Onderverhuur aan toeristen, mag dat (wel)?
Het verhuren van woningen via websites zoals airbnb, Wimdu of Ownersdirect.com is ‘hot and happening’. Veel vastgoedeigenaren dan wel huurders gaan hiertoe over omdat er betrekkelijk eenvoudig (veel) geld mee kan worden verdiend. Zo vertelde een vriend mij onlangs heel enthousiast dat hij zijn huurwoning voor 10 dagen aan zes Grieken had verhuurd tegen € 250 per nacht. Tel uit zijn winst. Maar mag dat eigenlijk wel? En zo nee, wat kunt u als vastgoedeigenaar daartegen doen wanneer uw huurder dat doet?
Stel dat die vriend van mij (ik noem hem voor het gemak ‘Jan’) de woning huurt voor € 700 per maand. Feitelijk exploiteert Jan de woning op de wijze die alleen de eigenaar/verhuurder toekomt en is om deze reden in beginsel niet toegestaan. Welke juridische mogelijkheden heeft u dan als eigenaar/verhuurder om een einde te maken aan die situatie?
Wat zegt de wet?
Op grond van de wet geldt dat onderhuur verboden is, ook als die slechts van korte duur is, indien de verhuurder niet uitdrukkelijk instemt met de onderhuur. Dit is in beginsel slechts anders wanneer de huurder zelf in de woning verblijft (er zijn “hoofdverblijf” heeft) en een deel daarvan, bijvoorbeeld een kamer, aan een derde verhuurt. De wet biedt dus slechts gedeeltelijk uitkomst. Om die reden kiezen verhuurders er vaak voor om onderhuur in een huurovereenkomst volledig uit te sluiten.
De huurovereenkomst
Doorgaans is in de huurovereenkomst bepaald dat zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder het geheel of gedeeltelijk in onderhuur geven van een huurwoning niet is toegestaan. Indien een huurder hiermee in strijd handelt, is aldus sprake van illegale onderhuur en dus wanprestatie en kan ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd alsmede vergoeding van de geleden schade.
Interessant om hierbij op te merken is dat het gerechtshof Amsterdam recent heeft bepaald dat – naast een woningcorporatie - ook een particuliere verhuurder de kosten kan claimen in verband met het noodzakelijke onderzoek naar en de bestrijding van illegale onderverhuur, zoals bijvoorbeeld de kosten voor het inschakelen van een onderzoeksbureau of de kosten die een beheerder in dit kader heeft gemaakt. Voorts heeft het hof bepaald dat een onderhuurder die illegaal onderverhuurt gehouden is de genoten winst af te dragen aan de verhuurder. Uit mijn bovenstaande voorbeeld blijkt dat – over slechts één maand (!) – de winst alleen al € 1.800 bedraagt (10 nachten x € 250 minus de huur van € 700), welk bedrag dus door verhuurder van de onderhuurder kan worden gevorderd.
Vanzelfsprekend geldt het bovenstaande ook bij de verhuur van een “sociale huurwoning”. Voor dergelijke woningen geldt dat verhuurder gebonden is aan een maximale huurprijs van afgerond € 700. De huurprijs van dergelijke woningen wordt kunstmatig laag gehouden, zodat die verhuurd kunnen worden aan mensen die te weinig verdienen om de markthuur te betalen. Commerciële exploitatie van dat soort woningen is daarom uit den boze.
Gederfde winst
Overigens hoeft verhuurder niet (eens) aan te tonen dat er sprake is van 'gederfde winst'. De Hoge Raad heeft voor dergelijke gevallen namelijk bepaald dat de wet aan de rechter de vrijheid verleent om de schade te begroten op het bedrag van de door die wanprestatie genoten winst. De wet brengt mee dat niet noodzakelijk is dat concreet nadeel door de benadeelde wordt aangevoerd; voldoende is dat de aanwezigheid van enige schade aannemelijk is. Kortom, ook in dit geval van illegale onderhuur kan een onderverhuurder worden ‘geplukt’.
Recent heeft het gerechtshof van Den Haag nog een interessant arrest gewezen over een zaak waarin onderhuur contractueel was uitgesloten, maar huurder de woning toch op marktplaats aanbood (waarbij hij schreef te willen onderverhuren omdat hij zou intrekken bij zijn vriendin). Alhoewel er nog niet feitelijk was onderverhuurd (de woning werd immers slechts aangeboden op marktplaats), stelt het hof de poging de woning onder te verhuren gelijk aan het onderverhuren en oordeelt vervolgens dat deze poging ook leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Een laatste voorbeeld
Stel nu eens dat Jan geen huurder is maar appartementseigenaar (een gerechtigde tot een appartementsrecht). Is Jan dan (wel) bevoegd tot verhuur over te gaan aan toeristen? Ook dan moet Jan op zijn tellen passen. Appartementseigenaars zijn namelijk gebonden aan hetgeen is bepaald in de splitsingsakte van de vereniging van eigenaars. In die (standaard) akte is vaak de bepaling opgenomen dat een appartement bestemd is om gebruik te worden als ‘woning’. Het gerechtshof heeft eind vorig jaar bepaald dat tijdelijke verhuur aan toeristen moet worden aangemerkt als ‘bedrijfsmatige exploitatie’ en (dus) niet als gebruik als woning. Op grond van voornoemde bepaling uit de splitsingsakte oordeelde het hof dat de tijdelijke verhuur niet is toegestaan. Met andere woorden: Jan kan in principe niet zonder toestemming van de vereniging van eigenaars zijn appartement tijdelijk aan toeristen verhuren.
Floris Havelaar
Floris Havelaar is werkzaam bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten, hij is bereikbaar op 020-5747474
BEZOEKTIPS VOOR CORPORATIES:
7 oktober: Woningbeleggers Dag: De verkopers aan zet
10 november: Woningcorporaties na de enquête
11 december: De investeringsopgave van zorgvastgoed en corporatiebezit
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.