Vastgoed verkocht, gaat bankgarantie van huurder over naar de koper?
Veel verhuurders willen bij het aangaan van een huurovereenkomst dat de huurder financiële zekerheid stelt. Bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie of een concerngarantie. Als de verhuurder het gehuurde vervolgens verkoopt, kan er discussie ontstaan of de garantie is overgegaan naar de nieuwe verhuurder. Deze vraag speelde onlangs bij de Rechtbank Amsterdam. Het betrof een bankgarantie volgens het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ).
De zaak: huurder failliet en verhuurder claimt bankgarantie
Ruim een jaar nadat de bankgarantie is gesteld, wordt het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder. Weer een aantal jaar later gaat de huurder failliet en ontstaat er een huurachterstand. De verhuurder verzoekt de bank om het bedrag van de bankgarantie (ruim € 50.000) aan hem over te maken. De bank doet dit en crediteert daarna de bankrekening van de failliete huurder voor eenzelfde bedrag. Volgens de curator had de bank niet mogen uitkeren en moet het bedrag aan de boedel worden betaald.
De discussie: bankgarantie mee overgegaan?
De ROZ bankgarantie zegt dat deze overgaat op “rechtsverkrijgenden van de verhuurder.” Partijen twisten erover wat dit betekent. Volgens de nieuwe verhuurder betekent dit dat de bankgarantie bij de verkoop van het gehuurde mee is overgaan. De curator is het daar niet mee eens. Hij zegt dat dit niet automatisch gebeurt en dat de bankgarantie zelf ook aan de nieuwe verhuurder had moeten worden overgedragen.
De uitspraak: nieuwe verhuurder mag bankgarantie trekken
De curator vangt bot. De rechtbank oordeelt dat uit de tekst van de ROZ bankgarantie blijkt dat deze bij de verkoop van het gehuurde mee overgaat op de nieuwe verhuurder.
Het zou ook onwenselijk zijn als de huurder de bankgarantie bij een verkoop van het gehuurde afzonderlijk zou moeten overdragen aan de nieuwe verhuurder. Al is het maar omdat de huurder dan de mogelijkheid zou hebben om de verkoop te frustreren.
Het oordeel van de rechtbank doet dan ook recht aan de praktijk. Vanuit de positie van de curator bezien is het evengoed begrijpelijk dat hij een poging deed om de bankgarantie anders uit te leggen. Hij zal wellicht niet de laatste zijn die dat doet. In het huidige financiële klimaat waarin veel huurders het niet redden, komt deze uitspraak voor verhuurders dus niet ongelegen.
Irene Hofhuis is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten. Irene is gespecialiseerd in het adviseren en procederen over huurrechtelijke, bouwrechtelijke en meer algemeen vastgoed gerelateerde kwesties. Zij werkt voor onder meer retailers, beleggers en makelaars.
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.