Column: Stappen om bij bouw nieuw retailcentrum winkelleegstand te voorkomen
Steeds meer winkelcentra hebben te kampen met leegstand en grote winkelketens gaan zelfs failliet. Toch worden op verschillende locaties nieuwe winkelcentra gepland en gebouwd. Concurrenten moeten dan met lede ogen toezien hoe niet veel verderop nieuwe, concurrerende winkels worden gerealiseerd, terwijl ze zelf hun inkomsten zien afnemen.
Welke hobbels én kansen zijn er voor u als vastgoedinvesteerder of -eigenaar, of (vereniging van) winkelier(s), als bij u in de omgeving een nieuwe retaillocatie wordt gepland of een bestaand winkelcentrum wordt vergroot of herontwikkeld?
Vier stappen
Stap 1: opkomen tegen het bestemmingsplan
In veel gevallen wordt een nieuwe retaillocatie, of de uitbreiding van een bestaande retaillocatie, mogelijk gemaakt via een bestemmingsplan en de bijbehorende omgevingsvergunningen (bouw, etc.). Als ‘concurrent’ zult u in de eerste plaats tegen dit bestemmingsplan moeten opkomen om zo’n geplande ontwikkeling te blokkeren. Daartoe moet u een zienswijze indienen tegen het ontwerpplan en daarna beroep instellen tegen het definitieve plan.
Doe dit steeds tijdig, binnen de wettelijke zeswekentermijn; als u niet tijdig een zienswijze indient en in beroep gaat, is uw kans verkeken.
Om de juridische procedure vervolgens succesvol te laten zijn, moet een aantal hordes genomen worden. Hieronder staat hoe dat op dat succesvolle wijze kan.
Stap 2: het aantonen van belanghebbendheid (zelfde marktsegment en verzorgingsgebied)
Om mee te mogen doen in de juridische procedure, moet u aangemerkt worden als ‘belanghebbende’. U moet daarvoor aantonen dat u ‘hetzelfde marktsegment’ en ‘hetzelfde verzorgingsgebied’ bedient als de nieuw te open winkels. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 januari 2015. Met andere woorden: een Praxis in Amsterdam West kan niet de realisatie van een Jumbo tegengaan (niet hetzelfde marktsegment) en ook niet de realisatie van een Hornbach in Utrecht (niet hetzelfde verzorgingsgebied).
Vooral met goede marktrapportages kunt u uw belanghebbendheid aantonen.
Stap 3: het relativiteitsbeginsel als horde
Als u ‘belanghebbende’ bent is het zaak dat uw argumenten daadwerkelijk tot het blokkeren van de de geplande ontwikkeling leiden. Uw belangrijkste argument zal hoogstwaarschijnlijk zijn dat de nieuwe ontwikkeling leidt tot (uw) omzetverlies en daarmee – in het slechtste geval – tot ongewenste leegstand (op uw locatie).
Dit argument stuit regelmatig af op een juridische drempel: het zogenaamde relativiteitsvereiste. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 5 augustus 2015.
Exploitant-concurrent
Als u exploitant bent van de retail (of vereniging van winkeliers) oordeelt de Afdeling slechts zelden dat leegstand (op uw retaillocatie) een belang is dat uw belangen raakt. Zelfs als de voorziene ontwikkeling zou leiden tot beëindiging van uw bedrijfsactiviteiten (!).
Om (als concurrerende exploitant) toch succesvol te zijn moet u – in lijn met uitspraken van de Afdeling – aantonen dat:
- ofwel uw (winkel)pand niet gemakkelijk na uw sluiting in gebruik kan worden genomen door een ander bedrijf (dus leidt tot definitieve of langdurige leegstand);
- ofwel dat relevante leegstand ontstaat in de omgeving van uw bedrijf (dus dat een heel gebied (blijvend) onaantrekkelijk wordt).
Ook dit kunt u het beste met goede marktrapportages (van een derde, deskundige partij) aantonen.
De Advocaat-Generaal van de Afdeling concludeerde onlangs nog dat deze toepassing van het relativiteitsbeginsel bij concurrenten niet in strijd is met Europees recht (zie zijn conclusie van 2 december 2015). Het lijkt er dus op dat deze ‘strenge’ lijn door de Afdeling zal worden voortgezet.
Vastgoedinvesteerder
Als u vastgoedinvesteerder (eigenaar van het pand) bent is het eenvoudiger om succesvol een beroep te doen op het argument van dreigende leegstand. U hoeft dan slechts – goed onderbouwd – naar voren te brengen dat:
- u vreest voor dreigende verloedering van het gebied ten gevolge van de leegstand en
- u met het oog op uw ondernemingsklimaat er belang bij heeft verloedering in de omgeving te voorkomen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 2 december 2015).
Ook hier geldt: dit kunt u het beste met goede marktrapportages (van een derde, deskundige partij) aantonen.
Stap 4: wees alert
Tot slot zult u moeten aantonen dat de gemeenteraad onvoldoende rekening heeft gehouden met de dreigende leegstand doordat de gemeenteraad het bestaande aanbod niet op een juiste wijze heeft afgewogen tegen de regionale behoefte die het nieuwe plan creëert.
Gelet op de valkuilen is een goede voorbereiding en sterke verdediging echter geen overbodige luxe. Wij raden dan ook aan deze procedure altijd te voeren met behulp van een goede advocaat. Omdat de termijnen in het bestuursrecht kort zijn (en meestal ook fataal) zult u al wanneer het ontwerpbestemmingsplan (of het ontwerpbesluit bij een omgevingsvergunning) ter inzage wordt gelegd in actie moeten komen!
Een column van Jolize Lautenbach, advocaat bij Ekelmans & Meijer advocaten.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.