Maakt de Ladder nieuwe bedrijventerreinen voor logistiek vastgoed mogelijk?
De ladder voor duurzame verstedelijking moet sinds 2012 worden toegepast bij het realiseren van nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals bedrijventerreinen, kantoorpanden en detailhandel. Op basis van de ladder moet worden gemotiveerd dat er een regionale behoefte bestaat voor de nieuwe ontwikkeling, die ook regionaal is afgestemd (stap 1), dat de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd door middel van herstructurering, transformatie e.d. (stap 2), en als dat niet mogelijk is, de ontwikkeling wordt gerealiseerd op een locatie die multimodaal is ontsloten (stap 3).
In de afgelopen jaren zijn er nogal wat bestemmingsplannen gesneuveld vanwege het niet of onjuist toepassen van de ladder, waardoor de ladder eerder als hinderlijk wordt ervaren dan als behulpzaam bij het voorkomen van bouwen voor de leegstand en het onnodig volbouwen van landelijk gebied, waar de ladder nu juist voor bedoeld is.
Een van de vragen die op dit moment binnen veel gemeenten speelt, is of de ladder in de weg staat aan het ontwikkelen van nieuwe stedelijke ontwikkelingen die specifieke vereisten hebben. Gevreesd wordt bijvoorbeeld dat de ladder de realisatie van nieuwe logistieke bedrijventerreinen verhindert, als binnen de regio nog voldoende bedrijventerreinen beschikbaar zijn of leeg staan, ook al zijn deze niet of minder geschikt. Niets is echter minder waar. Zolang de stappen op de juiste manier worden uitgevoerd, blijft het mogelijk om nieuwe terreinen te blijven ontwikkelen.
Welke regio moet worden onderzocht?
Voor wat betreft stap 1, het bepalen van de actuele regionale behoefte, is van belang dat de te onderzoeken regio bepaald dient te worden aan de hand van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Zo heeft een buurtsupermarkt slechts een lokaal verzorgingsgebied zodat er slechts lokaal onderzoek en afstemming behoeft plaats te vinden en niet binnen de regio. Andersom kan uiteraard ook. Recent is geoordeeld dat van een bedrijventerrein voor de realisatie van een datacenter in zijn geheel niet ‘ de regionale behoefte’ kan worden bepaald omdat een dergelijke ontwikkeling uitsluitend een mondiale behoefte heeft (AbrvS 4 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1075).
Bij logistieke bedrijventerreinen moet dus goed worden onderzocht welke te bevoorraden regio behoort bij het te vestigen type logistieke bedrijven. Vervolgens dient te worden bepaald, bijvoorbeeld aan de hand van de historische uitgave in combinatie met de te verwachten groei en/of de te verwachten vraag naar dergelijke bedrijventerreinen, of binnen die regio een behoefte bestaat aan een logistiek bedrijventerrein van een bepaalde omvang. Daarbij mag overigens ook een rol spelen dat een bepaald bedrijf te kennen heeft gegeven behoefte te hebben aan een nieuw distributiecentrum voor de bevoorrading van winkels in een bepaalde regio (AbRvS 6 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1424).
Welke vereisten zijn nodig?
Bij stap 2, de vraag of de ontwikkeling kan worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied, geldt dat specifieke vereisten voor een locatie van een bedrijventerrein, zoals de noodzakelijke grootte van de locatie, de mogelijkheid om ter plaatse grote kavels te realiseren, ontsluitingsmogelijkheden en de geschiktheid voor logistieke bedrijven, ertoe kunnen nopen dat buiten bestaand stedelijk gebied wordt gebouwd en niet op vrijstaande bedrijventerreinen daarbinnen die niet aan deze eisen voldoen (AbRvS 17 februari 2016 ECLI:NL:RVS:2016:399 (logistiek park Moerdijk)). Ook mag de voorkeur van een initiatiefnemer voor bepaalde locatie, een rol spelen (AbRvS 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421). Er mag dus worden ingespeeld op een bepaalde vraag. Het is daarom van belang goed te beoordelen of bestaande bedrijventerreinen én bedrijventerreinen die nog niet zijn gerealiseerd maar al wel opgenomen zijn in bestemmingsplannen, binnen de bij stap 1 gekozen regio, beschikken over de eigenschappen die nodig zijn voor de te realiseren bedrijventerreinen.
