Tussen de grote dominante vastgoedbeheerders die keer op keer in het nieuws komen, duiken zo nu en dan ook minder bekende partijen op die met een sterk vastgoedmanagement concept steeds meer klanten aan zich weten te binden. Zo’n pareltje is Intercity Management uit Hoofddorp. VJ sprak met de drie frontrunners van het bedrijf: Nick Both, Harm Bouwknegt RA en Joost Geerling.

“Onze manier van werken is tamelijk uniek in de markt van vastgoedmanagement. Wij zijn een full-service kantoor dat property- en asset management combineert met volledig financieel en fiscaal management. Dat wil zeggen dat wij onze opdrachtgevers, de vastgoedeigenaren, op het terrein van vastgoedmanagement compleet ontzorgen. Zij kunnen feitelijk alles aan ons uit handen geven en hebben er geen omkijken naar”, zegt Both, Director Asset Management. Bouwknegt, registeraccountant van huis uit en Managing Director, legt het verder uit: “Wij verzorgen de complete financiële administratie van vastgoed in vennootschappen en stellen de jaarrekeningen op. Daarnaast staan wij vastgoedeigenaren bij met fiscaal advies zoals over de fiscale gevolgen van de verbouwingen van vastgoed’’.

Ontzorgen opdrachtgevers
Both geeft een voorbeeld. “Eigenaren die geld uittrekken voor een verbouwing om een nieuwe huurder binnen te trekken of er één te behouden, kunnen fors geld verliezen wanneer ze de fiscale gevolgen niet in de gaten houden. Stel dat je voor een ton verbouwt in een kantoor, dan betaal je 21 mille aan btw die je later terugkrijgt bij de btw-afdracht. Maar als je geen btw-plichtige huurder hebt – zoals medische centra en overheid gerelateerde organisaties - dan zal de fiscus de btw weer opeisen. Wij kunnen de fiscale status in dergelijke situaties in een vroeg stadium voor de eigenaar signaleren en het hem voorrekenen wat het binnenhalen van deze huurder gaat kosten. Een mogelijke financiële strop hoor je als eigenaar liever vooraf dan achteraf.” Door veranderingen in de financiële markt bestaat er bij onze opdrachtgevers een grote informatiebehoefte richting de financiële instellingen. Bouwknegt: “Ook hierin ontzorgen wij onze opdrachtgevers volledig.  

In tegenstelling tot wat doorgaans gebruikelijk is krijgen de vastgoedeigenaren bij Intercity Management de volledige huurinkomsten direct op hun eigen bankrekening gestort. Bouwknegt: “Bij de meeste beheerders gaan de huurinkomsten eerst op hun rekening die zij na aftrek van de kosten pas doorstorten naar de eigenaar. Bij ons gaat de huur direct naar de eigenaar. Dit zorgt voor transparantie richting de eigenaar’’.

Een ander aspect dat Intercity Management onderscheidt in de markt is het snelle schakelen tussen tal van stakeholders. “Laten wij helder zijn: er is nu een fors overaanbod aan kantoren en winkels. Als je actief vastgoedmanagement voert kun je in een vroeg stadium voorkomen dat een pand leeg komt te staan. Dat betekent goed weten wat er in de huurders omgaat en welke financiële consequenties hun wensen hebben”, zegt Geerling, Senior Asset Manager.

Op eigen benen
Intercity Management is inmiddels zo’n 17 jaar actief op de Nederlandse markt. Aanvankelijk als dochterbedrijf van een Zweeds vastgoedbedrijf is het later door een management buy out geheel op eigen benen komen te staan. De grootste klanten zijn vooral particuliere beleggers en vastgoedfondsen waarvoor Intercity Management met circa 15 werknemers zo’n 100 complexen verspreid over Nederland beheert. Het gaat om panden – circa de helft kantoren, een kwart winkels en een kwart bedrijfsruimten - variërend van 500 tot 25.000 m². Hiernaast voeren zij het administratieve beheer van een grote portefeuille in Duitsland. Om de focus op vastgoed te vergroten volgt binnenkort de naamswijziging tot Intercity Real Estate Management compleet met nieuwe website en huisstijl.

