Foutieve opzegging bij huur winkelruimte?
Een verhuurder die zijn huurovereenkomst wil opzeggen moet in zijn opzeggingsbrief aangeven waarom hij wenst op te zeggen. In een daarop volgende procedure over de beëindiging is hij gebonden aan de opgegeven gronden genoemd in zijn opzeggingsbrief.
Indien een verhuurder van winkelruimte de huur wil opzeggen, moet hij een opzeggingsbrief aan huurder zenden. Als de huurder vervolgens niet instemt met de beëindiging van de huur, is de verhuurder aangewezen op een gerechtelijke procedure om het einde van de huur te realiseren. Pas als het toewijzend vonnis of arrest onherroepelijk is –dat wil zeggen dat daartegen geen rechtsmiddel meer openstaat- eindigt de overeenkomst op een door de rechter vastgesteld tijdstip.
Inschatting proceskansen huurder
De verhuurder kan alleen een vordering tot beëindiging van de huur instellen op de gronden die hij in zijn eerdere opzeggingsbrief heeft vermeld. Reden hiervan is dat op basis van die gronden de huurder zich een oordeel moet kunnen vormen over zijn proceskansen.
Je kunt je afvragen of het de huurder schaadt als hij bij ontvangst van de opzegging denkt een goede kans in een procedure te maken en vervolgens in de procedure toch aan het kortste eind trekt. De vordering van verhuurder wordt per slot van rekening door de rechter beoordeeld, hier kan de huurder zelfs wellicht een voordeel uit halen.
Feitelijke aanvulling gronden
Enige feitelijke aanvulling van de gronden genoemd in de opzeggingsbrief bij de rechtbank is wel toegestaan. Bijvoorbeeld wanneer er zich gewijzigde omstandigheden voordoen. Deze omstandigheden moeten echter wel voldoende te linken zijn aan de eerder genoemde feitelijke grondslag in de opzeggingsbrief.
Veranderde omstandigheden?
Stel je wilt als verhuurder het door jou verhuurde pand in eigen gebruik gaan nemen. Je zegt het huurcontract tijdig op tegen de in de huurovereenkomst overeengekomen opzegtermijn. Als reden geef je op dat je het pand wilt gaan gebruiken om er een horecabedrijf te gaan runnen. Dringend eigen gebruik is een rechtsgeldige opzeggingsgrond. De opzeggingstermijn is echter lang en ondertussen verslechtert de markt voor de horeca enorm.
Uit vrees voor deze slechte markt besluit je je bedrijfsplan om te gooien en niet een horecabedrijf, maar een dienstverleningsbedrijf te gaan exploiteren. Wat nu?
Oordeel hof
Het hof Amsterdam heeft hierover recent als volgt geoordeeld. Als je in een geding als feitelijke grondslag voor jouw dringend eigen gebruik aanvoert dat je een dienstverleningsbedrijf in het gehuurde gaat exploiteren en in de opzeggingsbrief heb je aangevoerd dat je een horecabedrijf gaat exploiteren, zijn dit twee geheel van elkaar verschillende feitelijke grondslagen. Het vereiste feitelijke verband dat hierboven is beschreven, ontbreekt in een dergelijk geval.
Kritiek
Op bovengenoemde uitspraak van het hof is veel kritiek geleverd. Zo lang de nieuwe feiten en omstandigheden dienen ter nadere onderbouwing van de stelling van verhuurder dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, zou aanvulling daarop aanvaardbaar moeten zijn. Verhuurder kan namelijk niet alle scenario’s voorzien. De rechter kan en zou met een dergelijke nieuwe onderbouwing rekening moeten houden.
Conclusie
Om bovenstaande perikelen te voorkomen, is het aan te raden om in een opzeggingsbrief de feitelijke grondslagen van de opzegging zo goed en zo ruim mogelijk te formuleren. Ze moeten wél voldoende duidelijk zijn en mogen –in ieder geval naar de mening van het hof Amsterdam- over het algemeen nauwelijks gewijzigd worden in een daaropvolgende procedure.
Jeroen Brinkman is advocaat huur- en onroerend goedrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar op j.brinkman@pvdb.nl of op telefoonnummer 024-3811439.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.