Ze stonden te trappelen om de discussie aan te gaan: de vijftig deelnemers aan het CoreNet Lagerhuis Debat.  Het decor: het koetshuis van  het schitterend verduurzaamde Baarnse rijksmonument van gastheer AT Osborne. De stemming zat er meteen al goed in bij eindgebruikers, adviseurs en aanbieders.

Onder leiding van scheidend CoreNet Global Benelux- vicevoorzitter Kees Rezelman (AT Osborne) en voorzitter Monique Arkesteijn (TU Delft) werden de deelnemers geënthousiasmeerd om zich aan te sluiten bij een debataanjager, die de stelling steunde of er juist vol tegen in ging. Dit gebeurde regelmatig met een knipoog, omdat de eindgebruikers ook het standpunt van de andere partij (belegger, ontwikkelaar, etc.) moesten behartigen. Desalniettemin kwam het debat vaak op scherp te staan. Een verslag van de hoogtepunten.

Stelling 1: Eigenaren/gebruikers van maatschappelijk vastgoed opereren veel duurzamer dan beleggers en huurders van commercieel vastgoed.

Flip Verwaaijen (Verwaaijen Management), debataanjager en voor deze gelegenheid voorstander van de stelling, opende met het argument dat de tegenstanders bij voorbaat al een verloren wedstrijd spelen. “Beleggers zijn alleen uit op geld en snappen niets van duurzaamheid. Laat staan dat ze het woord klant kennen. Papa- en mammabedrijven hebben wel door hoe het werkt. Zij stellen zich op als rentmeester van hun panden.”

Debataanjager Louis Jansen (Johnson Controls)  van het andere kamp beaamde dat beleggers primair financieel gedreven zijn maar draaide dit juist in zijn voordeel. “Beleggers zien leegstand,een veranderende vraag bij de gebruiker en opereren ook op de duurzaamheidsmarkt. Daardoor investeren zij net zo hard in duurzaamheid. Al was het alleen om ons pensioengeld zeker te stellen.”

Volgens het kamp Verwaaijen zijn de bestrijders van de stelling geobsedeerd door geld. Geld, geld, nog eens geld... “Ik zie nergens de betrokkenheid van beleggers. De intrinsieke waarde bij jullie? Ver te zoeken!” zegt hij met een knipoog”

Jansen en zijn groep pareerden dit door te wijzen op het feit dat duurzaamheid een samenspel is van economie en ecologie. “Kijk naar commerciële partijen als Corio en CBRE. Die worden wel overladen met prijzen voor hun duurzaamheidsbeleid.”

Jurylid Monique Arkesteijn vond de argumenten van Louis Jansen sterk, ook omdat hij nog wat cijfers uit de hoge hoed wist te toveren. Maar ook het verhaal van Verwaaijen, met betrekking tot intrinsieke waarde, wist haar hart te stelen. Uiteindelijk bombardeerde Arkesteijn Jansen tot winnaar. Met de  kwinkslag… omdat het zijn laatste dag is als bestuurslid van CoreNet…”

Stelling 2: De huurder heeft geen belang bij oplossen leegstand.

Debataanjager Ans de Wijn (Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting) verdedigde met verve haar stelling dat huurders zijn gebaat bij een gebouw met uitstraling. “Moderne werknemers willen helemaal niet werken op een locatie waar hun veiligheid in het geding is. Om nog maar te zwijgen van een verpauperde omgeving.”

Tegenstander Anja Stokkers (TU Delft) meende daarentegen dat leegstand juist meer keuzevrijheid geeft aan huurders. “Om zich gespreid te vestigen tegen een redelijke prijs. Bovendien vinden huurders het prettig om in een leegstaand pand te trekken. Zij zien dat als hun maatschappelijke verantwoordelijkheid.”

Klinkklare onzin, volgens De Wijn. “Een huurder wil niet in een slecht pand zitten. Want een slecht pand trekt alleen slechte werknemers aan….”

Het team van Stokkers wist weer te melden dat in de slechtste panden juist de beste koffie wordt geschonken… De ondernemer levert volgens hen juist toegevoegde waarde aan leegstand. “Daar komt alle creativiteit in dit land tot uiting.”

De Wijn en de debaters die zich bij haar hadden gevoegd, stelden dat Stokkers met haar argumenten de markt verder verstoort. “Dat spoort de eigenaar nou niet bepaald aan om te blijven investeren in zo’n werkomgeving. Met als resultaat nog meer verloedering. De huurder heeft juist baat bij goede exploitatie.”

