De les die de zorgwereld kan trekken uit de aanpak van de Philips vastgoedportefeuille
Als onderdeel van de door Jan Timmer begin negentiger jaren ingezette crisis operatie Centurion werd de vastgoedportefeuille van Philips drastisch aangepakt. Een benadering die volgens Jan Willem Buyser ook voor zorghuisvesting kan werken!
Tot voor de crisis werd het vastgoed van Philips in feite gezien als productiemiddel: op basis van de functionele eisen van een organisatieonderdeel werd de huisvesting ontworpen en gebouwd , nauwelijks rekening houdend met een mogelijk hergebruik. Zo groeide in de decennia na de oorlog de portefeuille alleen al in Eindhoven en omgeving tot ca. 2.000.000 m2 bestaande uit honderden gebouwen verdeeld over tientallen locaties. Het grootste deel daarvan was ook nog eens in eigendom.
Een strategische analyse van de Philips[vastgoedportefeuille gaf echter aan dat slechts een deel van de ondernemingsactiviteiten vroeg om tailormade gebouwen en installaties en dat het merendeel van de functies ook gehuisvest zouden kunnen worden in regulier (commercieel) vastgoed. Bovendien werd duidelijk dat het gemiddeld m2 gebruik per medewerker ver boven de landelijke normen lag. Dit leidde tot een fundamentele andere benadering van het vastgoed door Philips, gekenmerkt door het onderscheid maken tussen productiemiddel en vastgoed. De eerste categorie behelsde gebouwen voor een specifieke functie zonder potentieel hergebruik en dus af te schrijven over de geplande life cycle van het proces in het gebouw. De tweede (verre weg grootste) categorie bestaat uit huisvesting op basis van de in de vastgoed wereld gehanteerde kengetallen met de daaraan verbonden mogelijkheid tot hergebruik voor andere niet-Philips functies. Dit opende de weg naar het samen met partijen uit de vastgoedwereld innovatief herontwikkelen van de locaties vooral voor niet-Philips functies. Het heeft geleid tot een bijna halvering van het aantal m2 in eigendom in de regio Eindhoven , een thematische hergroepering op een vijftal locaties (o.a. de High Tech campus) en het “aan de stad terug geven” van de stedelijke locaties van de onderneming.
Analogie met de zorghuisvesting
Kijkend naar zorghuisvesting is het niet moeilijk om de analogie te zien met de hierboven omschreven casus uit de industriële wereld: De overheid heeft in de laatste jaren de spelregels m.b.t zorgvastgoed drastisch gewijzigd, waardoor het ontwikkelen en beheren van vastgoed vraagt om ondernemerschap terwijl financiering van vastgoed niet meer wordt gestuurd door het object (het gebouw) maar door de kwaliteit van de zorginstelling als debiteur. De scheiding van wonen en zorg maakt van een cliënt een echte consument die keuzes gaat maken wat tot leegstand zal leiden bij bestaande care instellingen. Door de tendens richting minder maar high tech ziekenhuizen omringd door kleine 1e lijns zorgcentra in de wijk zal in de huidige grote tailor made ziekenhuizen in de nabije toekomst veel (verborgen) leegstand gaan ontstaan.
Klimaat voor omslag
Voldoende urgentie om op een fundamenteel andere wijze tegen zorghuisvesting aan te kijken en innovatieve oplossingen te verkennen. Echter, het merendeel van de instellingen baseert nog steeds het huisvestingsbeleid alleen op de functionele uitgangspunten van de zorgorganisatie en daarmee blijven ze hangen in het als productiemiddel beschouwen van hun vastgoed.
En dat terwijl het klimaat voor de omslag naar het gedifferentieerd benaderen van zorgvastgoed rijp lijkt: Meer dan 80 % van de zorgfuncties , zeker in de care sector, kan worden gehuisvest in gebouwen met een voor de vastgoedwereld standaard stramien, daarmee de weg openend voor het creëren van duurzaam vastgoed geschikt voor hergebruik voor niet zorg functies. Daarnaast zijn veel zorgterreinen zijn door hun ligging in stedelijke gebieden geschikt voor het samen met andere partijen herontwikkelen van vooral de randen van die locaties. Verder zullen er ten gevolge van de grijze golf en de invoering van de scheiding van wonen en zorg ingrijpende veranderingen in de huisvesting nodig zijn.
Doorbreken belangenstructuren
Het zijn ondermeer deze argumenten waardoor partijen in de bouw- en vastgoedwereld geïnteresseerd zijn in het investeren in zorgvastgoed, maar dan wel alleen als zij bij de zorgbestuurders de bereidheid vinden om het gebaande pad te verlaten en de eisen voor de zorgfuncties en de randvoorwaarden voor duurzaam vastgoed samen te smeden tot een gemeenschappelijk gedragen programma van eisen.
En ja, dat vergt een bereidheid van alle betrokken partijen om bestaande patronen te doorbreken en samen nieuwe kansen te benutten. Het zal nodig zijn daarvoor de grenzen van de traditionele denkkokers te overschrijden. Dit geeft weerstand, omdat belangenstructuren doorbroken worden en buiten comfortzones wordt getreden. En toch is de omschreven casus uit de industrie het bewijs dat deze aanpak tot succes kan leiden.
Jan Willem Buyser houdt zich bezig met initiëring en regie van complexe huisvestingstrajecten voor organisaties in meerdere sectoren van de samenleving. Daarnaast is hij toezichthouder en boardroom consultant op het gebied van bouw-en vastgoed. www.buyser.nl
Laatste nieuws
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:17 Marja Appelman positief over Mona Keijzer als minister
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.