Dreigende fiscale lastenverzwaring voor verhuurders vanaf 2025
Bedrijfsmatige verhuurders van vastgoed krijgen vanaf 2025 hoogstwaarschijnlijk te maken met een extra fiscale lastenverzwaring. Er liggen namelijk concrete plannen om een reeds bestaande fiscale renteaftrekbeperking verder aan te scherpen voor vennootschappelijke verhuurders. Als de wijziging wordt doorgevoerd, raakt een renteaftrekbeperking die oorspronkelijk gericht was op grote ondernemingen in het vervolg ook mkb-ondernemers in de vastgoedsector. En dan met name die met een iets minder renderende portefeuille.
De huidige regeling
In de aangifte vennootschapsbelasting kunnen financieringslasten in principe in aftrek worden gebracht. Ze verlagen de fiscale winst en resulteren zo in een lagere belastingaanslag. Op dit moment wordt de aftrek van rente al beperkt tot (i) 20 procent van de fiscale EBITDA, of (ii) een bedrag van 1 miljoen euro. De rente is aftrekbaar tot het hoogste van deze twee bedragen. Als de rentebaten en -lasten per saldo onder 1 miljoen euro blijven, blijft de aftrekbeperking dus buiten werking. Dat is bij de meeste mkb-ondernemers het geval.
De aangekondigde wijziging
In de Voorjaarsnota 2023 heeft het kabinet aangekondigd de drempel van 1 miljoen euro vanaf 2025 te schrappen voor ‘vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed’. Dit betekent dat deze groep in het vervolg rente kan aftrekken tot maximaal 20 procent van de fiscale EBITDA. Als de per saldo verschuldigde rente hoger uitvalt, is het ‘teveel’ aan rentekosten dat jaar niet aftrekbaar – ook niet als het rentesaldo onder 1 miljoen euro blijft.
Het niet-aftrekbare deel komt in een later jaar mogelijk wel alsnog in aftrek, maar alleen als de rentelasten tegen die tijd zijn gedaald tot onder 20 procent van de fiscale EBITDA. Of de fiscale EBITDA harder is gestegen dan de rentelasten. Dit zien wij in de praktijk gedurende de exploitatiefase weinig gebeuren.
In een Kamerbrief van 21 augustus 2023 geeft de Staatssecretaris wat meer informatie. Een definitie van ‘vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed’ kon hij nog niet geven; die wordt uitgewerkt. Het wetsvoorstel wordt naar verwachting als onderdeel van het Belastingplan 2025 gepubliceerd rond Prinsjesdag. De beoogde datum van inwerkingtreding is 1 januari 2025; voor overgangsrecht of het eerbiedigen van bestaande situaties ziet de Staatssecretaris geen aanleiding.
Aandachtspunten
Als deze wijziging wordt doorgevoerd, brengt dat voor verhuurders van vastgoed verschillende aandachtspunten met zich mee.
- De fiscale renteaftrek wordt afhankelijk van het exploitatieresultaat. Een portefeuille die minder goed rendeert – bijv. door lagere huuropbrengsten of hogere onderhoudskosten – biedt minder ruimte voor renteaftrek. Die hogere belastingaanslag kan de ondernemer beperken in de opties die hij heeft om het rendement van de portefeuille op te krikken. Of zelfs rentebetalingen en aflossingen aan de financier belemmeren. Zo wordt een zwakke exploitatie nog zwakker door de fiscus.
- Op dit moment is nog niet duidelijk hoe de maatregel zou moeten worden toegepast als een verhuur-BV onderdeel is van een fiscale eenheid VPB met vennootschappen zonder vastgoed. Wordt mogelijk de hele groep door die ene verhuur-BV ‘besmet’?
- Deze renteaftrekbeperking is gebaseerd op een Europese richtlijn. De vraag is of deze richtlijn wel ruimte biedt voor afwijkende spelregels voor verhuurders. Het concrete wetsvoorstel zal op dit punt ongetwijfeld kritisch beoordeeld worden.
Voor de praktijk
Het lijkt nu nog te vroeg om concrete acties te ondernemen. Toch doen verhuurders er goed aan om de potentiële impact in kaart te brengen: dreigt een hogere belastingaanslag? En zo ja, is daar ruimte voor in de cashflow? Als dat niet zo is, kan in afwachting van het wetsvoorstel alvast worden nagedacht over te treffen maatregelen.
mr. Ricardo de Jong – Senior Manager Tax – BDO Tax & Legal, industriegroep Real Estate & Construction
Laatste nieuws
- 08-05-2024 20:29 Maersk huurt ruim 5.000 m2 op Segro Park Amsterdam Airport in Hoofddorp
- 08-05-2024 20:09 Heijmans koopt terrein Roba Metals IJsselstein voor bouw van 550 woningen
- 08-05-2024 16:20 Raad van State fluit Amsterdam in zes zaken rond Huisvestingswet terug
- 08-05-2024 15:44 Raad van State geeft groen licht voor realisatie 77 woningen in Koog aan de Zaan
- 08-05-2024 14:55 Van Wijnen, Van Agtmaal en Bergen op Zoom tekenen voor 94 woningen
- 08-05-2024 14:43 Zweden verlaagt rente naar 3,75 procent
- 08-05-2024 14:13 Noord-Holland wil kleinschalige woningbouw in MRA weer toestaan
- 08-05-2024 13:33 Inflatie daalt naar 2,7 procent in april
- 08-05-2024 13:26 Kwartaalcijfers JLL: Investeringsvolume op jaarbasis met 22 procent gestegen
- 08-05-2024 12:37 Rotterdam koopt winkels in strijd tegen leegstand
- 08-05-2024 12:08 Overzicht Amerikaanse kantorenmarkt: prijsdalingen van 70 procent inmiddels heel normaal
- 08-05-2024 10:30 Bax Music huurt 2.400 m2 winkelruimte in Woonmall Villa Arena Amsterdam
- 08-05-2024 09:10 1,5 miljard euro nodig om kantorensector aan klimaatdoel 2030 te laten voldoen
- 08-05-2024 08:51 Montea Nederland ziet logistieke beleggingsmarkt weer aantrekken
- 08-05-2024 08:39 Coolblue opent flagshipstore in Rotterdam
- 08-05-2024 08:36 Nieuwe bestuursleden voor DWIRE
- 07-05-2024 16:24 Winkelplint aan de Grote Markt in Dordrecht verkocht
- 07-05-2024 16:24 ScheerSanders Advocaten huurt in kantoorvilla aan de Javastraat in Den Haag
- 07-05-2024 16:12 Arnhem zet in op 1.700 permanente opvangplekken voor asielzoekers
- 07-05-2024 15:20 'Overgangsrecht middenhuurwet hogere wiskunde, regel energielabel daarom nu'
- 07-05-2024 14:30 Meerdere huurders huren 6.000 m2 kantoorruimte in Tower Ten op de Zuidas
- 07-05-2024 14:20 Snel inzicht in uitpondscenario's met nieuwe tool van Stellax en DatHuis
- 07-05-2024 14:10 De Sleutels en Green Real Estate tekenen realisatieovereenkomst voor 275 woningen
- 07-05-2024 14:00 Michiel Meijer nieuwe commercieel directeur bij Ingage Franchise
- 07-05-2024 13:27 Stimuleringsfonds luidt alarm: Starters krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt
- 07-05-2024 12:00 Jan Joost Bloemendal ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.