Verhuurder roerende zaken alsnog met voorrang recht op uitkering uit faillissement van huurder
Het faillissementsrecht blijft de gemoederen bezig houden, dit keer de verhuur van roerende zaken. De Hoge Raad (HR 9-1-2015/ ECLI:NL:HR:2015:42) maakt namelijk een eind aan de discussie over de opzeggingsmogelijkheid van een huurovereenkomst roerende zaken en verduidelijkt daarmee de uitleg van artikel 39 Faillissementswet. Gevolg: verhuurder roerende zaken kan alsnog met voorrang uitkering voor de huurschuld claimen bij de curator.
Tussentijdse opzegging
Gedurende de looptijd is opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder vrijwel onmogelijk. Is echter sprake van verhuur van een onroerende zaak en gaat de huurder failliet, dan biedt artikel 39 Fw de mogelijkheid voor zowel de curator als de verhuurder om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Het betreft hier een rechtsgeldige beëindigingsgrond die een uitzondering maakt op de wettelijke huurbepalingen. Nu de huurovereenkomst door een dergelijke opzegging rechtsgeldig eindigt, kan de verhuurder alleen aanspraak maken op een schadevergoeding wanneer dit contractueel is overeengekomen.
Leegstandschade
In de meeste huurcontracten is afgesproken dat de huurder de leegstandsschade zal vergoeden voor de resterende huurtermijn wanneer hij failliet gaat voor het einde van de looptijd. In de (standaard) ROZ huurovereenkomsten is een dergelijke bepaling opgenomen. Eind 2013 heeft de Hoge Raad twee arresten gewezen die in dat kader relevant zijn, zeker wanneer het gaat om bankgaranties die voor deze leegstandsschade worden aangesproken (Romania Beheer HR 15-11-2013/ ECLI:NL:HR:2013:1244 en TEP/curatoren Autodrôme HR 22-11-2013/ECLI:NL:HR:2013:1381). Kort gezegd heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de verhuurder aanspraak kan maken op leegstandschade, maar dat de verhuurder deze schade niet kan verhalen op de faillissementsboedel. Alleen wanneer een derde garant staat voor de verplichtingen van de huurder (bankgarantie of garantstelling) kan de verhuurder de schade op deze derde verhalen, tenzij de derde op zijn beurt weer verhaal heeft op de faillissementsboedel.
Huurvordering
De huur die verschuldigd is vanaf het moment dat de huurder van een onroerende zaak failliet gaat totdat de huurovereenkomst eindigt (door opzegging curator/verhuurder of van rechtswege) betreft een boedelschuld. Dit is bepaald in artikel 39 Fw.
Dit betekent dat je als verhuurder voor die vordering hoog in rang bent. Het blijft altijd onzeker of daadwerkelijk enig bedrag wordt uitgekeerd, aangezien dit afhangt van onder andere het salaris van de curator, de hoogte van de faillissementskosten en hoeveel boedel de curator aantreft. De kans op betaling is in ieder geval groter dan bij gewone (concurrente) schuldeisers.
Tot aan het arrest van 9 januari 2015 was het geen uitgemaakte zaak of artikel 39 ook gold voor verhuur van roerende zaken. In de rechtspraak werd de vraag of artikel 39 Fw ook van toepassing was op verhuur van roerende zaken wisselend beantwoord. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland had met deze vraag te maken en heeft aan de Hoge Raad om die reden een zogenaamde Prejudiciële vraag gesteld.
De Hoge Raad antwoordt dat artikel 39 Fw ook geldt voor huur van roerende zaken. Dus ook in het geval van een faillissement van een huurder van roerende zaken zijn de huurvorderingen vanaf datum faillietverklaring boedelschulden. Daar komt bij dat zowel de curator als de verhuurder op grond van artikel 39 de huurovereenkomst kan opzeggen (met inachtneming van een gebruikelijke termijn van maximaal drie maanden).
Alsnog verhaal op de faillissementsboedel
Verhuurders van roerende zaken die in het verleden te maken hebben gehad met een faillissement van hun huurder doen er dus goed aan om na te gaan of de curator hun huurvordering van na datum faillissement als een boedelvordering heeft aangemerkt. Heeft de curator dit geweigerd, dan kan hij hiertoe met het arrest van de Hoge Raad alsnog gedwongen worden en heeft u als verhuurder bij voldoende boedel alsnog recht op een uitkering uit het faillissement voor de periode vanaf faillietverklaring tot het einde van de huurovereenkomst.
Ronny Saedt is advocaat huurrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar op r.saedt@pvdb.nl of op telefoonnummer 024 381 14 26.
Laatste nieuws
- 03-05-2024 16:51 De Jonge wil meer rijkshubs in de regio
- 03-05-2024 15:06 Heeneman & Partners koopt portefeuille maatschappelijk vastgoed
- 03-05-2024 14:32 Meld je nu aan voor de training ‘Klimaatrisico’s bij woningcorporaties’
- 03-05-2024 14:23 Rijschool huurt 1.945 m2 bedrijfsruimte in Nieuw-Vennep
- 03-05-2024 14:10 Jongerius Invest koopt kantoorpand in Houten voor transformatie
- 03-05-2024 14:02 Welk recht is van toepassing bij bestemmingsplan op aanvraag?
- 03-05-2024 13:29 Regulering van de huurwoningmarkt in deze tijd is uitponddroom voor beleggers
- 03-05-2024 13:23 Schrijf u in bij Solid Public en vervul de vastgoeduitdagingen van de publieke sector!
- 03-05-2024 12:57 RAI Amsterdam wil complex herontwikkelen en richt vennootschappen op
- 03-05-2024 11:52 Topvacature: Medewerker vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam
- 03-05-2024 11:17 Leiden huurt deel van zorgcentrum voor opvang Oekraïense vluchtelingen
- 03-05-2024 11:13 Gemeenteraad Haarlem stelt bestemmingsplan voor Beatrixplein vast
- 03-05-2024 11:00 Bedrijfsgebouw in Almere wisselt van eigenaar via onderhandse verkoop
- 03-05-2024 10:47 Bestemmingsplan voor ontwikkeling Schiedamse bedrijventerreinen 's-Graveland en Spaanse Polder onherroepelijk
- 03-05-2024 10:39 Dodewaard krijgt er zeker 180 woningen bij
- 03-05-2024 10:12 Reales koopt bedrijfsgebouw aan de Groningenhaven 1 in Nieuwegein
- 03-05-2024 08:45 Bedrijfscomplex in Deventer verkocht
- 03-05-2024 08:37 Co-working concept De Stadstuin huurt ruim 5.000 m2 in Dalton Office Park
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.