Adelaer: ‘Het is nu 1 tot 1,5 procent goedkoper om voor 5 of 10 jaar rente vast te zetten dan variabel gefinancierd te zijn'
In een markt waarbij de rente fors stijgende was, is nu een langere trend waarneembaar dat de vijf en tien jaars rente op een lager niveau gestabiliseerd zijn. Dit betekent volgens Daan Reekers van debt broker Adelaer dat het nu kan lonen om de rente vast te zetten voor een langere periode.
Dat het kan lonen om de rente voor langere tijd vast te zetten komt doordat er sprake is van een inverse rente politiek waarbij vandaag de dag er een verschil is van 1,5 procent tussen de drie maands euribor (variabele rente) en vijf jaar vaste op IRS (kapitaalmarktrente) gebaseerde rente.
Daan Reekers: 'De vijf jaars IRS rente is nu gedaald tot onder 2,5 procent. Banken kopen die vijf jaars IRS rente voor ongeveer 1,5 procent lager in dan de variabele rente. Op een lening van vijf miljoen euro scheelt dit dus direct 75.000,- euro per jaar aan rente. Rente is niet voorspelbaar maar als de lagere rente voor langere tijd stabiel is, geeft dit vaak aan dat een forse verlaging van die rente op korte termijn niet te verwachten is. Ook de algemene voorspellingen voor Euribor rente gaan ervan uit dat deze in 2024 zal dalen tot het niveau van de vijf jaars rente. Dit is dus nu al in de langlopende rente ingeprijsd. Het loont dus om nu je rente vast te zetten.'
Rust
Maar niet alle banken laten in hun tariefstellingen direct dit verschil op de inkoopwaarde zien. Reekers: ‘Juist daarom is het belangrijk om een goed afgewogen beslissing te nemen. Het is belangrijk om naast de rente ook de hoogte van de opslag onder de loep te nemen. Door de gestegen marktconcurrentie zien wij namelijk dat bij sommige providers ook daarin forse verschillen te zien zijn. Door de juiste financiering te kiezen kan er flink op worden bespaard. Overigens is de tien jaars rente nu nagenoeg op het niveau van de vijf jaars rente. Dus waarom niet langer vastzetten en zekerheid voor een langere periode nemen? De variabele rente is immers volatiel, het vastleggen van rente brengt daarentegen rust. Ja, ik hoor u denken: maar dit staat mijn huidige bank of provider toch niet toe….. Juist daarom is dus een goed vergelijk belangrijk'.
Boeterente bij oversluiten
Vaak is bij variabel gefinancierd zijn geen sprake van boeterente. En als dat er wel is, kan een andere financiering zo voordelig zijn dat die boete niet meer belangrijk is. Reekers: 'Variabel gefinancierd zijn heeft natuurlijk het voordeel van flexibiliteit. Maar de trend is dat de huidige opslagen die financiers berekenen sterk dalende zijn. Zo kan een rente op een lening zelfs meer dan 1,5 – 2 procent dalen, wat meer ruimte geeft in de exploitatie en de oversluitkosten verwaarloost.'
Aflossingsvrij financieren als alternatief?
Door aflossingsvrij te financieren, is het in deze tijd met hogere rentes bovendien toch mogelijk om te voldoen aan de verduurzamingseisen en kunnen de exploitatielasten worden voldaan. Reekers legt uit: '80 procent van de herfinancieringsvraagstukken die wij in onze praktijk tegenkomen, financieren we nu op een alternatieve manier of met buitenlandse aanbieders. Helaas hebben de traditionele Nederlandse grootbanken weinig ruimte. De strikte regelgeving van de banken zorgt er niet alleen voor dat de hogere rente nu een bottleneck is voor veel beleggers, maar vooral is het vasthouden aan de verplichte aflossingseis een dooddoener voor de beleggers. In de praktijk hebben we bijvoorbeeld meegemaakt dat een klant wilde herfinancieren en een ltv kreeg van 46 procent waarbij de rente bijna werd verviervoudigd. De klant had dan ook nog de verplichting om twee procent per jaar af te lossen. Dat bracht natuurlijk veel problemen met zich mee. Wij hebben deze financiering uiteindelijk bij een buitenlandse provider kunnen onderbrengen met 50 procent ltv 5 jaars lening met een rente van all-in van 4,5 procent. De klant kon zelfs kiezen voor een rente van 10 jaar tegen 4,55 procent.'
