Sluiting biedingen Vestia portefeuille: Is een reële opbrengst te verwachten?

Vandaag, 14 mei 2014 om tien uur vanochtend was de sluiting van de biedingstermijn voor de Vestia-portefeuille. De totale portefeuille bestaat uit ca. 6.595 woningen verdeeld over drie deelportefeuilles. Vestia geeft de voorkeur aan biedingen op de gehele portefeuille. Biedingen op deelportefeuilles of afzonderlijke complexen worden in overweging genomen. De opbrengst van woningcomplexen bij verkoop in een grote portefeuille kan nog wel eens behoorlijk tegenvallen. Hoe verhoudt de marktwaarde van woningcomplexen zich tot deze opbrengst? 

In 2013 is een groot aantal woningcomplexen van eigenaar veranderd, waarbij de markt vooral werd gedomineerd door particuliere beleggers. De grootste woningcomplex portefeuille-transactie werd gedaan door verkoper ASR en koper Quadrigo, waarbij volgens de pers een bruto aanvangsrendement van 8,3% werd gerealiseerd. Deze hoge BAR zou veroorzaakt zijn door het feit dat de portefeuille grotendeels bestond uit verouderde appartementen waar veel in geïnvesteerd moest worden.

Wat kenmerkt het beleggen in woningcomplexen nu eigenlijk. Omdat beleggen in vastgoed over het algemeen een duurzame exercitie is, betekent het verhuren van de onroerende zaak de beste optie om (direct) rendement te creëren. Dit geldt voor vrijwel alle typen vastgoed. Een vastgoedobject is in verhuurde staat meer waard dan leeg.

Verhuurd meer waard dan leeg?

Echter bij woningen is dat tot op heden altijd anders geweest. In de periode 1998-2008 zijn de huizenprijzen bijna verdubbeld. De leegwaarde (woning is vrij te verkopen zonder huurder) was altijd hoger dan de gekapitaliseerde huuropbrengst tegen een marktconform rendement, waar de woningcomplexen voor werden verkocht: de waarde in verhuurde staat. Bij vertrek van een huurder werd de woning verkocht tegen een hogere waarde dan waar de woning in verhuurde staat voor was aangekocht. Voordeel was het onmiddellijk hoge rendement, nadeel was dat de woning verkocht was en dus geen direct rendement meer kan opleveren. 

Bij de totstandkoming van de prijzen van woningcomplexen werd sinds 1998 door de kopers steeds meer geanticipeerd op dat individueel verkopen van woningen, het zogenaamde uitponden. De aanvangsrendementen werden steeds lager omdat veel extra rendement door uitponding gecreëerd kon worden. Toen in 2008 de crisis echt uitbrak werd het aanzienlijk moeilijker om de woningen individueel te verkopen en misten beleggers inkomsten omdat woningen langer leeg stonden tot ze verkocht werden. Beleggers anticipeerden natuurlijk ook hier weer op en pasten een hybride scenario toe. Wanneer door mutatie een woning leeg kwam, werd een inschatting gemaakt of de woning binnen een redelijke termijn te verkopen was, of dat de woning beter wederverhuurd kon worden. Leegstand is niet acceptabel voor een belegger.

Omdat uitponding minder aan de orde was en de risico's voor vastgoed in het algemeen hoger werden ingeschat liepen de aanvangsrendementen bij complexgewijze verkopen behoorlijk op. In 2007 bereikte de BAR van woningcomplexen in de IPD/ROZ Vastgoedindex een dieptepunt van ca. 4,5%. Inmiddels ligt de gemiddelde BAR voor woningcomplexen in de index boven de 6%. Het rendement voor de belegger zal meer uit de exploitatie moeten komen dan uit de individuele verkopen.

Wat gaat er betaald worden?

De vraag is nu wat zal er voor de Vestia portefeuille betaald gaan worden en hoe verhoudt zich dat tot de marktwaarde? Kenmerkend voor de Vestia portefeuille is dat er potentie in zit. De portefeuille is onderverdeeld in drie categorieën. Het  deel dat te liberaliseren is, bestaat uit 1.573 woningen verdeeld over grofweg het middelste deel van Nederland. De gemiddelde huur per woning uit deze portefeuille is volgens opgave ca. € 692 per maand, net onder de liberalisatiegrens. In deze portefeuille zitten voornamelijk appartementen (1.309) en een klein deel eengezinswoningen (264).

Wanneer gemiddeld naar de leegwaarden van de gebieden waarin deze woningen zijn gelegen wordt gekeken naar de NVM-woningprijzen van het eerste kwartaal 2014 kunnen we vaststellen dat de gemiddelde leegwaarde van de woningen ongeveer neer komt op ca. € 150.000. Dit geldt zowel voor de eengezinswoningen als de appartementen. Dit betekent dat de huur/leegwaarde verhouding op 6% ligt. Dit houdt in dat als de woning voor de leegwaarde wordt gekocht en de huurder blijft huren conform de huidige huur dan wordt een bruto rendement aanvangsrendement gerealiseerd van 6%.

Volgens het FD verwacht Vestia zelf biedingen van rond de 60% van de WOZ waarde. Echter in het bovengestelde daglicht zou dit dus betekenen dat er per woning een bieding zou worden gedaan van ca. € 90.000. Met een gemiddelde huuropbrengst van € 692 per maand komt deze prijs dan neer op een bruto aanvangsrendement van 9%. Een rendement dat normaal gesproken betaald wordt bij objecten met een hoog risicoprofiel. Maar wat is bij deze portefeuille het risico voor de koper? Ik zou zeggen zeer weinig tot nihil. Voor 692 euro een woning verhuren in het middelste deel van Nederland moet voor iedere woningbelegger haalbaar zijn.

Het gaat hier weliswaar om een bruto rendement maar ook wanneer rekening wordt gehouden met eventuele aanzienlijke onderhoudsopgaven en de verhuurderheffing, komt hier nog een goed netto rendement uit. En het kenmerk van deze portefeuille is dat de woningen te liberaliseren zijn, wat betekent dat de verhuurderheffing als een woning wordt geliberaliseerd verdwijnt en de opbrengsten verhoogd worden. Als het werkelijk waarheid wordt dat het te liberaliseren deel van de portefeuille wordt verkocht voor een bedrag van ca. € 141 miljoen moeten we ons echt achter de oren gaan krabben of de tot stand gekomen verkoopprijs wel marktconform is.

Gezien in het licht van de huidige woningbeleggingsmarkt, waarbij diverse nationale en internationale partijen interesse hebben in het beleggen in woningen, het gemiddelde bouwjaar van dit deel van de portefeuille ca. 1995 is, maar waar ook het gedwongen karakter van deze verkoop in ogenschouw genomen moet worden, verwachten wij dat deze te liberaliseren portefeuille een marktwaarde heeft die ruim boven de € 141 miljoen ligt zoals hierboven geschetst. 

Joekie Brons

Wanneer u interesse heeft in een analyse van de andere twee delen van de Vestia portefeuille of andere vraagstukken heeft die betrekking hebben op woningcomplexen, kunt u contact opnemen met Joekie Brons, directeur taxaties bij Onafhankelijke Taxateurs Nederland BV (OTN). Zij is sinds 15 jaar gespecialiseerd in het taxeren van woningcomplexen en heeft haar scriptie geschreven over de exit yield bij de waardering van woningcomplexen. OTN is een RICS regulated firm en is lid van de NVM en werkt conform de 28 aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants. Zie ook www.otnl.nl of telefoon 035 60 34567.