder omstandigheden kan verhuurder hier geen beroep op doen.

Van belang is of verhuurder nadeel ondervindt door de verminderde bezetting en/of gedeeltelijke leegstand. Indien de leegstand bijvoorbeeld van buitenaf niet zichtbaar is, zal het voor verhuurder lastig vol te houden zijn dat er sprake is van nadeel. Immers, het pand heeft dan nog altijd dezelfde bezette uitstraling, zodat van aantasting van de beleggingswaarde geen sprake lijkt.

Ook kan de feitelijke situatie zodanig zijn dat verhuurder evenmin enig ander nadeel ondervindt, zoals risico op kraak, verminderde uitstraling/aanzien (‘verpaupering’) of gebreken en mankementen wegens verminderd onderhoud.

Niet afwentelen op verhuurder

Kortom, EY en alle overige ondernemers/huurders die met overcapaciteit kampen, kunnen de risico's/nadelen in verband met (gehele/gedeeltelijke) leegstand niet afwentelen op verhuurder. De exploitatieplicht blijft overeind. Dit is alleen dan anders als verhuurder er geen enkel belang bij heeft om huurder aan diens exploitatieplicht te houden.

Albert Flesseman en Eeke van Berkel 

Mr. Albert D. Flesseman is sinds 1975 werkzaam in de praktijkgroep Vastgoed van het kantoor Boekel Van Empel & Drilling, thans Boekel, en sinds 1981 is hij als partner aan het kantoor verbonden. Zijn specialisaties zijn vastgoedrecht, waaronder huurrecht bedrijfsruimte, koop/verkoop en algemeen verbintenissenrecht. Het accent van zijn praktijk ligt hierbij op adviseren en procederen ten behoeve van (institutionele) beleggers (pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen), beursgenoteerde onroerendgoedfondsen, projectontwikkelaars, winkelketens en de grootste makelaarskantoren van Nederland. 

mr. Eeke van Berkel is advocaat binnen de praktijkgroep Vastgoed, specialisatie Huurrecht.