Both: “Wij zien de economie nu fors aantrekken maar het is een illusie om te denken dat de 15 miljoen aan lege kantoormeters daarmee zullen worden opgelost. Daar komt bij dat bedrijven die verhuizen minder meters afnemen. Dat wordt niet genoeg gecompenseerd door bedrijven die uitbreiden. De laatste paar jaar zien wij nu ook de leegstand in de winkelmarkt sneller toenemen. Vastgoedeigenaren proberen de leegstand tegen te gaan door meer in te zetten op ‘branding’ van hun bezit. Bijvoorbeeld door zelf flexkantoorformules te starten” Dat blijkt een goede zet. “De afgelopen vijf jaar lag de groei alleen in de markt voor kleinschalige kantoorruimtes. Die zit sterk in de lift.” Andere flexkantooraanbieders hebben die groei ook opgemerkt en openen steeds meer vestigingen in afgedankte kantoren in de grote steden.

Totaalplaatje is wat telt
Het is volgens Both een misvatting dat door alleen door een lage huurprijs nieuwe huurders binnenkomen. “Het gaat om het totaalplaatje van huurprijs, servicekostenniveau, locatie, uitstraling en parkeermogelijkheden. Over de uitstraling: wij zien dat gebruikers de buitenzijde van een kantoor minder belangrijk vinden dan de binnenzijde.” Als voorbeeld noemen Both, Geerling en Bouwknegt de door Intercity beheerde kantoren Zoomers (7200 m², zie foto) in Nieuwegein en Rotterdam Building (22.000 m²) in de havenstad. Vroeger waren deze kantoren volledig verhuurd aan enkele grote gebruikers maar zijn na een renovatie onder leiding van Intercity nu flexkantoren geworden die plaats bieden aan kleinere bedrijfjes en ZZP’ers. Aan de buitenkant is er weinig van te zien, maar binnenin is gezelligheid troef, zoals een werkcafé op de begane grond en individuele te verhuren kantoorunits vanaf enkele tientallen m² op de hoger gelegen etages.

“Door kleinschalig te verhuren wisten wij deze kantoren in een hoog tempo voor het grootste deel verhuurd te krijgen. De gebruikers zijn op deze panden afgekomen door speciale projectsites die wij hebben gemaakt. Wij zien dat gebruikers hierop ‘googlen’. Het loont dus om te investeren om de kantoren geschikt te maken voor kleinschalige verhuur en ervoor te zorgen dat ze worden gevonden op internet. Wij zien zelfs dat grotere bedrijven die meerdere duizenden m² willen afnemen belangstelling hebben om zich in deze panden te vestigen”, zegt Both.

Geerling wijst erop dat investeren in kleinschalige kantoorverhuur arbeidsintensief is. “Je hebt te maken met meer kleinere huurders die vervolgens ook gemiddeld genomen nog een kortere tijd verblijven. Maar het is op dit moment wel de enige groeimarkt in de kantorenmarkt’’.

De heren van Intercity Real Estate Management hebben er het volste vertrouwen in om een groter aandeel in de beheermarkt te verwerven. Bouwknegt: “Wij willen verder groeien nu de markt aantrekt. Wij zien nieuwe spelers op de vastgoedbeleggersmarkt opkomen. Voor hen kunnen wij interessant zijn. Daarnaast hebben wij de ambitie om onze werkzaamheden op de Duitse markt verder uit te breiden. ” En: “Onze belangen zijn hetzelfde als die van de eigenaar. Wij krijgen geen beheervergoeding als een pand leeg blijft staan. Als wij niets doen, verdienen wij ook niks. Daarom hebben wij hetzelfde belang als onze opdrachtgevers en dat is de huurstromen en bezettingsgraad van de complexen te maximaliseren. Dat maakt ons uniek”, aldus Both. 

Intercity Real Estate Management is te vinden op IRM.nl en telefonisch op: +31 (0)88-0038400. Op de foto van links naar rechts: Harm Bouwknegt, Nick Both en Joost Geerling.