'Taxaties leegstaand vastgoed kennen geen fundament'
Leegstaande kantoren zouden structureel moeten worden gewaardeerd op highest and best use (HBU) bij alternatieve gebruiksfuncties. Dat is een betere waarderingsmethode dan de huidige gebruikelijke huurinkomstenbenadering die de gerenommeerde taxateurs hanteren bij het bepalen van de waarde van vastgoed dat leeg staat.
Bijna 15% van de kantoren in Nederland staat momenteel leeg. Een groot deel hiervan is in eigendom van de pensioenfondsen en verzekeraars of dient als onderpand voor door banken gestelde hypotheken. De waardering van dit vastgoed, waar een deel van onze pensioenpremies, verzekeringspremies en spaargelden in is belegd, is echter gebaseerd op drijfzand. Gangbare taxaties voor leegstaand vastgoed zijn veel te hoog en niet goed gefundeerd. In het Fd van vrijdag 3 februari pleit Jan Sijbrand (DNB) daarom voor een betere en transparantere waardering van vastgoed.
Er is teveel aanbod van kantoren op de markt en veel kantoorpanden voldoen niet meer aan de vraag. Onttrekking van die leegstaande kantoren is er echter niet bij, omdat ze leeg te hoog worden gewaardeerd. Ten opzichte van deze oneigenlijk hoge waardering levert herontwikkeling een lagere waarde op, waardoor dat geen optie is. Maar het leegstaande vastgoed kan ook niet worden verkocht. Zelfs niet tegen 60% van de getaxeerde waarde, zoals vorig jaar bleek uit een mislukte veiling van een vastgoedportefeuille. Dat vraagt om een realistischere waardebepaling.
Taxateurs in Nederland zijn gewend om de waarde van kantoren te bepalen op basis van de inkomsten in verhuurde staat. Dat wordt bevestigd uit het onderzoek van prof. Peter van Gool in Real Estate Research Quaterly en van EY in Vastgoedmarkt Financieel van januari 2012. Vervolgens wordt de netto contante waarde van de verondersteld toekomstige inkomsten gecorrigeerd voor leegstandskosten, veelal niet meer dan ter grootte van drie keer de jaarhuur. Deze manier van waardering past niet bij de huidige markt. Als kantoren leeg staan zijn er geen kasstromen die netto contant zijn te maken, noch zijn te corrigeren. Het vertrekpunt van deze waardering is dan ook een achterhaald fundament.
Beter is het om de kansarme kantoren te waarderen op highest and best use (HBU) bij alternatieve gebruiksfuncties. Daarvoor dient onderzocht te worden naar welke functies wel vraag is en of pand en locatie daarvoor geschikt zijn te maken. Een technisch onderzoek kan uitwijzen of het kantoor verbouwd kan worden, of dat sloop-nieuwbouw een betere optie is. Een juridisch onderzoek kan inzicht geven in de mogelijkheden van het omgevingsrecht. Een financiële analyse op basis van een residuele waarde van de optioneel nieuwe functies geeft vervolgens aan welk scenario de hoogste herontwikkelwaarde heeft. Dat leidt tot een gedegen waarde indicatie voor het vastgoed, die echter wel om andere aanpak en bredere kennis vraagt van het taxatieteam.
Anke Sieverink en Rinus Vader
Anke Sieverink is vastgoed-econoom bij DHV, anke.sieverink@dhv.com; Rinus Vader MFM is leading professional vastgoed strategie bij DHV en bestuursvoorzitter van NFC Indexcoöperatie, rinus.vader@dhv.com 06 29 59 80 85
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.