Een nieuwe grote vastgoedbeleggingsdeal is geboren. Het Sanoma-hoofdkantoor in Hoofddorp is voor maar liefst €47 miljoen verkocht aan de Tjechische assetmanager PPF Real Estate. De kantorenmarkt heeft er weer een referentiedeal bij. Eerlijk gezegd vind ik de transactie onbegrijpelijk en veel te hoog geprijsd. 

Op het eerste gezicht lijkt er weinig mis met deze transactie. Er is geen leegstand want tijdschriftenuitgever Sanoma huurt het hele kantoor van 30.000 m2. Ook is er voorlopig geen sprake van een binnenkort eindigend huurcontract. Dit contract is vorig jaar nog met 10 jaar verlengd. Een prima deal zo op het eerste oog. Dat vond eigenaar Aberdeen KAG Immobilien ook en deed het pand met een mooie strik eromheen in de verkoop. PPF Real Estate uit Tsjechië nam het Sanoma-kantoor van Aberdeen over voor liefst €47 miljoen.

PPF is een nieuwe buitenlandse speler die op kansen in de Nederlandse vastgoedmarkt loert. Nog maar anderhalve maand geleden manifesteerde PPF zich al door een Nederlandse kantoren/winkelportefeuille (totaal 100.000 m2) van AXA over te nemen voor €140 miljoen tegen een hoog gemiddeld brutorendement van 12%. Dat had te maken met de relatief korte resterende huurtermijn van gemiddeld 6,5 jaar en een leegstand van 22%. Met recht een gok voor de Tjechen. Nu strooien ze weer met miljoenen door het pand van Sanoma over te nemen. Weliswaar zonder leegstand en met een langere resterende huurtermijn, maar naar mijn mening toch een gok. Niet in het minst door de forse som die ervoor op tafel is gelegd.

Kwetsbare uitgeverij

Vorig jaar mei liet vastgoedadviseur Norbert ter Mors in zijn blog op de site van zijn bedrijf RentReview zich kritisch uit op over de huurverlenging van 10 jaar die de van oorsprong Finse uitgever Sanoma op dat moment sloot. Hij wees op de zeer kwetsbare positie van de traditionele productenportfolio van Sanoma. De oplages van de papieren tijdschriften die Sanoma uitgeeft, dalen al jaren op een breed front. In het verlengde daarvan dalen de advertentie-opbrengsten al net zo hard mee. Onlangs stapte de Nederlandse topman van Sanoma op. De verliezen als gevolg van de overname van televisiezender SBS deden hem de das om. Het is nog maar de vraag of Sanoma de komende 10 jaar nog wel in zijn huidige vorm blijft bestaan. 

Eerlijk gezegd geloof ik daar niet in. Sanoma is een zeer traditionele uitgeverij die geen heldere internetstrategie heeft. Alleen dochter Nu.nl is een succes maar verder zie ik het zeer somber in voor het bedrijf. Me dunkt, een overnamekandidaat bij uitstek. Het is dus zeer twijfelachtig of Sanoma over tien jaar nog in het pand zit. Ik denk dat geleidelijk steeds minder mensen het gebouw zullen bevolken. Kan het Sanomapand na 2022 nog opnieuw worden verhuurd? Die kans acht ik zeer klein. Het kantoor is tegen die tijd zeer verouderd en Hoofddorp zal over tien jaar qua kantorenlocatie nog steeds niet een zeer aantrekkelijke plek zijn. Kortom, ik snap niet hoe aan deze kantorendeal geld kan worden verdiend. De jaarlijkse huuropbrengst zal naar mijn mening niet opwegen tegen de afschrijving.

Grote gok

Ik denk dat PPF een grote gok neemt met de in mijn ogen (te) dure aankoop van het Sanomapand. PPF betaalt circa €1600 per m2, iets meer dan het voor de AXA portefeuille (€1400 per m2) heeft betaald. De Angelsaksische private equity partijen die vorig jaar de Merin en Orangeportefeuille kochten, zijn slimmer bezig. Die betaalden in verhouding stukken minder voor hun aankopen, dan PPF nu heeft gedaan.

Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal