Column: Verkoop van vastgoed door de overheid; staatssteun en waardering
Veiling van een ambtswoning. Het haalde zelfs de website van het NOS-journaal: de vroegere ambtswoning van minister Luns is te koop. Op één van de begeleidende foto's kijkt de voormalige minister van buitenlandse zaken de keuken in, zichtbaar tevreden over hetgeen zijn echtgenote daar staat te bereiden.
Minstens zo nieuwswaardig was het feit dat het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) een veiling organiseerde om het pand te verkopen. Voor het eerst, normaliter vindt verkoop plaats bij inschrijving waarbij gegadigden één bod mogen doen en degene met het hoogste (acceptabele) bod wint. Op haar eigen website zegt de RVB te experimenteren met nieuwe verkoopmethoden, waaronder een bieding onder voorwaarden en een veiling. Men denkt met een veiling een hogere opbrengst te kunnen behalen.
Verkoop van overheidsvastgoed. Dat ligt staatssteun op de loer. Hoe zit het ook weer?
Staatssteun
Van staatssteun is, kortgezegd, sprake indien een onderneming een voordeel krijgt dat door de staat of met staatsmiddelen wordt bekostigd en waardoor de mededinging wordt vervalst. Indien de staat een object verkoopt en de verkoopprijs lager is dan de marktprijs, is al gauw sprake van staatssteun. Van staatssteun is geen sprake als verkoop plaatsvindt via een openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure aan de hoogste bieder of als de marktwaarde vóór de verkoop door een onafhankelijke taxateur wordt vastgesteld. Een aanbod is voldoende openbaar indien daaraan gedurende twee maanden breed aandacht wordt gegeven, eventueel zelfs in internationale lezerskringen.
Of dat laatste in dit geval nodig is, is twijfelachtig: minister Luns zei destijds zelf dat de inrichting niet dusdanig was dat buitenlandse gasten er diep van onder de indruk zouden raken. Een aanbieding is onvoorwaardelijk indien het de koper vrij staat het gekochte voor eigen doeleinden te gebruiken en er vanuit de verkoper geen beperkingen, bijvoorbeeld ter voorkoming van overlast of ter bescherming van het milieu, worden opgelegd.
Taxatie door deskundige
In de maand van de taxaties mag niet onvermeld blijven dat, indien geen openbare onvoorwaardelijke biedprocedure wordt gehouden, een taxatie door één of meer onafhankelijke taxateurs moet worden verricht. Dit gebeurt aan de hand van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De prijs die daaruit voortkomt is de minimale aankoopprijs. Die taxateur is een te goeder naam en faam bekend staand persoon die het vereiste diploma heeft behaald in een erkend opleidingsinstituut en relevante ervaring heeft.
Marktwaarde
De marktwaarde is de prijs waartegen een gebouw op de dag van waardering bij een onderhandse overeenkomst zou kunnen worden verkocht, aangenomen dat een normale periode voor onderhandeling over de verkoopvoorwaarden wordt gehanteerd en dat het gebouw openlijk op de markt wordt aangeboden. De oorspronkelijke aankoopprijs is gedurende een periode van drie jaar indicatief voor de marktwaarde; de marktwaarde ligt in beginsel niet lager dan die aankoopprijs.
Steun terugvorderen
Wat nu als geen biedprocedure wordt gehouden en geen taxatie wordt verricht, of als een pand wordt verkocht tegen een prijs beneden de marktwaarde? De verplichting tot naleving van de staatssteunregels rust toch op overheid als verkoper, niet op de koper? Dat is niet helemaal waar. Als sprake is van onterecht verleende staatssteun, móet de overheid de steun terugvorderen. Dat betekent voor de koper ofwel een extra financiële last of, als de verkoop daardoor ongedaan wordt gemaakt, een eind aan de plannen die hij met het pand heeft.
Het ‘staatssteun-mes’ snijdt, kortom, aan twee kanten. De keuze voor een veiling van de ambtswoning is dus niet gek. Maar om nou te zeggen dat het een nieuwe verkoopmethode betreft …
Een column van Per van der Kooi, advocaat aanbestedingsrecht en staatssteun bij De Clercq Advocaten Notarissen.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.