'Toestaan Airbnb in sociale huurwoningen is slecht idee'
In recente berichtgeving komt naar voren dat de Amsterdamse woningcorporatie De Key voornemens is om een proef te starten met het beperkt toestaan van onderverhuren van een sociale huurwoning via Airbnb. Advocaat Bart Poort van Weebers Vastgoed Advocaten vindt het een slecht idee.
De proef houdt vooralsnog in dat studenten in een specifiek geselecteerd studentencomplex van De Key gedurende 30 dagen per jaar hun woonruimte mogen onderverhuren aan derden via Airbnb. Volgens De Key zouden sociale huurders ook moeten profiteren van het toerisme in Amsterdam en zou het niet eerlijk zijn dat sociale huurders niet mogen bijverdienen op deze wijze. De Burgemeester van Amsterdam heeft positief gereageerd op dit initiatief, maar het college van de gemeente Amsterdam heeft laten weten hiervoor geen steun te zullen verlenen.
Diverse bezwaren
Zowel vanuit de andere Amsterdamse corporaties als uit de politiek zijn diverse bezwaren geuit tegen deze pilot. Er wordt terecht opgemerkt dat de huren voor sociale huurwoningen bewust laag zijn. Denk ook aan de huurtoeslag en de verplichting voor woningcorporaties om een maximale huurprijs tot de vastgestelde aftoppingsgrenzen te hanteren bij de verhuur van sociale woonruimten. Uit de berichtgeving blijkt niet dat (een deel van) de inkomsten worden aangewend om de huurtoeslag terug te betalen of een lagere huurtoeslag zal worden vastgesteld. Dit betekent dus dat huurders van sociale woonruimten tweemaal profiteren, een lagere huurprijs en het inzetten van de woonruimte voor extra inkomsten.
Tekortkoming
Mede vanwege deze omstandigheden wordt het verhuren van sociale woonruimten via de website van Airbnb niet toegestaan. Aangezien het een commerciële respectievelijk kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor de huurder in vergelijking met de feitelijke huurprijs een zeer hoge huurprijs in rekening brengt, wordt het als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aangemerkt. Daarbij is juist medebepalend dat de huurpenningen voor woningen in de sociale verhuur vanwege overwegingen van betaalbaarheid voor de doelgroep laag worden gehouden. De boodschap is dan ook dat commerciële exploitatie van dit soort woningen uitdrukkelijk niet wordt toegestaan.
Ook uit eerdere uitspraken, waaronder een uitspraak van 7 juli 2015 van de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2015:4335, blijkt dat de verhuur van de woonruimte zonder toestemming van de verhuurder leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. In een recent vonnis van 13 mei 2016, waar ik als advocaat voor een woningcorporatie in Eindhoven optrad, bleek volgens de rechter dat de huurder – in tegenstelling tot wat hij beweerde – niet een particuliere woonruimte via Airbnb verhuurde, maar de door hem van de corporatie gehuurde woonruimte. De rechter heeft dit vastgesteld aan de hand van de vermelde postcode op de website van Airbnb, de omschrijvingen van bezoekers over de woonruimte en de locatie, de foto’s die overeenkomen met de (indeling van de) woonruimte van de corporatie en het ontbreken van bewijs om welke andere woonruimte het dan zou gaan.
Volgens de rechter is de commerciële, telkens kortdurende verhuur van de woning aan toeristen, een zodanige tekortkoming dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van de woonruimte rechtvaardigt.
Ondoenlijk
Bovendien blijkt in de meeste gevallen, waaronder ook in de vermelde zaken, dat de woning via Airbnb niet slechts incidenteel aan toeristen is verhuurd. Het erop toezien dat de woonruimten niet meer dan 30 dagen per jaar via Airbnb wordt verhuurd is haast ondoenlijk. Zeker indien het niet wordt beperkt tot een enkel complex voor studenten.
Op basis van de rechtspraak kan worden gesteld dat indien kan worden aangetoond dat de woning geheel of gedeeltelijk wordt onderverhuurd via bijvoorbeeld websites als Airbnb, sprake is van een tekortschieten aan de zijde van de huurder. Het wordt gezien als commerciële onderverhuur, want de huurder verdient eraan zonder dat dit wordt aangewend om bijvoorbeeld de huurtoeslag te verlagen. De huurprijzen voor sociale woonruimten worden bovendien bewust laag gehouden. Het toestaan, ook in beperkte vorm, van dergelijke commerciële onderverhuur bij sociale woonruimten is dan ook geen wenselijke ontwikkeling. Ook werkt dit woonfraude in de hand en zal de aanpak van andere vormen van verboden onderhuur door huurders ter discussie worden gesteld. Door dit wel toe te staan bij sociale woonruimten moeten ook extra kosten worden gemaakt om erop toe te zien dat het beperkt blijft tot maximaal 30 dagen. Deze kosten kunnen beter worden aangewend voor het uitvoeren van de kerntaken.
Een column van Bart Poort, advocaat-partner bij Weebers Vastgoed Advocaten en mede oprichters van het online kennis platform corporatierecht.nl. Bart Poort werkt voor diverse corporaties en commerciële vastgoed partijen. Daarbij heeft hij onder meer zich bezig gehouden met complexe overlast zaken, zaken op het gebied van woonbegeleiding, renovatie en gebreken, bijzondere contractvormen, executiegeschillen, hennep en woonfraude alsmede de huurrecht gerelateerde wet- en regelgeving. Ook adviseert hij commerciële vastgoed partijen bij huurrechtelijke zaken.
Laatste nieuws
- 19-04-2024 15:30 Ruim 150 verouderde woningen in Roelofarendsveen maken plaats voor nieuwbouw
- 19-04-2024 15:20 Projecten voor sociale woningbouw stranden door Groningse parkeernorm
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
- 19-04-2024 14:00 Rheden krijgt 200 flexwoningen op bedrijventerrein Haveland
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.