Exoneratie koopovereenkomst aangemerkt als onredelijk beding
Commerciële verkopers dienen op te letten bij het aangaan van een koopovereenkomst met een particuliere koper. Op 9 juli 2014 heeft de rechtbank Rotterdam (onder meer) geoordeeld dat een beroep van de verkoper op uitsluiting van haar aansprakelijkheid niet op ging. Het betreffende beding is -zonder dat partijen daarop een beroep deden- vernietigd omdat het als een ‘oneerlijk beding’ is aangemerkt.
De casus was als volgt. Een verkoper heeft een aantal appartementsrechten aan afzonderlijke kopers verkocht. In de koopovereenkomsten is in artikel 9 opgenomen dat
“hij ervoor instaat aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
Een dergelijke bepaling is niet ongebruikelijk in een koopovereenkomst van onroerend goed. In het onderhavige geval is de bepaling aangevuld met de navolgende tekst.
“Koper verklaart verkoper nimmer te zullen aanspraken wegens non-conformiteit van het verkochte op welke grond dan ook, tenzij verkoper is tekortgeschoten in zijn informatieplicht.”
U zult het al raden, de kopers hebben enige tijd na de levering gebreken ontdekt in de appartementen en hebben de verkoper aansprakelijk gesteld. De fundering van het gebouw blijkt problematisch, waardoor verzakkingen en ernstige scheurvorming zijn opgetreden. De kopers hebben gesteld dat de woningen, gelet op de geconstateerde gebreken, niet aan de koopovereenkomsten beantwoorden en dat de verkoper daarmee tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De kopers beroepen zich op non-conformiteit. De definitie van non-conformiteit is vastgelegd in artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Daarin is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het gaat hierbij om de eigenschappen die voor een normaal gebruik van de zaak nodig zijn en waarvan koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De rechtbank heeft geoordeeld dat sprake is van gebreken die aan het normale gebruik in de weg staan. Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat vast is komen te staan dat de gebreken ten tijde van de koop niet kenbaar waren voor de kopers. De kopers kunnen dan ook een beroep doen op non-conformiteit.
De verkoper heeft zich echter op het standpunt gesteld dat in de koopovereenkomst in artikel 9 een beding is opgenomen waarmee zij haar aansprakelijkheid heeft uitgesloten. Dat is het beding waaruit volgt dat de koper verklaart verkoper nimmer te zullen aanspreken wegens non-conformiteit. De rechtbank verwerpt het standpunt van verkoper omdat het nimmer de bedoeling van kopers kan zijn geweest om elk beroep op non-conformiteit uit te sluiten. Daarnaast heeft de rechtbank ambtshalve overwogen dat de koopovereenkomsten vallen onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn), omdat er sprake is van overeenkomsten tussen een verkoper die handelt in het kader van haar privaatrechtelijke beroepsactiviteit en consumentkopers. De Hoge Raad heeft op 13 september 2013 geoordeeld dat door de rechter ambtshalve moet worden getoetst of een contractueel beding dat binnen de werkingssfeer van de Richtlijn valt, oneerlijk is. Uit de Richtlijn volgt dat onder een onredelijk beding het volgende wordt verstaan: “een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd, indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort”. De rechtbank concludeert dat het beding waarbij ieder beroep op non-conformiteit is uitgesloten een oneerlijk beding is. Partijen hebben namelijk niet afzonderlijk over de bepaling onderhandeld. De in artikel 9 neergelegde verklaring dat koper verkoper nimmer zal aanspreken wegens non-conformiteit van het verkochte op welke grond dan ook, tenzij verkoper is tekortgeschoten in zijn informatieplicht, leidt tot een onevenwichtigheid ten nadele van kopers. De rechter heeft het beding dan ook vernietigd.
De Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten dient ter bescherming van de consument. Indien er sprake is van een koopovereenkomst die tussen particulieren is gesloten, is de Richtlijn niet van toepassing. Als gehandeld wordt tussen een particuliere koper en een commerciële verkoper, moet de rechter altijd –dus ook zonder dat partijen daarom vragen- controleren of een contractueel beding dat ter discussie staat onder de richtlijn valt. Als dat het geval is, moet de rechter toetsen of het beding oneerlijk is. Een oneerlijk beding moet vernietigd worden.
Een les die valt te leren uit de uitspraak van de rechtbank is dat het zaak is om nadrukkelijk te onderhandelen over bepalingen die de aansprakelijkheid van de verkoper uitsluiten. Gebeurt dat niet, dan loopt een commerciële verkoper het risico dat de rechter ambtshalve een beding vernietigt.
Indien u daarover vragen heeft, kunt u contact opnemen met Myke (M.C.) Muller, advocaat van de sectie huur- en onroerend goedrecht van Poelmann van den Broek Advocaten te Nijmegen, via telefoonnummer: 024 381 14 40 of via e-mail: m.muller@pvdb.nl.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.