Sinds de Wet Markt en Overheid (Wet MenO) in werking is getreden moet u als gemeente een kostprijsdekkende huur in rekening brengen. Voor de veelal maatschappelijke organisaties die vastgoed huren van gemeenten betekent dit vaak een huurverhoging met mogelijk exploitatietekorten tot gevolg. Welke speelruimte heeft u als gemeente bij het vaststellen van een huurprijs in lijn met de Wet MenO? In deze blog gaan wij globaal in op de Wet MenO en daarna op de gevolgen hiervan voor de keuze van een huurprijsmethodiek.

Gelijk speelveld voor overheid en markt
De Wet MenO bevordert een gelijk speelveld tussen overheidsorganisaties en marktpartijen om zo oneerlijke concurrentie tegen te gaan. Overheden moeten minimaal de integrale kosten van een economische activiteit, waaronder de verhuur van ruimten in overheidsvastgoed valt, in de huurprijs doorberekenen. Dit betekent dat de contracthuur wel hoger maar niet lager mag zijn dan de huurprijs die nodig is om de integrale kosten te dekken. De huurprijzen die gemeenten bij de verhuur van vastgoed hanteren zijn vaak lager dan de huurprijs op basis van integrale kostendoorrekening. Hiervoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen. Zo is de huurprijs vaak historisch ontstaan. Ook ‘subsidiëren’ gemeenten maatschappelijke organisaties vaak via deze lagere huurprijzen.

Vrijstelling via Algemeen Belang Besluit
Tot 1 juli 2014 gold een overgangsperiode bedoeld om de werkwijze van gemeenten aan te passen aan de nieuwe regels. Vanaf 1 juli 2014 handhaaft de Autoriteit Consument op naleving van Markt de Wet MenO. De Wet MenO brengt met zich mee dat bepalingen in een huurovereenkomst die in strijd zijn met deze wet in beginsel nietig zijn. U kunt als gemeente besluiten om een activiteit met een groot maatschappelijk belang vrij te stellen van de invloedssfeer van de Wet MenO, met een zogenaamd Algemeen Belang Besluit. Dat vraagt wel om een zorgvuldige afweging, omdat een Algemeen Belang Besluit een besluit is in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Een besluit staat daarmee open voor bezwaar en beroep. Belanghebbenden kunnen zo een besluit aanvechten om hun belangen te verdedigen.

Aan de slag met kostenneutraliteit: scheiden van huur- en subsidiestromen
Een gemeente kan uiteraard ook besluiten om de integrale kosten van vastgoed aan de huurder door te berekenen, en dat via subsidies te compenseren. Voor de huurder én de gemeente is dit een kwestie van ‘vestzak-broekzak’; het saldo van huur en subsidie blijft gelijk, maar er ontstaat wel transparantie over de mate waarin de gemeente activiteiten subsidieert en hoe het vastgoed presteert. De Wet MenO schrijft geen vaste methodiek voor en laat overheden daarmee vrij in de wijze waarop zij de integrale kosten doorrekenen. De algemene beginselen van kostprijsadministratie in de Mededingingswet en Transparantierichtlijn blijven echter leidend. De kostprijsdekkende huurprijs is een manier om de integrale kosten door te berekenen. Een huurprijsmethodiek op basis van kostprijsdekkende huur betekent dat alle kosten die zich bij de verhuur van vastgoed aandienen, doorberekend worden. Denk hierbij aan kapitaalslasten (rente en afschrijving/aflossing), onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen en verzekeringspremie. Dit kan op verschillende manieren.

Kostprijsdekkende huur volgens de vastgoed- of begrotingsbenadering
Het opzetten van de huurprijsmethodiek begint bij de vraag hoe een gemeente wil sturen op haar vastgoed. Kiest u voor een begro¬tingsbenadering of voor een vastgoedbenadering? Hierbij is geen sprake van goed of fout, maar wat past het beste bij de gemeente.

