Nieuwe huurwoningen bouwen op basis van een gegarandeerde maandlast. Ton Hillen, lid van de Raad van Bestuur van Heijmans, wil graag met opdrachtgevers die kant op. Beleggers en corporaties krijgen dan niet alleen duidelijkheid over de stichtingskosten, maar hoeven evenmin om te kijken naar het periodieke of groot onderhoud voor een periode van 25 jaar. “Corporaties kunnen dan doen waar ze voor zijn opgericht: sociale huurwoningen verhuren".

Hillen is binnen Heijmans verantwoordelijk voor vastgoed, woningbouw, utiliteitsprojecten en publiek-private projecten. “Bij de bouw van het Nationaal Militair Museum in Soest hebben we het ontwerp gemaakt en de uitvoering gerealiseerd. Na oplevering hebben we voor een vast bedrag alle facilitaire aspecten van de exploitatie van het museum op ons genomen, waaronder beheer en onderhoud. Wij dragen zorg voor de schoonmaakwerkzaamheden, de schilderbeurten of wat voor onderhoud maar nodig is. Dat soort denken zou ik ook in de woningmarkt willen inbrengen.”

Faalkosten verder terugbrengen
Helderheid over de onderhoudslast kan volgens hem worden gecombineerd met de afname van conceptwoningen: het Heijmans huismerk voor de zakelijke markt – beleggers en corporaties- en Heijmans Wenswonen voor de particuliere markt. “Corporaties kunnen het zich niet meer permitteren onrendabele investeringen te doen bij de bouw van nieuwe woningen. Zij moeten de verhouding tussen prijs- en product beter in balans brengen. Met meer confectie is volgens ons ook niks mis. Onze conceptwoningen bieden daarvoor een passende oplossing.”

Heijmans heeft de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in de verbetering van bouwproces en bouwproductie. “De bouwsector kent van huis uit hoge faalkosten. Wij moeten die kosten nog verder in control brengen. Dat betekent dat we bij onze processen veel meer vanuit pre-engineering moeten denken. De producten moeten vervolgens zoveel mogelijk onder geconditioneerde condities worden gerealiseerd. Dan kunnen we namelijk de bouwkwaliteit verbeteren en constant maken.” Volgens Hillen boekt zijn bedrijf daarbij bijzondere resultaten. “We volgen heel precies de opleverstaat van onze woningproductie. Een paar jaar geleden hadden we per opgeleverde woning gemiddeld twintig verbeterpunten. Inmiddels is dat gezakt tot onder één opleverpunt.”

'Bouwen moet saai zijn'
Het industriële bouwproces kan nog verder worden versterkt, denkt Hillen. Hij hanteert als adagium: bouwen moet saai zijn. “Dat vinden niet al onze mensen leuk, maar als we op de bouw ad hoc gaan knutselen dan kost dat geld. En die ingrepen gaan ten koste van de kwaliteit. Wij hebben het afgelopen jaar vierhonderd conceptwoningen gebouwd. Ik verwacht dat we komend jaar doorgroeien naar een productie van zeshonderd tot zevenhonderd van dergelijke woningen. Juist tijdens de bouw van die woningen komen elementen naar voren die efficiënter, vele malen efficiënter kunnen. Alleen al door die woningen in plukken van vijftig stuks te produceren kunnen we een efficiencyslag maken. Ook in de engineering kunnen we nog stapjes zetten.”

Verbetering van proces en productie hoeft zich ook niet te beperken tot nieuwbouw. “We zijn bezig om voor een corporatie een concept te maken voor verduurzaming van het woningbestand. De hele voorraad moet dezelfde kwaliteit krijgen. Voor de kostprijs spreken we een basisrendement af. Als uitvoering op een meer efficiënte wijze mogelijk blijkt – de aanpak van twintig woningen is duurder dan de transformatie van tweehonderd woningen- dan geldt een afspraak over de winstverdeling. We hebben geen geheimen voor elkaar: een functionaris van de corporatie mag binnen ons huis aan de planvorming meewerken.”

Hoe reageert de corporatiesector? “Op bestuurlijk niveau bestaat er veel belangstelling voor andere vormen van samenwerking. Maar op organisatieniveau is de weerstand niet zelden heel groot. Het vraagt namelijk om een andere invulling van het opdrachtgeverschap. Een corporatie is dan niet langer de alleswetende ontwikkelaar. Ook wordt om heroverweging van de rol van het eigen onderhoudsbedrijf gevraagd. De klassieke route: jarenlang aan een plan werken en vervolgens via aanbesteding de goedkoopste aannemer vinden, die ook nog binnen drie maanden start met de bouw. Dat gaat dus niet. Plannen moeten eerst heel goed worden voorbereid. En als wij ook de verantwoordelijkheid gaan dragen voor het onderhoud, dan moeten we als aannemer ook worden betrokken bij het ontwerp en de materiaalkeuze. Wellicht is het verstandig bij de bouw meer te investeren, zodat de onderhoudslasten later lager uitpakken. Anders kunnen we onze risico’s niet goed inschatten en is het niet mogelijk een gegarandeerde prijs af te geven voor het onderhoud. Maar die andere interactie tussen opdrachtgever en opdrachtnemer moet wel van de grond komen. Opdrachtgevers moeten dat aandurven, anders gaat de kostprijs van een woning onvoldoende omlaag.”

Vertrouwen opdrachtgevers
Speelt het wantrouwen tegenover de bouwsector daarbij ook niet een rol? “Wij hebben in de jaren voor de crisis het vertrouwen van onze opdrachtgevers beschaamd. Dat durf ik wel te zeggen. We lieten bij wijze van spreken iedereen die een hamer kon vasthouden acteren op de bouwplaats. Met enorm veel fouten tot gevolg. Het gaat er dus niet alleen om dat wij meer vertrouwen vragen. Dat zullen we ook moeten geven.” Naar zijn smaak heeft Heijmans de afgelopen jaren veel geleerd. “Nu de crisis wat wegebt, gaat het erom dat we niet in onze oude fouten terugvallen. Beheerste groei. Goede kwaliteit leveren. Dan kunnen we marge genereren voor een gezond bedrijf. ”

Bert Pots

EXPERTS OP HET GEBIED VAN SOCIALE WONINGBOUW KOMEN OP 11 FEBRUARI BIJ ELKAAR OM DE TRENDS TE BESPREKEN. MEER WETEN OVER DEZE DAG KLIK DAN OP DEZE LINK.