De bizarre huureis van winkelketen V&D om de komende maanden februari tot en met mei geen euro huur over te maken aan de verhuurders, brengt vastgoedpartijen niet van hun stuk. Dat blijkt uit een belrondje langs een aantal beleggers en retaildeskundigen. Juridisch gezien heeft V&D geen enkele poot om op te staan maar de dreiging van een mogelijk faillissement en een doorstart waarbij V&D de minder rendabele locaties afstoot, hangt als een zwaard van Damocles boven de winkelmarkt. 

Het meest uitgesproken is Jos van de Mortel, directeur van het Amsterdamse vastgoedbedrijf Metroprop. Ook hij heeft de beruchte brief van V&D gekregen waarin behalve onmiddellijke opschorting van vier maanden huur ook permanente huurverlaging daarna wordt geëist. “V&D betaalt al de laagste huren in de retailmarkt. Nog minder huur en wij schieten qua waardeontwikkeling door de loan-to-value grens van 100%. Dat kan gewoon niet.” Metroprop is eigenaar van grote V&D-panden in Den Bosch, Sittard en Geleen (gemiddeld elk rond de 10.000 m2) “Wij gaan voorlopig niets doen. Er liepen al onderhandelingen met V&D over het huidig huurcontract in Heerlen. Dat komt nu op losse schroeven te staan door wat ze nu eisen”, aldus een strijdbare Van der Mortel.

Niet gek maken
Bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance laten ze zich niet gek maken. De institutionele vastgoedbelegger die via een aantal fondsen een zestal V&D-panden in belegging heeft (Dordrecht, Emmen, Enschede, Rijswijk, Roosendaal en Rotterdam Zuidplein), gaat op zeer korte termijn in gesprek hierover met de V&D-directie. In hoeverre Syntrus Achmea de retailer enigszins tegemoet wil komen, daarover wil woordvoerder Erik van der Struijs niets over kwijt.

IEF Capital zit in hetzelfde schuitje. Deze belegger – een joint venture tussen Bouwfonds REIM en IEF Capital – heeft 12 panden van V&D in bezit. Vorige week meldde IEF Capital al aan VJ dat ze met V&D het gesprek tot aanpassing ‘zullen aangaan’ maar dat er vooralsnog geen sprake kan zijn van aanpassingen in de bestaande huurcontracten.

“De vastgoedbeleggers staan juridisch sterk. Ze kunnen V&D gewoon aan het huurcontract houden. Er zijn geen juridische mogelijkheden voor V&D om vastgoedeigenaren te dwingen met een lagere huur genoegen te nemen. Dat wordt anders wanneer er sprake is van een faillissement met een doorstart. In dat geval kan de curator wel nieuwe afspraken maken met de verhuurders”, zegt Wendela Raas, advocaat/partner bij Boekel De Nerée en voorzitter van de vastgoedsectie.

Zonder precedent
Hans van Tellingen en Jeroen Verwaaijen van vastgoedinformatiebureau Strabo en gespecialiseerd in passantenonderzoek in winkelcentra, menen dat de verhuurders in diverse gevallen een sterke onderhandelingspositie hebben tegenover V&D. Mocht het ooit tot een faillissement komen voor V&D dan zien zij goede kansen tot wederverhuur van V&D-panden in grotere steden en in succesvolle stadsdeelcentra. “Die zullen snel nieuwe huurders vinden. Er staan nog immers vele internationale retailers te trappelen om de Nederlandse markt te betreden. Een probleem kunnen de V&D-vestigingen in kleinere plaatsen als bijvoorbeeld Meppel en Vlaardingen zijn. Bij een eventueel faillissement en een doorstart, kan V&D snel dat soort kleinere, minder rendabele  locaties afstoten”, aldus Van Tellingen.

Dat V&D behalve de vier maanden huurvrij ook daarna een veel lagere omzethuur eist is volgens Verwaaijen nog zonder precedent. “Zo’n huurvrije periode is nog niet eerder voorgekomen. En de aangekondigde verlaging van de omzethuur van 10 naar 7% is enerzijds een ordinaire huurkorting en anderzijds een indicatie dat de marges bij V&D flink lager zijn dan in het verleden.”  

Rogier Hentenaar