Prestatie contracten beheer en onderhoud: alleen opnemen conditiescore is onvoldoende
In Nederland wordt jaarlijks tussen de 5 à 6 miljard uitgegeven aan technisch beheer en onderhoud van gebouwen. Daarbij wordt steeds vaker gebruik gemaakt van prestatiecontracten. Bij het opstellen van die prestatiecontracten is vaak een belangrijke rol weggelegd voor de conditiescore van het gebouw volgens NEN 2767. Die belangrijke rol is terecht maar alleen het hanteren van een conditiescore in het prestatiecontract is onvoldoende, betoogt advocaat Robert Jan Kwaak van Poelmann van den Broek advocaten te Nijmegen.
Het “klassieke” contract voor beheer en onderhoud is een inspanningscontract. De opdrachtgever schrijft voor wat er precies aan beheer en onderhoud moet worden gedaan en de opdrachtnemer voert dat uit. Een dergelijk contract leidt niet altijd tot het beste resultaat. Om die reden worden er steeds vaker prestatiecontracten gesloten. De opdrachtgever schrijft voor welke prestaties hij verlangd (op gebieden als energieverbruik, klanttevredenheid, binnenklimaat, duurzaamheid en kosten van het onderhoud). Het is vervolgens aan de opdrachtnemer zelf om uit te zoeken of en hoe hij deze prestatieverplichting kan waarmaken.
Bij het aangaan van een prestatiecontract is het van belang dat de zogeheten nulsituatie wordt vastgelegd. Wat is nu de conditie van het gebouw en de daarin aanwezige installaties ten tijde van het aangaan van het prestatiecontract? Hiervoor wordt vaak de NEN 2767 voor het bepalen van de conditie van bouw- en installatiedelen gebruikt.
NEN 2767
Deze norm voorziet in een (zoveel mogelijk) geobjectiveerde meting van de conditie van het gebouw en de installaties. De uitslag is een conditiescore van 1 (zeer goed) tot 6 (zeer slecht). Die conditiescore wordt vaak opgenomen in een prestatiecontract en daarin wordt dan afgesproken wat de conditiescore mag zijn na afloop van de onderhoudsperiode (bijvoorbeeld nog steeds 3 of maximaal één klasse lager). Dat is dan de prestatie die gevraagd wordt. Dit lijkt een mooi uitgangspunt voor een goed contract. Een objectieve norm aan de hand waarvan bepaald kan worden of de opdrachtnemer (vaak een installateur) voldoende gepresteerd heeft. Toch schuilen er bij het gebruik van deze norm enkele adders onder het gras.
Het niveau waarop de conditiescore wordt bepaald
De afspraak dat de conditiescore op zijn hoogst maximaal 3 (redelijk) mag zijn, zegt namelijk nog niet zo veel. Partijen moeten namelijk ook afspreken op welk niveau die conditiescore wordt bepaald. Een voorbeeld: als een CV-installatie op detailniveau wordt beoordeeld dan levert elke kapotte radiatorknop een zeer slechte conditiescore (een 6) op en zal dus moeten worden vervangen. Als er echter voor wordt gekozen om voor de totale CV-installatie een conditiescore te bepalen dan zal die ene kapotte radiatorknop worden mee gewogen in de totale score. Dat kan tot gevolg hebben dat er desondanks voor de gehele installatie toch sprake is van een conditiescore 3. Als afgesproken is dat de conditiescore 3 moet zijn, hoeft er dan dus niets vervangen te worden (terwijl de radiatorknop toch echt stuk is).
Het zal duidelijk zijn dat bij het opstellen van een prestatiecontract hiermee goed rekening moet worden gehouden. Voorkomen moet worden dat noodzakelijk onderhoud niet hoeft te worden uitgevoerd simpelweg alleen omdat de conditiescore niet op het juiste niveau is vastgesteld.
Conditiescore zegt niets over bedrijfsrisico’s
Een conditiescore geeft alleen inzicht in de technische staat van het gebouw en zegt niets over de gevolgen en risico’s die de conditiescore met zich meebrengt voor de bedrijfsvoering. Een voorbeeld: bij een onderdeel met conditiescore 3 heeft de opdrachtnemer aan zijn prestatieverplichting voldaan (als conditiescore 3 gevraagd is). Echter dit onderdeel zal wel vaker uitvallen dan wanneer de conditiescore 2 of zelfs 1 zou zijn geweest. Dit kan onder omstandigheden simpelweg niet aanvaardbaar zijn. Denk aan de installaties in een operatiekamer van een ziekenhuis.
Dit betekent dat behalve het vaststellen welke conditiescore in zijn algemeenheid acceptabel is, ook gekeken zal moeten worden welke risico’s zich bij die score kunnen voordoen en welke in dat geval niet acceptabel zijn. Die inschatting is mede bepalend voor de omvang van het te verrichten onderhoud. Per gebouw en installatieonderdeel zal moeten worden bekeken welke risico’s van toepassing zijn. Vervolgens kan een matrix worden opgesteld waaruit kan worden afgeleid welke gebreken niet acceptabel zijn (vanwege de conditiescore, het risico of een combinatie daarvan). Die matrix is dan bepalend voor de mate van onderhoud en de prestatieverplichting.
Conclusie: de prestatie-eis die in het contract wordt opgenomen moet de resultante zijn van de conditiescore en de aanvaardbare risico’s. Alleen de conditiescore als prestatie-eis is onvoldoende.
Samenvatting
Bij het hanteren van de conditiescore conform NEN 2767 in een prestatiecontract moet ook rekening houden met de risico’s van de bedrijfvoering en het gewenste niveau waarop de conditiescore wordt vastgesteld. Worden deze twee aspecten over het hoofd gezien dan zal het prestatiecontract niet leiden tot het door de gebouweigenaar gewenste niveau van beheer en onderhoud.
Robert Jan Kwaak
Voor vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Robert Jan Kwaak, advocaat Bouwrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Hij is bereikbaar op r.kwaak@pvdb.nl of op telefoonnummer 024 381 1478.
Laatste nieuws
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod zijn ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
- 01-05-2024 09:00 Themamaand mei: Projectontwikkeling
- 01-05-2024 08:56 Nikki van Horck nieuwe directeur Eefje Voogd Makelaardij
- 01-05-2024 08:43 Hans Hinfelaar en Barzien Khoshbakht starten vastgoedadvieskantoor Brikks
- 01-05-2024 08:02 HDN ziet hoogste aantal starters op hypotheekmarkt in vijf jaar
- 01-05-2024 07:32 JM Corporate Finance huurt kantoorruimte in Breda
- 01-05-2024 07:28 SolarToday koopt nieuwbouwontwikkeling in Roosendaal
- 30-04-2024 16:58 Springer Nature AI Lab IP huurt kantoorruimte in Groningen
- 30-04-2024 16:55 Bebo Vloeren bedrijfscomplex van 7.750 m2 in Etten-Leur
- 30-04-2024 16:25 ‘In de wereld van vastgoed is een goede assistant je beste asset’
- 30-04-2024 15:06 Timpaan en Bot Bouw tekenen bouwteamovereenkomst voor 83 woningen Le Jardin in Hoofddorp
- 30-04-2024 14:39 Europese Commissie verkoopt voor 1 miljard euro aan kantoorgebouwen in Brussel
- 30-04-2024 12:03 Aegon kiest met WTC Schiphol voor verbinding op de werkvloer om personeel naar kantoor te krijgen
- 30-04-2024 11:58 Jack de Vries stopt per 1 juni als voorzitter van Vastgoed Belang
- 30-04-2024 11:16 Schoenenketen Sacha sluit meerdere filialen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.