De mogelijkheden van het huurrecht bij de transformatie van een gebouw
Medio mei bent u door ons op de hoogte gesteld van de wijzigingen van het Besluit omgevingsrecht die per 1 november 2014 zijn ingegaan, zie het artikel van Renske van Eldik in Vastgoedjournaal. Hierdoor is het mogelijk om voor korte of langere termijn leegstaande gebouwen eenvoudiger en sneller te transformeren. Kantoorruimtes maken plaats voor studentenstudio's, of voor hotels. Er zijn legio mogelijkheden! Maar kunt u tijdens de transformatie tijdelijk ruimtes van het gebouw verhuren? Of wat als de transformatie een tijdje op zich laat wachten, kunt u dan het gebouw of delen hiervan tijdelijk verhuren? Ik breng voor u in kaart wat er in dit geval op het gebied van het huurrecht mogelijk is, en waar u op moet letten.
In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt tussen drie soorten ruimtes, namelijk een woonruimte, een 7:290-bedrijfsruimte, en een 7:230a-bedrijfsruimte. Voor iedere ruimte gelden weer andere regels.
Woonruimte
De Leegstandwet maakt het mogelijk bepaalde categorieën woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. Hiervoor is een vergunning van de gemeente nodig. Het gaat om de volgende woningen of gebouwen:
1)woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logies verschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming. De vergunning wordt voor een bepaalde tijd verleend, en kan verlengd worden tot maximaal 10 jaar;
2)woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning (onder voorwaarden). Deze vergunning wordt aangegaan voor maximaal 5 jaar, en kan niet verlengd worden;
3)woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning. De vergunning wordt voor een bepaalde tijd verleend, en kan verlengd worden tot maximaal 7 jaar.
Bij de tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet gelden de meeste regels van de huurbescherming niet. Het is van belang dat de huurovereenkomst op schrift wordt gesteld. Daarin moet duidelijk aangegeven staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. De huurtermijn van de tijdelijke huurovereenkomst is gelijk aan de duur van de vergunning. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is afgelopen. Het is verstandig een kopie van de vergunning bij de huurovereenkomst te voegen.
U kunt bij het einde van de tijdelijke huurovereenkomst overwegen een verlenging van de vergunning aan te vragen bij de gemeente (mits mogelijk). Of u kunt met de huurder bespreken dat de woonruimte uiterlijk op de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst ontruimd moet zijn. Zo wordt voorkomen dat de huurder straks ongemerkt in het gebouw blijft zitten, en de tijdelijke huurovereenkomst automatisch een reguliere huurovereenkomst wordt. De keuze die u maakt, zal uiteindelijk afhangen van het proces van de transformatie van het gebouw.
7:290-bedrijfsruimte
Deze bedrijfsruimtes zijn voor het publiek toegankelijk, en het product of de dienst wordt direct in de bedrijfsruimte geleverd. Voorbeelden zijn winkels, restaurants, cafés, afhaaldiensten, hotels en campings. De huurovereenkomst wordt gesloten voor tenminste vijf jaar. Indien de huurovereenkomst niet wordt opgezegd, dan wordt de huurovereenkomst automatisch met vijf jaar verlengd. Er geldt een opzegtermijn van 1 jaar. De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen indien hij de wettelijke opzeggingsgronden in acht neemt. Deze opzeggingsgronden gelden niet voor de huurder.
De wet maakt het mogelijk dat u voor deze bedrijfsruimte een huurovereenkomst kan sluiten voor korte duur, namelijk voor maximaal twee jaar. U kunt bijvoorbeeld een ruimte in de plint van een gebouw voor twee jaar als 'pop-up store' verhuren. U hoeft bij de opzegging van de huurovereenkomst de wettelijke opzeggingsgronden noch de opzegtermijn van 1 jaar in acht te nemen. Let wel op dat u tijdig de huurovereenkomst opzegt, anders zit u automatisch vast aan een huurovereenkomst van vijf jaar.
7:230a-bedrijfsruimte
Deze bedrijfsruimtes vormen de zogenaamde restcategorie. In dit geval kunt u denken aan kantoorruimtes, of aan een praktijkruimte van een fysiotherapeut. Voor deze bedrijfsruimtes gelden geen wettelijke huurtermijnen. Evenmin gelden er wettelijke opzeggingsgronden voor de verhuurder. De opzegtermijn voor zowel de verhuurder als huurder is tenminste 1 maand.
Dit betekent dat u ook voor deze categorie bedrijfsruimtes een huurovereenkomst voor een korte termijn kunt sluiten. Indien u de huurovereenkomst opzegt, is het van belang de datum van ontruiming van het pand aan te zeggen. Een huurder geniet vanaf de datum waartegen ontruiming is aangezegd ontruimingsbescherming van twee maanden, met de mogelijkheid tot verlenging van maximaal een jaar.
U heeft het gelezen, het is mogelijk om tijdens of voor de transformatie van een leegstaand gebouw, het gebouw in zijn geheel of delen hiervan tijdelijk te verhuren. Doe hier uw voordeel mee!
Tot slot breng ik graag bij u onder de aandacht dat wij op donderdag 24 september 2015 van 15.00 uur - 18.00 uur het seminar 'Transformatie' organiseren. In een interactieve sessie met verschillende casusposities leggen wij uit hoe u de functie van een gebouw snel en eenvoudig kunt wijzigen. U kunt zich tot 17 september 2015 aanmelden. Klik hier om u aan te melden.
Anke Groffen advocaat bij Holla Advocaten, a.groffen@holla.nl , 088 44 02 400
Laatste nieuws
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod zijn ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
- 01-05-2024 09:00 Themamaand mei: Projectontwikkeling
- 01-05-2024 08:56 Nikki van Horck nieuwe directeur Eefje Voogd Makelaardij
- 01-05-2024 08:43 Hans Hinfelaar en Barzien Khoshbakht starten vastgoedadvieskantoor Brikks
- 01-05-2024 08:02 HDN ziet hoogste aantal starters op hypotheekmarkt in vijf jaar
- 01-05-2024 07:32 JM Corporate Finance huurt kantoorruimte in Breda
- 01-05-2024 07:28 SolarToday koopt nieuwbouwontwikkeling in Roosendaal
- 30-04-2024 16:58 Springer Nature AI Lab IP huurt kantoorruimte in Groningen
- 30-04-2024 16:55 Bebo Vloeren bedrijfscomplex van 7.750 m2 in Etten-Leur
- 30-04-2024 16:25 ‘In de wereld van vastgoed is een goede assistant je beste asset’
- 30-04-2024 15:06 Timpaan en Bot Bouw tekenen bouwteamovereenkomst voor 83 woningen Le Jardin in Hoofddorp
- 30-04-2024 14:39 Europese Commissie verkoopt voor 1 miljard euro aan kantoorgebouwen in Brussel
- 30-04-2024 12:03 Aegon kiest met WTC Schiphol voor verbinding op de werkvloer om personeel naar kantoor te krijgen
- 30-04-2024 11:58 Jack de Vries stopt per 1 juni als voorzitter van Vastgoed Belang
- 30-04-2024 11:16 Schoenenketen Sacha sluit meerdere filialen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.