VJ Commentaar: Het geld klotst weer tegen de plinten
Een nieuwe grote vastgoedbeleggingsdeal is geboren. Het Sanoma-hoofdkantoor in Hoofddorp is voor maar liefst €47 miljoen verkocht aan de Tjechische assetmanager PPF Real Estate. De kantorenmarkt heeft er weer een referentiedeal bij. Eerlijk gezegd vind ik de transactie onbegrijpelijk en veel te hoog geprijsd.
Op het eerste gezicht lijkt er weinig mis met deze transactie. Er is geen leegstand want tijdschriftenuitgever Sanoma huurt het hele kantoor van 30.000 m2. Ook is er voorlopig geen sprake van een binnenkort eindigend huurcontract. Dit contract is vorig jaar nog met 10 jaar verlengd. Een prima deal zo op het eerste oog. Dat vond eigenaar Aberdeen KAG Immobilien ook en deed het pand met een mooie strik eromheen in de verkoop. PPF Real Estate uit Tsjechië nam het Sanoma-kantoor van Aberdeen over voor liefst €47 miljoen.
PPF is een nieuwe buitenlandse speler die op kansen in de Nederlandse vastgoedmarkt loert. Nog maar anderhalve maand geleden manifesteerde PPF zich al door een Nederlandse kantoren/winkelportefeuille (totaal 100.000 m2) van AXA over te nemen voor €140 miljoen tegen een hoog gemiddeld brutorendement van 12%. Dat had te maken met de relatief korte resterende huurtermijn van gemiddeld 6,5 jaar en een leegstand van 22%. Met recht een gok voor de Tjechen. Nu strooien ze weer met miljoenen door het pand van Sanoma over te nemen. Weliswaar zonder leegstand en met een langere resterende huurtermijn, maar naar mijn mening toch een gok. Niet in het minst door de forse som die ervoor op tafel is gelegd.
Kwetsbare uitgeverij
Vorig jaar mei liet vastgoedadviseur Norbert ter Mors in zijn blog op de site van zijn bedrijf RentReview zich kritisch uit op over de huurverlenging van 10 jaar die de van oorsprong Finse uitgever Sanoma op dat moment sloot. Hij wees op de zeer kwetsbare positie van de traditionele productenportfolio van Sanoma. De oplages van de papieren tijdschriften die Sanoma uitgeeft, dalen al jaren op een breed front. In het verlengde daarvan dalen de advertentie-opbrengsten al net zo hard mee. Onlangs stapte de Nederlandse topman van Sanoma op. De verliezen als gevolg van de overname van televisiezender SBS deden hem de das om. Het is nog maar de vraag of Sanoma de komende 10 jaar nog wel in zijn huidige vorm blijft bestaan.
Eerlijk gezegd geloof ik daar niet in. Sanoma is een zeer traditionele uitgeverij die geen heldere internetstrategie heeft. Alleen dochter Nu.nl is een succes maar verder zie ik het zeer somber in voor het bedrijf. Me dunkt, een overnamekandidaat bij uitstek. Het is dus zeer twijfelachtig of Sanoma over tien jaar nog in het pand zit. Ik denk dat geleidelijk steeds minder mensen het gebouw zullen bevolken. Kan het Sanomapand na 2022 nog opnieuw worden verhuurd? Die kans acht ik zeer klein. Het kantoor is tegen die tijd zeer verouderd en Hoofddorp zal over tien jaar qua kantorenlocatie nog steeds niet een zeer aantrekkelijke plek zijn. Kortom, ik snap niet hoe aan deze kantorendeal geld kan worden verdiend. De jaarlijkse huuropbrengst zal naar mijn mening niet opwegen tegen de afschrijving.
Grote gok
Ik denk dat PPF een grote gok neemt met de in mijn ogen (te) dure aankoop van het Sanomapand. PPF betaalt circa €1600 per m2, iets meer dan het voor de AXA portefeuille (€1400 per m2) heeft betaald. De Angelsaksische private equity partijen die vorig jaar de Merin en Orangeportefeuille kochten, zijn slimmer bezig. Die betaalden in verhouding stukken minder voor hun aankopen, dan PPF nu heeft gedaan.
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.