Indien een zorgvuldig onderzoek plaatsvindt en deugdelijk gemotiveerd kan worden dat behoefte bestaat aan een bepaald type bedrijventerrein dat, vanwege specifiek benodigde kenmerken, niet kan worden gerealiseerd op bestaande en reeds geplande bedrijventerreinen is het in beginsel dus mogelijk nieuwe bedrijventerreinen te realiseren.
Wijziging van de ladder
Op dit moment ligt een concept voorstel tot wijziging van de ladder ter inzage waarop een ieder tot en met 16 september 2016 mag reageren.
De belangrijkste wijzigingen zijn dat voortaan de behoefte in plaats van de actuele regionale behoefte moet worden gemotiveerd. Dit sluit aan op de hiervoor beschreven jurisprudentie dat al bepaalde dat de regio afhankelijk is van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Verder vervalt de tweede stap en behoeft pas indien de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd te worden gemotiveerd waarom het niet mogelijk is om de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te voorzien. Tot slot wordt voorgesteld om op te nemen dat bij bestemmingsplan kan worden bepaald dat de ladder pas van toepassing is bij de vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan. Op deze manier kan sneller worden ingespeeld op vragen uit de markt.
De wijzigingen hebben al met al tot doel om de doelstelling van de ladder (niet bouwen voor leegstand en niet onnodig bouwen in landelijk gebied) te behouden terwijl tegelijkertijd ontwikkelingen doorgang kunnen vinden.
Dit is een bijdrage van Anita Nijboer, partner bij Ekelmans & Meijer advocaten. Zij maakt deel uit van het team logistiek vastgoed.
Laatste nieuws
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
- 18-04-2024 12:47 Habion verkoopt 94 sociale huurwoningen aan Den Reast Rentals
- 18-04-2024 12:30 Minister De Jonge: 'Groepswonen is omzeilen WWSO'
- 18-04-2024 11:17 'Bouwkosten blijven de komende jaren onzeker'
- 18-04-2024 11:09 Een op de vijf shopt online door wachtrij in de winkel
- 18-04-2024 10:36 Voormalig fabriekscomplex in Middelstum (Groningen) verkocht
- 18-04-2024 10:24 Dura Vermeer, Amvest en Ymere ontwikkelen 450 woningen in Hoofddorp
- 18-04-2024 09:30 Vastned verkoopt Rokin Plaza voor 100 miljoen
- 18-04-2024 08:10 Draisma Bouw realiseert markthal: een indrukwekkend project in houtbouw
- 18-04-2024 08:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 17-04-2024 16:16 Ruimte voor 9.000 woningen in Feyenoord City
- 17-04-2024 14:30 Particuliere belegger koopt 128 woningen en 29 bedrijfsruimten
- 17-04-2024 14:10 Aanbod huurwoningen Barcelona met 14 procent gedaald na huurprijsregulering
- 17-04-2024 13:48 Dura Vermeer herontwikkelt Laanderpoort tot nieuw hoofdkantoor ING
- 17-04-2024 13:07 Voorjaarsnota en vastgoed: Meer inzicht in de planning van nieuwe wetgeving
- 17-04-2024 11:00 Waarom is goed Project Control zo belangrijk bij vastgoedontwikkeling?
- 17-04-2024 10:37 Capital Value ziet tekenen van herstel op woningbeleggingsmarkt
- 17-04-2024 09:46 Paul Twigt Head of Real Estate Management bij Garbe
- 17-04-2024 09:19 Provincie Limburg onderzoekt mogelijkheid woningbouw rondom zes intercitystations
- 17-04-2024 09:17 Iroko ZEN koopt 5.200 m2 in Hengelo via sale-and-leaseback constructie
- 17-04-2024 09:12 Thuiswerkers wonen kwartier verder van werk dan niet-thuiswerkers
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.