Column DCMF: Hoezo dure bouwfinanciering?
Snapt u het nog? Ik namelijk niet. Inmiddels is DCMF 5 jaar actief in Nederland met het verstrekken van tijdelijke vastgoedfinancieringen en hebben wij honderden vastgoedondernemers kunnen financieren zodat zij - ondanks het verslechterde financieringsklimaat - toch konden blijven ondernemen. En toch vindt een aantal ons te duur.
Commerciële woningen opknappen en verkopen in de vrije markt, leegstaande kantoren, scholen en gemeentehuizen transformeren naar appartementen, alle soorten van aanvragen hebben onze bureaus in Amsterdam Zuidoost gepasseerd.
Voor geen goud
Inmiddels hebben ik en mijn collega’s geleerd hier rustig en diplomatiek mee om te gaan. Wij leggen altijd uit dat een goed project afhankelijk is van meerdere factoren dan alleen de prijs van de financiering. Of een project ‘klopt’ hangt namelijk ook af van onder andere de inkoopprijs van het object, de verbouwingskosten, de periode dat de verbouwing of transformatie in beslag neemt en tot slot de juiste verkoopprijs.
Echter zonder dat mijn gesprekspartner over al deze zaken openheid heeft gegeven, heeft hij toch al de beslissing genomen dat de prijs van de financiering te hoog is en dat we daarom niet tot zaken komen.
Voorbeeld
U als lezer bent uiteraard die vastgoedondernemer die het wel snapt en wel alle bovengenoemde punten in ogenschouw neemt. Al die andere lezers neem ik toch even mee in een gesprek wat zich onlangs afspeelde.
Vastgoedondernemer Jansen* koopt en renoveert meerdere woningen en appartementen per jaar en verkoopt deze in de vrije markt. Hij draait een gezonde winst en financiert alles met eigen middelen uit privé. In privé ontvangt hij een rentevergoeding van 5% over het uitstaande saldo. Het uitstaande saldo bedraagt gemiddeld genomen €1.000.000. Op basis van zijn gerealiseerde projecten leert een berekening dat hij na aftrek van de bovengenoemde financieringskosten een rendement draait van afgerond 20%.
Daar hij echter door wil groeien, zoekt hij externe financiering. Na de introductie worden de producten van DCMF besproken, waarna de heer Jansen direct de beslissing neemt dat DCMF fors te duur is.
Aangezien ik natuurlijk het gesprek had voorbereid, was ik in het bezit van een berekening** waarin het rendement in euro’s en procenten berekend was met ‘die dure lening van DCMF’. In absoluut getallen werd er inderdaad per project minder euro’s verdiend, het rendement op zijn eigen geld schoot echter van bovengenoemde 20% naar 135%. Beiden logisch: enerzijds hogere rentekosten, dus lagere verdiensten, anderzijds een optimale hefboom omdat er fors minder eigen geld in geïnvesteerd hoefde te worden, waardoor het rendement op die lagere inbreng groter wordt.
Hierdoor veranderde de houding van Jansen. Toen ik hem daarna de volgende berekening liet zien, waaruit bleek dat hij met dezelfde hoeveelheid vermogen uit privé wel vijf projecten tegelijk zou kunnen oppakken, viel de puzzel helemaal op zijn plaats.
De eerste leningen zijn inmiddels tot beider tevredenheid gepasseerd. De groeiambitie wordt dit jaar hierdoor realiteit, zonder dat er overigens direct vijf keer zoveel projecten opgepakt worden. Financieel zou dat wel mogelijk zijn, maar alle schakels in de keten kunnen niet ineens in de 5e versnelling gezet worden.
Denk hierbij primair aan het vinden van de juiste panden voor de juiste prijs en aan de beschikbaarheid van bouwteams. Bij elke nieuwe aanvraag spreken we elkaar uitgebreid en maken dan de tussentijdse balans op. Tevens voert DCMF zelf de bouwinspecties uit. Ook over het aantal contactmomenten was de heer Jansen ook zeer te spreken. Hij had nog nooit eerder iemand van een financier zo vaak gezien.
Conclusie
Probeer ik u met dit verhaal nu te overtuigen van het feit dat DCMF altijd de juiste partij is voor uw transformatiefinanciering? Nee! Uiteraard is de ‘cost of fund’ een wezenlijk onderdeel van uw beslissing of en project interessant is of niet. En natuurlijk zijn er andere aanbieders in de markt die een lager tarief hanteren dan DCMF. Daarnaast heeft u uiteraard een goede band met uw huidige vastgoedfinancier.
Maar als u in ieder geval bereid bent de rekensom goed te maken, in combinatie met een snelle acceptatie, een financier die persoonlijk betrokken is en creatieve oplossingen bedenkt, zou de conclusie kunnen zijn dat DCMF toch wel degelijk uw partner in tijdelijke vastgoedfinanciering is.
* omwille van privacy is dit niet de echte naam van de vastgoedondernemer
** u kunt de gemaakte berekening opvragen bij DCMF via info@dcmf.nl
Arnold van Hengstum is Manager Marketing & Sales bij DCMF (Dutch Commercial Mortgage Finance).
Laatste nieuws
- 12-06-2024 12:30 Met parametrisch ontwerpen hoef je nooit meer terug naar de tekentafel
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:40 ASML mag uitbreiden in Eindhoven, druk op woningbouw neemt verder toe
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Marja Appelman positief over Mona Keijzer als minister
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.