Column DCMF: Hoezo dure bouwfinanciering?
Snapt u het nog? Ik namelijk niet. Inmiddels is DCMF 5 jaar actief in Nederland met het verstrekken van tijdelijke vastgoedfinancieringen en hebben wij honderden vastgoedondernemers kunnen financieren zodat zij - ondanks het verslechterde financieringsklimaat - toch konden blijven ondernemen. En toch vindt een aantal ons te duur.
Commerciële woningen opknappen en verkopen in de vrije markt, leegstaande kantoren, scholen en gemeentehuizen transformeren naar appartementen, alle soorten van aanvragen hebben onze bureaus in Amsterdam Zuidoost gepasseerd.
Voor geen goud
Inmiddels hebben ik en mijn collega’s geleerd hier rustig en diplomatiek mee om te gaan. Wij leggen altijd uit dat een goed project afhankelijk is van meerdere factoren dan alleen de prijs van de financiering. Of een project ‘klopt’ hangt namelijk ook af van onder andere de inkoopprijs van het object, de verbouwingskosten, de periode dat de verbouwing of transformatie in beslag neemt en tot slot de juiste verkoopprijs.
Echter zonder dat mijn gesprekspartner over al deze zaken openheid heeft gegeven, heeft hij toch al de beslissing genomen dat de prijs van de financiering te hoog is en dat we daarom niet tot zaken komen.
Voorbeeld
U als lezer bent uiteraard die vastgoedondernemer die het wel snapt en wel alle bovengenoemde punten in ogenschouw neemt. Al die andere lezers neem ik toch even mee in een gesprek wat zich onlangs afspeelde.
Vastgoedondernemer Jansen* koopt en renoveert meerdere woningen en appartementen per jaar en verkoopt deze in de vrije markt. Hij draait een gezonde winst en financiert alles met eigen middelen uit privé. In privé ontvangt hij een rentevergoeding van 5% over het uitstaande saldo. Het uitstaande saldo bedraagt gemiddeld genomen €1.000.000. Op basis van zijn gerealiseerde projecten leert een berekening dat hij na aftrek van de bovengenoemde financieringskosten een rendement draait van afgerond 20%.
Daar hij echter door wil groeien, zoekt hij externe financiering. Na de introductie worden de producten van DCMF besproken, waarna de heer Jansen direct de beslissing neemt dat DCMF fors te duur is.
Aangezien ik natuurlijk het gesprek had voorbereid, was ik in het bezit van een berekening** waarin het rendement in euro’s en procenten berekend was met ‘die dure lening van DCMF’. In absoluut getallen werd er inderdaad per project minder euro’s verdiend, het rendement op zijn eigen geld schoot echter van bovengenoemde 20% naar 135%. Beiden logisch: enerzijds hogere rentekosten, dus lagere verdiensten, anderzijds een optimale hefboom omdat er fors minder eigen geld in geïnvesteerd hoefde te worden, waardoor het rendement op die lagere inbreng groter wordt.
Hierdoor veranderde de houding van Jansen. Toen ik hem daarna de volgende berekening liet zien, waaruit bleek dat hij met dezelfde hoeveelheid vermogen uit privé wel vijf projecten tegelijk zou kunnen oppakken, viel de puzzel helemaal op zijn plaats.
De eerste leningen zijn inmiddels tot beider tevredenheid gepasseerd. De groeiambitie wordt dit jaar hierdoor realiteit, zonder dat er overigens direct vijf keer zoveel projecten opgepakt worden. Financieel zou dat wel mogelijk zijn, maar alle schakels in de keten kunnen niet ineens in de 5e versnelling gezet worden.
Denk hierbij primair aan het vinden van de juiste panden voor de juiste prijs en aan de beschikbaarheid van bouwteams. Bij elke nieuwe aanvraag spreken we elkaar uitgebreid en maken dan de tussentijdse balans op. Tevens voert DCMF zelf de bouwinspecties uit. Ook over het aantal contactmomenten was de heer Jansen ook zeer te spreken. Hij had nog nooit eerder iemand van een financier zo vaak gezien.
Conclusie
Probeer ik u met dit verhaal nu te overtuigen van het feit dat DCMF altijd de juiste partij is voor uw transformatiefinanciering? Nee! Uiteraard is de ‘cost of fund’ een wezenlijk onderdeel van uw beslissing of en project interessant is of niet. En natuurlijk zijn er andere aanbieders in de markt die een lager tarief hanteren dan DCMF. Daarnaast heeft u uiteraard een goede band met uw huidige vastgoedfinancier.
Maar als u in ieder geval bereid bent de rekensom goed te maken, in combinatie met een snelle acceptatie, een financier die persoonlijk betrokken is en creatieve oplossingen bedenkt, zou de conclusie kunnen zijn dat DCMF toch wel degelijk uw partner in tijdelijke vastgoedfinanciering is.
* omwille van privacy is dit niet de echte naam van de vastgoedondernemer
** u kunt de gemaakte berekening opvragen bij DCMF via info@dcmf.nl
Arnold van Hengstum is Manager Marketing & Sales bij DCMF (Dutch Commercial Mortgage Finance).
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.