Het viel Jurylid Monique Arkesteijn op dat er dit keer evenveel voor- als tegenstanders van de stelling waren. Zij noemde het argument van Stokkers dat leegstand vrijheid en een goede onderhandelingspositie creëert ijzersterk. Leegstand creëert creativiteit dat is waar, maar om dit om te draaien en te stellen dat creativiteit leegstand nodig heeft, dat is volgens Arkesteijn toch wat  ver gezocht. De Wijn stelt daar tegenover dat “leegstand uiteindelijk de kwaliteit van gebouw en omgeving aantast en daar is de gebruiker niet bij gebaat. Zij wint de stelling door de nuance die zij toevoegt “bij TE veel leegstand is de eigenaar/gebruiker niet gebaat  

Stelling 3: Voor huurders is het erg moeilijk om een passend verduurzaamd bestaand gebouw te vinden.

Debataanjager Ron Blanken (Philips) vond als leider van het team ‘tegenstanders’ maar een handjevol debaters aan zijn zijde. Hij betoogde dat verduurzaming een hype is en niet goed gedefinieerd. Zijn belangrijkste argument was dat “elk gebouw is te verduurzamen en dat bestaande panden zijn sowieso duurzaam.”

Aanvoerder van de voorstanders, Hans Scholten (Capgemini): “De wereld is veranderd door globalisering en technologische vooruitgang. Door het nieuwe werken voldoet een gebouw al snel niet meer aan de wensen van moderne huurders. En het valt niet mee om een passend gebouw te vinden. Laat staan een duurzaam passend gebouw.”

Blanken bleef zijn argument herhalen en hameren op duurzaamheid.. Het team van Scholten maakte daar handig gebruik van. “Het gaat er niet om of panden te verduurzamen zijn, ja of te nee. Maar of een huurder een passend verduurzaamd bestaand gebouw kan vínden. Die gebouwen zijn er domweg niet”, aldus het debaters team onder leiding van Scholten. “Door de leegstand hebben beleggers geen geld om voor eigen rekening en risico hun portefeuille te verduurzamen.”

Ook debatleider Arkesteijn (zij had stuivertje gewisseld met Rezelman) vroeg Blanken bij deze stelling te blijven.

Jurylid Kees Rezelman moest concluderen dat de tegenstanders van deze stelling weinig argumenten te berde brachten,  zodat het team Scholten tot overtuigend winnaar werd uitgeroepen.

De laatste stelling: Gebruikers van maatschappelijk vastgoed kunnen tegenwoordig niet zonder beleggers als financier.

Debataanjager Herman Bezemer (AM) stelde dat gebruikers van maatschappelijk vastgoed tegenwoordig inderdaad niet om beleggers en ontwikkelaars heen kunnen. “Van de overheid komt het geld niet en de banken haken af.”

Opponent Menno de la Vienne (Utrecht Investment Agency) zei dat maatschappelijk organisaties solide organisaties zijn die een toegevoegde waarde leveren. Vooral aan de mens. Verwaaijen valt hem bij: “Wij hebben geen behoefte aan commerciële beleggers, struikrovers zijn het. Allemaal. De banken financieren maar al te graag ons vastgoed, omdat het geborgd is. Wij weten immers precies wat onze klanten willen.”

Herman Bezemer hoonde dat weg. Hij verwees naar de zich vastgoedridders wanende schoolbestuurders die onderwijsgigant Zadkine en Amarantis aan de rand van de ondergang brachten. “Beleggers zouden dit soort megalomane projecten nooit hebben gefinancierd.”

De zijde van De la Vienne meent dat als de banken ooit afhaken Esco’s de formule van de toekomst zijn. Het kamp van Bezemer reageert ietwat geïrriteerd: “Waar moet dat geld dan vandaan komen? Van beleggers? Laat me niet lachen!”

Jurylid Rezelman vond dat het debat scherper had gekund. Volgens hem werden er te veel moeilijke woorden gebruikt en werd De la Vienne te weinig ondersteund door zijn medestanders met originele argumenten. Aan de andere kant vond Rezelman het kamp van Bezemer te beschouwend. Hij concludeerde daarop dat niemand tot winnaar kon worden gekroond.

Al met al een middag die de gemoederen af en toe hoog deed oplopen, zij het met een lach. 

Barbara Sanders