Zijn lidmaatschapsrechten in flatcoöperaties nu onverkoopbaar geworden?
Op 26 april 2013 heeft de Hoge Raad in hoogste instantie geoordeeld in een zaak waarover ik eerder heb geschreven. Mijns inziens is een gevolg van het arrest dat lidmaatschapsrechten in flatcoöperaties nu onverkoopbaar zijn geworden omdat geen enkele bank de aankoop nog zal willen financieren. Ik zal dat proberen uit te leggen.
Omdat een lidmaatschapsrecht in een flatcoöperatie geen registergoed is (en dus ook niet ingeschreven kan worden bij het Kadaster) kan er geen hypotheekrecht op gevestigd worden. In de praktijk betekent dit dat banken wel leningen kunnen verstrekken, maar dat de debiteur alleen zekerheid kan verstrekken in de vorm van verpanding van het lidmaatschapsrecht.
Zoals men weet, wordt het zogeheten huurbeding opgenomen in de akte van hypotheekstelling. Dit geeft de bank het recht om huurders uit het onderpand te (laten) zetten als de debiteur/huiseigenaar de rente niet betaalt. Omdat de hypotheekakte wordt ingeschreven bij het Kadaster kan iedere potentiële huurder in dit openbare register na gaan of er een hypotheekrecht is gevestigd op de te huren woning alsmede of dit huurbeding in de akte is opgenomen. Daardoor weet hij of zij dat gedwongen verhuizing tot de mogelijkheden behoort als de huisbaas de rente niet meer aan de bank betaalt.
Omdat de verpanding van het lidmaatschapsrecht niet kan worden ingeschreven in het openbare Kadaster, is het voor een potentiële huurder dus onmogelijk om op die manier na te gaan of dit risico er is. Daarbij ga ik er van uit dat het huurbeding wel in de verpandingsakte opgenomen zal zijn.
HR kiest niet voor de kant van de bank
De SNS bank bracht bij de behandeling van de zaak door de Hoge Raad in dat het een potentiële huurder vrij staat om de verhuurder inzage te vragen van de verpandingsakte als de te huren woning in een gebouw van een flatcoöperatie ligt. Ook stelde SNS dat geen enkele bank in de toekomst geld zal willen uitlenen voor de aankoop van een lidmaatschapsrecht, althans niet onder dezelfde gunstige(re) voorwaarden als nu het geval is, indien de Hoge Raad zou oordelen dat het huurbeding in een (niet openbare) pandakte minder sterk is dan hetzelfde beding in een (wel openbare) hypotheekakte. Dus de SNS onderschrijft mijn eerdere conclusie.
De Hoge Raad kiest in deze niet de kant van de bank, maar die van de potentiële huurders. Het kunnen inroepen door de bank van het huurbeding, met als consequentie gedwongen uithuiszetting van de huurder, is een zeer zware inbreuk op de rechten van de huurder. Daarom is de Hoge Raad van mening dat het bestaan van dit huurbeding voor een potentiële huurder simpel achterhaald moet kunnen worden. Oftewel, banken kunnen geen huurbeding inroepen als dit in de verpandingsakte staat, die is getekend in verband met de financiering van een lidmaatschapsrecht in een flatcoöperatie.
Gevolgen voor banken, makelaars en eigenaren van lidmaatschapsrechten
Een consequentie van deze uitspraak van de Hoge Raad is volgens mij dat de waarde van lidmaatschapsrechten per 26 april jongstleden fors gedaald is. Er zijn vast nog steeds potentiële kopers van woningen in een flatcoöperatie, maar als er geen of weinig banken bereid zijn om leningen te verstrekken (of alleen tegen hogere rentes) vanwege de toegenomen risico’s, dan moet dat een groot waarde drukkend effect. Dit effect zullen makelaars ondervinden.
Ik verwacht dat banken hun interne regels gaan aanscherpen waardoor zij niet of nauwelijks nog bereid zullen zijn om geld uit te lenen met lidmaatschapsrechten als onderpand. De banken die dat wel nog zullen doen in de toekomst worden daardoor praktisch monopolist en moeten hun hogere rentepercentages waarschijnlijk verdedigen bij instanties als de Autoriteit Consument en Markt (voorheen NMa) of komen onder vuur te liggen van de Vereniging Eigen Huis (VEH).
Ik denk dat ook flatcoöperaties en hun administrateurs in de eerstkomende jaarvergadering aandacht aan het arrest van de Hoge Raad moeten besteden. Er zijn wellicht oplossingen voor het ontstane probleem. Wel zal ieder lid in moet stemmen met die oplossingen en de kosten daarvan zullen moeten worden omgeslagen over de leden.
Mr. Ernst Loendersloot is kandidaat notaris te Maastricht. Hij is bereikbaar op telefoonnummer 043-3509950.
Laatste nieuws
- 12-06-2024 12:30 Met parametrisch ontwerpen hoef je nooit meer terug naar de tekentafel
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:40 ASML mag uitbreiden in Eindhoven, druk op woningbouw neemt verder toe
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Marja Appelman positief over Mona Keijzer als minister
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.