Bij de begrotingsbenadering is de adminis¬tratieve gemeentelijke ordening leidend en worden boekwaarde en gemeentelijke afschrijfregels centraal gesteld bij het bepalen van de huur. Het voordeel van het hanteren van de boekwaarde als aanvangswaarde is dat deze direct aansluit bij de waardering van het vastgoed in de gemeentelijke administratie.

Bij de vastgoedbenadering vormt de WOZ-waarde van het vastgoed het uit¬gangspunt. Het voordeel van deze benadering is dat deze beter aansluit bij de economische waarde van een gebouw en hierin ook de kwaliteit van de locatie en het gebouw vandaag de dag wordt uitgedrukt. Dat geldt zeker voor wat oudere gebouwen waar het verschil tussen WOZ-waarde en boekwaarde groot kan zijn. Een vastgoedobject dat administratief is afgeschreven, maar nog een behoorlijke kwaliteit heeft, krijgt bij een aanvangswaarde op basis van WOZ-waarde een hogere huurprijs dan op basis van boekwaarde. Dit roept de vraag op in hoeverre er dan nog sprake is van een kostprijsdekkende huur, maar je zou het kunnen zien als kostprijsdekkende huur als de gemeente het object vandaag zou moeten aankopen. De WOZ-waarde zal ongetwijfeld iets afwijken van de kostprijs van een bestaand gebouw, maar komt vaak wel beter in de buurt dan de boekwaarde.

Naast de keuze voor de te hanteren aanvangswaarde, moet u een rekenmethodiek kiezen. We onderscheiden twee methodes, te weten:

• Kapitaalslastenmethode: de kostprijsdekkende huur is elk jaar een optelsom van de optredende kosten. Deze kosten bestaan uit de exploitatielasten en de kapitaalslasten in de vorm van rente en afschrijving. Bij deze methode wordt een nader onderscheid gemaakt tussen lineaire afschrijving en annuïtaire afschrijving.
• Discounted Cash Flow (DCF): de kostprijsdekkende huur wordt op basis van alle toekomstige in – en uitgaven berekend. Meer specifiek: de contante waarde van de huurkasstroom op basis van de kostprijsdekkende huur is gelijk aan de contante waarde van alle kosten en investeringen minus de contante waarde van de restwaarde.

Navolgende figuur geeft de samenhang tussen de te maken keuzes weer bij het bepalen van een kostprijsdekkende huurmethodiek.

In de publicatie ‘Wat kost dat; Menukaart voor de kostprijsdekkende huur’, die door Bouwstenen voor Sociaal is gepubliceerd, is de samenstelling van de verschillende mogelijke huurprijsmethodieken uitgebreid beschreven.

Indien markthuur < kostprijsdekkende huur: markthuur
Bij verhuur van courant vastgoed aan commerciële partijen, is het belangrijk zicht te hebben op de hoogte van de markthuur. Hanteert u namelijk een kostprijsdekkende huur die hoger is dan de markthuur, prijst u zich als gemeente bij verhuur van dit vastgoed uit de markt. Er zijn immers goedkopere alternatieven. Dit ligt naar onze mening niet in lijn met het doel van de Wet MenO, deze is immers gericht op het bevorderen van een gelijk speelveld. Met een huurwaardetaxatie kunt u de markthuur onafhankelijk laten vaststellen en vastgoed tegen markthuur verhuren. Hiermee verstoort u in onze ogen het gelijke speelveld niet en handelt u in de geest van de Wet MenO.

Een huurprijsmodel op maat
Het uitvoeren van een integrale kostendoorrekening is voor gemeenten goed op te tuigen door te kiezen voor een uniforme huurprijsmethodiek met een rekeninstrument dat op deze methodiek is gebaseerd. Hiermee kan de gemeente per object en voor de gehele portefeuille eenvoudig een integrale kostendoorrekening maken. Zij voldoen daarmee aan de gedragsregel van de Wet MenO en lopen niet langer het risico op nietige huurovereenkomsten en correctieve handhaving door de Autoriteit Consument en Markt.

Een column van Wouter van den Wildenberg,  Erik Vlaming en Nienke Sassen van Fakton Consultancy.