Hoge Raad wijzigt omvang meldingsplicht verkoper terzake bijzondere lasten en beperkingen
De Hoge Raad komt terug van zijn eerdere arrest d.d. 27 februari 2004, (Bos/Smeenk), waarin de Hoge Raad een uitleg gaf over de mededelingsplicht van de verkoper ex. artikel 7:15 lid 1 BW.
Achtergrond
Artikel 7:15 lid 1 BW luidt als volgt: “De verkoper is verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.”
Het artikel legt een mededelingsplicht op de verkoper met betrekking tot bijzondere lasten en beperkingen ten aanzien van de verkoop van bijvoorbeeld een woning. U kunt daarbij denken aan huurrechten, maar ook – volgens het arrest Bos/Smeenk – aan ruilverkavelingslasten. Zowel privaat- als publiekrechtelijke beperkingen dus. Als de verkoper deze bijzondere lasten en beperkingen meldt en de koper deze aanvaardt, dan staat het de verkoper vrij om de zaak belast met deze lasten en beperkingen over te dragen.
In de zaak Bos/Smeenk oordeelde de Hoge Raad: “De omstandigheid dat de ruilverkavelingslasten mede rusten op andere percelen die in één en dezelfde ruilverkaveling zijn begrepen, brengt niet mee dat die lasten niet als bijzonder zijn aan te merken”. De verkoper had die ruilverkavelingslasten moeten melden. Nu hij dit niet heeft gedaan, leidt de aanwezigheid van die ruilverkavelingslasten ertoe dat de verkoper de verkochte zaak niet vrij van bijzondere lasten en beperkingen kon overdragen, zoals artikel 7:15 lid 1 BW voorschrijft.
Hoge Raad
De Hoge Raad komt van voormelde maatstaf terug. Daarbij neemt de Hoge Raad in aanmerking “dat het bij lasten en beperkingen die privaatrechtelijk van karakter zijn (bijvoorbeeld een beperkt recht, een beslag of een kwalitatief recht), steeds gaat om een last of beperking die specifiek op de desbetreffende zaak betrekking heeft. Er bestaat geen goede grond om bij lasten en beperkingen van publiekrechtelijke aard van een wezenlijk ruimere invulling uit te gaan. Dat stemt ook overeen met (…) het oordeel van de wetgever, [namelijk dat] slechts voldoende rechtvaardiging [bestaat] om de verkoper te belasten met de in art. 7:15 BW bedoelde verplichtingen, indien de lasten of beperkingen de verkochte zaak in het bijzonder betreffen. In de regel kan immers ervan worden uitgegaan dat de verkoper (beter dan de koper) op de hoogte is van specifiek op de door hem verkochte zaak betrekking hebbende lasten en beperkingen. Publiekrechtelijke lasten of beperkingen die niet specifiek op de verkochte zaak betrekking hebben, zullen daarentegen niet in de regel beter kenbaar zijn voor de verkoper dan voor de koper.”
Het voorgaande leidt tot het oordeel van de Hoge Raad dat “slechts sprake is van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit.”
Slotsom
De Hoge Raad heeft hierdoor de mededelingsplicht van de verkoper, als bedoeld in artikel 7:15 lid 1 BW, gewijzigd. Dat is van belang voor de verkoper, die op basis van dit arrest “slecht” verplicht is om de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van bijzondere publiekrechtelijke lasten of beperkingen, die haar grondslag vinden in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Met andere woorden: de mededelingsplicht als bedoeld in artikel 7:15 lid 1 BW heeft slechts betrekking op lasten en beperkingen die met name blijken uit brieven en andere mededelingen van bestuursorganen die specifiek gericht zijn tot de rechthebbende van de verkochte zaak, of diens rechtsvoorgangers.
De tenzij-bepaling van artikel 7:15 lid 1 BW blijft vanzelfsprekend onverminderd in stand. Dat betekent dat de verkoper die bijzondere publiekrechtelijke lasten of beperkingen kan mededelen in de koop- of leveringsakte, waardoor die vervolgens door de koper worden aanvaard door ondertekening van die akte. Mocht een beroep van de koper op grond van artikel 7:15 lid 1 BW niet slagen, dan zou de koper de koopovereenkomst mogelijk nog kunnen aantasten wegens dwaling of non-conformiteit.
Marieloe D.J.W. van der Stoep is advocaat bij De Advocaten van Van Riet. Zij houdt zich bezig met zowel bestuursrechtelijke als privaatrechtelijke aspecten van het vastgoed, waaronder het omgevingsrecht, het appartementsrecht en het huurrecht. Marieloe is te bereiken per e-mail vanderstoep@vanvanriet.nl of op het volgende telefoonnummer: + 31 (0) 30 – 263 50 75.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.