Overwaarde liquide maken
Bij buitenlandse financierders is het ook makkelijker om eventuele overwaarde vrij te maken. Reekers: 'Wij financieren niet alleen met bancaire partners die rekening moeten houden met de risico's voor de bank en aankomende wetgeving van Basel 4. Met bijvoorbeeld internationale pensioen- of verzekeringsgelden zijn echter vooral betere en scherpere tarieven met langere looptijden van zeven tot zelfs langer dan tien jaar mogelijk. Er is veel meer mogelijk dan men denkt en de markt is erg in beweging.'
Quality data makes better deals
Maar als beleggers en ontwikkelaars bankable willen zijn in het buitenland, dan moeten ze wel hun data goed onder controle hebben. Buitenlandse financierders zijn niet alleen gewend om te werken met cashflow modellen, maar vooral met transparantie in data. Reekers: 'Doordat wij een digitale search engine hebben met meer dan 2.200 providers, weten we precies wat dit soort partijen eisen en kunnen we onze klanten daarbij helpen. Het gaat over professionaliteit en ‘being bankable’ voor de debiteur; nu en in de toekomst. Het digitaliseren van financiële processen wordt elke dag belangrijker. De toegang tot data en de kwaliteit ervan doen meer dan ooit ter zake. We leven in een wijde wereld met toegang tot geld. Maar als vastgoedprofessional moet je het dan ook financieel professioneel voor elkaar hebben.'
Laatste nieuws
- 22-05-2024 00:00 CBS: Koopwoningen in april 7,5 procent duurder dan jaar eerder
- 21-05-2024 16:03 Twee nieuwe huurders voor winkelcentrum Lange Voort in Oegstgeest
- 21-05-2024 15:20 NL Capital verhuurt horecaruimte aan ’t Zusje in Zutphen
- 21-05-2024 15:19 Lars Dijkstra benoemd tot chief investment officer bij PGGM
- 21-05-2024 15:10 Rotterdam start gebiedsontwikkeling voor 700 woningen in Schiehaven Noord
- 21-05-2024 15:00 Slokker Vastgoed en G&O realiseren 90 houten woningen in Muiden
- 21-05-2024 14:50 Cotton Island opent winkel in Arnhem
- 21-05-2024 14:49 Kopers gezocht voor The Body Shop
- 21-05-2024 14:40 Savills vastgoedbeheerder van The Pulse of Amsterdam op Zuidas
- 21-05-2024 14:30 Rotterdam wil honderden studentenwoningen bouwen
- 21-05-2024 14:20 Vega(n) restaurant opent vestiging in Den Haag
- 21-05-2024 14:10 Kringloopwinkel Rataplan huurt winkelruimte in Enschede
- 21-05-2024 14:00 Uniqlo opent dit jaar twee nieuwe winkels in Rotterdam en Amsterdam
- 21-05-2024 13:14 René Buck: 'Coalitie wil bij top 5 qua concurrentiepositie gaan behoren, maar dat gaat zo echt niet lukken'
- 21-05-2024 12:00 Cherryl Djoegan head of sustainability bij Envalue
- 21-05-2024 11:30 BTS Logistics huurt 24.000 m2 magazijnruimte op South Holland Inland Port Puttershoek
- 21-05-2024 10:39 Neprom vraagt coalitiepartijen om flexibiliteit rond betaalbaarheidseis
- 21-05-2024 10:36 Geen duurzame luchtkastelen. Voor 'echt' commitment is realisme in transitie-pad nodig!
- 21-05-2024 10:16 M7 rondt herfinanciering Nederlandse portefeuille van 62 miljoen euro af
- 21-05-2024 10:00 Woonvisie Deventer: Tot 2035 11.000 nieuwe woningen erbij
- 21-05-2024 09:32 Geen verplicht warmtepomp meer vanaf 2026, sector reageert woedend
- 21-05-2024 09:17 COA koopt voor miljoenen pand in Haarlem voor permanente opvang asielzoekers
- 21-05-2024 09:01 Amsterdam stelt ontwikkelstrategie op voor woningbouwambities
- 21-05-2024 08:40 Twee bedrijfspanden in Wassenaar verkocht
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.