Vastgoed verkocht, gaat bankgarantie van huurder over naar de koper?
Veel verhuurders willen bij het aangaan van een huurovereenkomst dat de huurder financiële zekerheid stelt. Bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie of een concerngarantie. Als de verhuurder het gehuurde vervolgens verkoopt, kan er discussie ontstaan of de garantie is overgegaan naar de nieuwe verhuurder. Deze vraag speelde onlangs bij de Rechtbank Amsterdam. Het betrof een bankgarantie volgens het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ).
De zaak: huurder failliet en verhuurder claimt bankgarantie
Ruim een jaar nadat de bankgarantie is gesteld, wordt het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder. Weer een aantal jaar later gaat de huurder failliet en ontstaat er een huurachterstand. De verhuurder verzoekt de bank om het bedrag van de bankgarantie (ruim € 50.000) aan hem over te maken. De bank doet dit en crediteert daarna de bankrekening van de failliete huurder voor eenzelfde bedrag. Volgens de curator had de bank niet mogen uitkeren en moet het bedrag aan de boedel worden betaald.
De discussie: bankgarantie mee overgegaan?
De ROZ bankgarantie zegt dat deze overgaat op “rechtsverkrijgenden van de verhuurder.” Partijen twisten erover wat dit betekent. Volgens de nieuwe verhuurder betekent dit dat de bankgarantie bij de verkoop van het gehuurde mee is overgaan. De curator is het daar niet mee eens. Hij zegt dat dit niet automatisch gebeurt en dat de bankgarantie zelf ook aan de nieuwe verhuurder had moeten worden overgedragen.
De uitspraak: nieuwe verhuurder mag bankgarantie trekken
De curator vangt bot. De rechtbank oordeelt dat uit de tekst van de ROZ bankgarantie blijkt dat deze bij de verkoop van het gehuurde mee overgaat op de nieuwe verhuurder.
Het zou ook onwenselijk zijn als de huurder de bankgarantie bij een verkoop van het gehuurde afzonderlijk zou moeten overdragen aan de nieuwe verhuurder. Al is het maar omdat de huurder dan de mogelijkheid zou hebben om de verkoop te frustreren.
Het oordeel van de rechtbank doet dan ook recht aan de praktijk. Vanuit de positie van de curator bezien is het evengoed begrijpelijk dat hij een poging deed om de bankgarantie anders uit te leggen. Hij zal wellicht niet de laatste zijn die dat doet. In het huidige financiële klimaat waarin veel huurders het niet redden, komt deze uitspraak voor verhuurders dus niet ongelegen.
Irene Hofhuis is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten. Irene is gespecialiseerd in het adviseren en procederen over huurrechtelijke, bouwrechtelijke en meer algemeen vastgoed gerelateerde kwesties. Zij werkt voor onder meer retailers, beleggers en makelaars.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.