VvE’s kunnen appartementsrecht veilen bij wanbetaling eigenaar

Steeds meer Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) kampen met wanbetalingen door eigenaren van appartementen die hun maandelijkse verplichtingen jegens de VvE’s niet meer voldoen. In het uiterste geval kunnen VvE’s het appartement van de wanbetaler veilen. Zij stuiten echter daarbij vaak op de bank die de hypotheek heeft verstrekt aan de wanbetaler. Advocate Esther van Riet van Rijssenbeek Advocaten bespreekt een interessante casus.

Op 16 april jl. heeft het Gerechtshof Amsterdam zich uitgesproken over een kwestie die zich de laatste jaren steeds vaker voordoet. Het ging in deze zaak om een appartementseigenaar die niet meer in staat was aan zijn maandelijkse betalingsverplichting ten opzichte van de Vereniging van Eigenaars (VvE) te voldoen. De VvE zag zich genoodzaakt een gerechtelijke procedure op te starten teneinde deze eigenaar tot betalen te dwingen. Na het verkrijgen van een vonnis bleek verhaal op de appartementseigenaar, anders dan door het uitwinnen van het appartement, niet mogelijk. De VvE heeft dan ook een veiling opgestart om het appartement te verkopen.

De hypotheekhouder – de bank die de hypotheeklening heeft verstrekt - is in zo’n geval gerechtigd om de veiling van de VvE over te nemen. In deze kwestie had de hypotheekhouder aangegeven hiertoe niet over te gaan, zodat het de VvE vrij stond te gaan executeren (veilen). Toen de VvE daartoe daadwerkelijk overging, heeft de hypotheekhouder de VvE in kort geding gedagvaard teneinde de veiling tegen te houden. Dit, omdat de hypotheekhouder aanzienlijke schade zou lijden bij verkoop van het appartement via veiling. De opbrengst zou dan immers veel lager zijn dan de door de hypotheekhouder verstrekte geldlening. De voorzieningenrechter heeft in kort geding de hypotheekhouder gelijk gegeven en geoordeeld dat het belang van de hypotheekhouder om de veiling tegen te houden zwaarder weegt dan het belang van de VvE om deze doorgang te laten vinden. De VvE is in hoger beroep gegaan tegen dit oordeel van de voorzieningenrechter.

Oordeel Gerechtshof 

Het Gerechtshof heeft zich moeten uitlaten over de vraag of de VvE misbruik van recht maakt door over te gaan tot executie van het vonnis waarin is geoordeeld dat de appartementseigenaar aan zijn betalingsverplichting dient te voldoen. Met andere woorden: heeft de VvE misbruik van recht gemaakt door het opstarten van een executieveiling om het appartementsrecht te verkopen?

Belang VvE: Allereerst laat het Gerechtshof zich uit over het belang van de VvE bij veiling. De hypotheekhouder had aangevoerd dat de VvE geen belang had, aangezien er na verkoop via veiling van het appartement niets meer zou resteren voor de VvE. Het Gerechtshof oordeelde dat dit weliswaar het geval is, maar dat de VvE desondanks een belang heeft. Dat belang is gelegen in het feit dat de kopende partij de bijdragen aan de VvE verschuldigd is voor het lopende en voorafgaand boekjaar (in casu 2012 en 2013). Het Gerechtshof acht dit een gerechtvaardigd belang van de VvE om tot veiling van het appartement over te gaan.

Doel veiling: De hypotheekhouder voerde vervolgens aan dat het in de vorige alinea aangehaalde belang van de VvE geen doel mag vormen dat met de executie door de VvE wordt nagestreefd. Het Gerechtshof volgt de hypotheekhouder niet in deze redenering. Het Gerechtshof geeft aan dat de enkele omstandigheid dat de VvE geen verhaal zal vinden voor hetgeen waartoe de appartementseigenaar eerder bij vonnis is veroordeeld, onvoldoende is om aan te nemen dat de VvE misbruik maakt van haar bevoegdheid om tot veiling van het appartementsrecht over te gaan. 

Schade hypotheekhouder (bank): De hypotheekhouder stelt verder dat zij bij executie van het appartement door de VvE vrijwel zeker schade zal lijden, omdat zij dan met een onverhaalbare vordering blijft zitten. De executieopbrengst zal immers lager zijn dan het bedrag van de lening van de hypotheekhouder aan de appartementseigenaar. Het is niet waarschijnlijk dat dit verschil nog kan worden verhaald op de appartementseigenaar. Dit enkele feit acht het Gerechtshof echter onvoldoende om aan te nemen dat de VvE misbruik maakt van haar bevoegdheid tot veiling van het appartement over te gaan. Het Gerechtshof oordeelt ook dat in het wettelijk systeem geen steun is te vinden voor de stelling dat een executant (in dit geval de VvE) slechts tot veiling mag overgaan indien een hypotheekhouder daardoor geen schade lijdt.

Belangenafweging: Het laatste argument van de hypotheekhouder was dat het belang van de VvE bij de veiling niet opweegt tegen het belang van de hypotheekhouder bij het niet doorgaan daarvan. Het feit dat de hypotheekhouder een groter geldelijk belang heeft dan de VvE levert volgens het Hof geen reden op om aan te nemen dat het belang van de hypotheekhouder groter is. Daarnaast staat vast dat de appartementseigenaar de bijdragen niet betaalt en dat de hypotheekhouder zich de belangen van de VvE op geen enkele wijze aantrekt. Dat alles maakt dat niet kan worden gesteld dat de VvE misbruik maakt van haar bevoegdheid om tot veiling over te gaan.   

Consequentie(s) uitspraak

Voor VvE’s is dit een zeer gunstige uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam. VvE’s worden de laatste jaren steeds vaker geconfronteerd met wanbetalers en het wordt ook steeds moeilijker het geld te innen. Zelfs nadat een toewijzend vonnis is verkregen. Het is dus geen probleem om in rechte vast te laten stellen dat een eigenaar zijn (maandelijkse) bijdragen moet betalen, maar vervolgens biedt een eigenaar geen enkele verhaalsmogelijkheid. De VvE rest uiteindelijk niets anders dan over te gaan tot het veilen van het appartementsrecht.

Voordeel voor de VvE is in dat geval gelegen in het feit dat op grond van de wet de koper kan worden aangesproken voor achterstand in de bijdragen over het lopende en voorafgaand boekjaar. De hypotheekhouder gooit echter vaak roet in het eten door de VvE in het executietraject op allerlei manieren te dwarsbomen. Dit met de stelling dat de opbrengst van het appartement op een veiling veel minder zal zijn dan de door de hypotheekhouder verstrekte lening. Het is goed te zien dat het Gerechtshof Amsterdam hier nu een eind aan maakt. Het wordt op deze manier voor hypotheekhouders een stuk lastiger de VvE tegen te houden indien zij tot veiling van een appartementsrecht wenst over te gaan. 

  
Esther van Riet is werkzaam als advocaat (partner) bij Rijssenbeek Advocaten, gevestigd in Arnhem. Momenteel zijn er twaalf advocaten werkzaam. Het kantoor is marktleider op het gebied van appartementsrecht. Rijssenbeek Advocaten onderscheidt zich van overige kantoren vanwege specifieke werkzaamheden op het gebied van appartementsrecht en specifiek bijbehorende clientèle. De cliënten van het kantoor zijn met name en bij uitstek de Verenigingen van Eigenaars en hun (administratief) beheerders, projectontwikkelaars, woningcorporaties, makelaars etc.