Verhuurders en huurders opgelet: de EPV komt eraan!
Twee jaar geleden zorgde de invoering van de Warmtewet voor een nieuwe kostenpost. Nu komt de energieprestatievergoeding (EPV) erbij. Volgens advocate Anne Maren Langeloo is deze in strijd met het stelsel van het huurprijzenrecht.
Algemeen bekend is dat een verhuurder aan de huurder van woonruimte een huurprijs in rekening mag brengen en daarnaast een vergoeding mag vragen voor de te leveren service. In 2014 is met de invoering van de Warmtewet een extra kostenpost geïntroduceerd: de kosten voor de levering van warmte via blok- of stadsverwarming of een WKO-installatie. Die kosten kunnen via een aparte warmteleveringsovereenkomst aan de huurders in rekening worden gebracht. Terwijl de stof die deze wijziging heeft doen opwaaien net een beetje is neergedaald, komt de wetgever per 1 augustus 2016 alwéér met wat nieuws: de energieprestatievergoeding (EPV).
Het wordt straks mogelijk voor verhuurder en huurder om in het kader van het energiezuinig maken van een woning een energieprestatievergoeding overeen te komen voor een gegarandeerde energieprestatie van de woning. Wat wordt hiermee bedoeld?
Energiebesparing stimuleren
Het komt erop neer dat de overheid wil stimuleren dat er zeer energiezuinige woningen worden gebouwd, zoals nul-op-de-meter-woningen. Dat zijn woningen waarbij door een combinatie van energiebesparende en energieopwekkende voorzieningen het netto energieverbruik van de woning nul is. Denk bij deze voorzieningen bijvoorbeeld aan hoge isolatiewaarden, zonne-energie, koude-warmte opslag, windenergie, (geïntegreerde) zonnepanelen, et cetera. Verhuurders kunnen voor hun investeringen in dit soort woningen met hun huurders een energieprestatievergoeding overeenkomen. De huurders betalen dan een maandelijks bedrag voor de gedane investeringen én voor de levering van de door de woning opgewekte energie.
Als de verhuurder en huurder afspreken dat er een energieprestatievergoeding wordt betaald, dan moet de verhuurder garanderen dat de woning bepaalde energievoorzieningen heeft: zoals hoeveel energie wordt er opgewekt en hoeveel energie is er nodig? De minimale hoeveelheid energie die nodig is moet gelijk zijn aan de energiebehoefte van een huishouden met een profiel dat past bij die specifieke woning. De hoogte van de energieprestatievergoeding is gebaseerd op deze garantie. In het Besluit Energieprestatievergoeding Huur (BEH) is dat verder uitgewerkt. Het gaat om een vast bedrag dat jaarlijks wordt geïndexeerd en dat is gemaximeerd op € 1,40 per vierkante meter per maand.
Daadwerkelijk opgewekt
De verhuurder moet nog meer. Hij moet individuele meters in de woning plaatsen die de opgewekte hoeveelheid duurzame energie kunnen bijhouden. Elk jaar moet hij namelijk aan zijn huurder een overzicht kunnen verstrekken van de daadwerkelijk opgewekte hoeveelheid duurzame energie. De nieuwe wet is niet duidelijk over wat er gebeurt als er minder warmte en andere energie wordt opgewekt dan de verhuurder van te voren heeft gegarandeerd. Is er dan sprake van wanprestatie? En het kan natuurlijk zo zijn dat een huurder in een bepaald jaar meer energie verbruikt dan was voorzien, bijvoorbeeld omdat het een strenge winter is geweest. Vanwege dat risico zal het voor de huurder haast onvermijdelijk zijn om ook een contract met een energieleverancier te sluiten.
Toetsen
Als een verhuurder en huurder het niet eens kunnen worden over de hoogte van de te betalen energieprestatievergoeding, dan kan de huurder de huurcommissie vragen om dit bedrag te toetsen. De procedure zal vergelijkbaar zijn met de procedure waarin de huurder de servicekosten voorlegt aan de huurcommissie. Daarnaast zal het woningwaarderingstelsel (het puntensysteem) worden aangepast. Het is niet de bedoeling dat de huurder dubbel betaalt, omdat de opwekking van energie al is opgenomen in de huurprijs (via het energielabel en de WOZ-waarde) en er daarnaast ook een energieprestatievergoeding wordt afgesproken. Er zal correctiefactor op het aantal punten wordt toegepast.
Ondoordacht
Dit is in een notendop wat ons te wachten staat. Volgens critici is deze nieuwe regelgeving ondoordacht en onnodig ingewikkeld. Zo zou het helemaal niet nodig zijn geweest om naast de servicekosten, de nutsvoorzieningen en de warmteleveringsovereenkomst weer een extra kostenpost in het leven te roepen. De investeringen in energiebesparende en energieopwekkende maatregelen hadden eenvoudig in de huurprijs verdisconteerd kunnen worden via een aanpassing in het woningwaarderingsstelsel.
Bovendien lijkt deze nieuwe systematiek van de energieprestatievergoeding in strijd te zijn met het stelsel van het huurprijzenrecht zoals we dat nu kennen, omdat er naast de huurprijs geen kosten aan de huurder in rekening mogen worden gebracht die samenhangen met de woning. We zullen moeten afwachten hoe de energieprestatievergoeding zich in de praktijk en de rechtspraak ontwikkelt. Deze nieuwe complexe (en gebrekkige) wetgeving zal het voor de verhuurder en huurder bepaald niet gemakkelijker en overzichtelijker maken.
Anne Maren Langeloo is advocate bij van Hielkema & co advocaten
Laatste nieuws
- 19-04-2024 15:30 Ruim 150 verouderde woningen in Roelofarendsveen maken plaats voor nieuwbouw
- 19-04-2024 15:20 Projecten voor sociale woningbouw stranden door Groningse parkeernorm
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
- 19-04-2024 14:00 Rheden krijgt 200 flexwoningen op bedrijventerrein Haveland
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.