Een bijzondere ontwikkelopgave aan de monumentale vestingswallen in Brielle: de transformatie van een markante voormalige school naar een nieuw woonmilieu. Een kans om de historische vesting te completeren. Met een ambitieus plan wonnen Blauwhoed en Juli Ontwerp en Advies de door de gemeente uitgeschreven ontwikkelselectie. Na een interactief ontwikkeltraject in co-design en co-creatie met belanghebbenden ging het project zonder een enkel bezwaar het ruimtelijke ordeningstraject door. Bijzonder waardevol was de nauwe betrokkenheid van wethouder André Schoon bij het ontwikkelproces. Lees het interview met hem. 

Wethouder André Schoon en algemeen directeur Phillip Smits van Blauwhoed tijdens de start bouw van De Heeren van Maerlant.

“Kwaliteit is tijdens het gehele ontwikkelproces ons uitgangspunt geweest”, vertelt de wethouder. “De locatie van De Heeren van Maerlant is een kansrijke plek binnen de historische vesting. Voorheen was hier het Maerlant College gevestigd. De school was toe aan ingrijpende renovatie of nieuwbouw. Nieuwbouw op een andere locatie gaf ons de mogelijkheid om de woon- en winkelfunctie van de binnenstad te versterken; mede daarom kozen we voor nieuwbouw. Hierdoor kwam ruimte voor een nieuwe invulling met een diversiteit aan woningen met een kwaliteit passend bij de binnenstad. We konden dit maar één keer goed doen en zijn daarom zeer zorgvuldig te werk gegaan. Van tevoren hebben we als gemeente een duidelijke visie met ontwikkelkaders vastgesteld.”

Kunt u de keuze voor het plan van Blauwhoed en Juli toelichten?
“De hoogwaardige architectuur in combinatie met het voorgestelde ontwikkeltraject in co-design en co-creatie met alle belanghebbenden was doorslaggevend. Omdat de kwaliteit van de herontwikkeling het allerbelangrijkst was voor het college, hebben we de grondopbrengst bewust een ondergeschikte rol laten spelen bij de keuze voor een ontwikkelaar. Een hoger aantal woningen had ongetwijfeld tot een hogere grondopbrengst geleid, maar dat was niet leidend. Sterker nog, de selectiecommissie is vooraf bewust niet op de hoogte gebracht van de grondaanbiedingen, zodat dit geen rol zou spelen bij de selectie. Pas achteraf is door het college gekeken of het meest aantrekkelijke plan ook een acceptabele grondopbrengst kende.”

Planoverzicht De Heeren van Maerlant in vogelvlucht, ligging aan historische vestingswallen in Brielle Vesting is hierop goed te zien.

Plankwaliteit en ontwikkelproces waren dus leidend. Op welke manier sloot het geselecteerde plan hierop aan?
"Blauwhoed en Juli stelden een herontwikkeling voor met aandacht voor details en historie, zonder angst om moderne elementen toe te voegen. De toevoeging van het ronde appartementengebouw, dat uiteindelijk niet door is gegaan, was gewaagd maar sprak het toenmalig college zeer aan. Het ontwikkeltraject waarbij de huidige omwonenden en toekomstige bewoners zouden worden betrokken, werd ook belangrijk gevonden. Er had zolang een school gestaan, die nu tot woningbouw zou worden herontwikkeld: dat kun je alleen maar doen in goede samenspraak met de omgeving.”

Geïnteresseerden en omwonenden hadden grote invloed op het plan. Hoe keek de gemeente aan tegen deze aanpak?
“Belangrijk was dat we als gemeente en ontwikkelaar met respect voor ieders rol en verantwoordelijkheid hierin samen konden optrekken. We hebben als gemeente eerst vastgelegd wat we belangrijk vonden en onder welke voorwaarden gebouwd kon worden. De plannen van Blauwhoed moesten daarin passen. Omdat we als gemeente duidelijk waren over wat we wilden, maar daarbij – op basis van de selectie – vertrouwen hadden in de professionaliteit van Blauwhoed en Juli, waren we gedurende het hele traject goed met elkaar in gesprek.”

Het oude schoolgebouw van het Maerlant College.

Wat is volgens u van belang om een interactief ontwikkeltraject in goede banen te leiden?
“Ik denk dat het heel belangrijk is dat ontwikkelaar en gemeente op een lijn zitten. Als duidelijk is wat de kaders zijn, kan daarbinnen volop gebruik worden gemaakt van de vrijheid om mee te denken en mee te bepalen. Dan worden er tijdens sessies met omwonenden en toekomstige bewoners ook geen uitspraken of beloften gedaan die later in het traject niet waargemaakt kunnen worden. Dat voorkomt teleurstellingen in de buurt of bij de kopers. En verder is het natuurlijk essentieel dat iedereen enthousiast is en er vooral met elkaar een mooi plan van wil maken.

We hebben voor de omwonenden co-designsessies gehouden, waarvoor we de hele buurt huis-aan-huis hebben uitgenodigd. Tijdens de bijeenkomsten konden we als gemeente informatie geven over de stedenbouwkundige randvoorwaarden, de aanpassing van het bestemmingsplan en de inrichting van de openbare ruimte, verkeer en parkeren. Blauwhoed kon toelichten hoe er om zou worden gegaan met de architectuur van het bestaande gebouw en vertellen over het beoogde woningprogramma. En deelnemers kregen uitgebreid de mogelijkheid om te reageren en hun ideeën kenbaar te maken. Daardoor ging het plan leven in de buurt en ontstond draagvlak. Ik denk dat er mede daardoor uiteindelijk tijdens de RO-procedure geen enkel bezwaar is ingediend tegen de plannen.”

Artist impressie van het getransformeerde schoolgebouw Maerlant College, met links stadswoningen en rechts appartementen.

U bent zelf aanwezig geweest tijdens meerdere co-design- en co-creatiebijeenkomsten. Hoe heeft u ze ervaren?
“Ik heb ze als heel plezierig en open ervaren. Er werd goed geluisterd naar de wensen van potentiële bewoners. De bijeenkomsten waren ook heel praktisch: met de plattegronden op tafel gingen geïnteresseerden in gesprek met Blauwhoed en Juli en vooral ook met elkaar. Ik vond het daarbij verrassend dat zowel jongeren als ouderen uitgesproken wensen hadden ten aanzien van duurzaamheid en digitalisering.”

Welke les heeft u getrokken uit het ontwikkelproces van De Heeren van Maerlant?
“Het is belangrijk om als gemeente eerst zelf te weten wat je op een locatie wilt en wat je daarbij het belangrijkst vindt. Daarna pas zoek je er een ontwikkelaar bij. Het is cruciaal om met de goede partij aan tafel te zitten, die kan leveren wat je vraagt. Voor ons was dat kwaliteit en nog eens kwaliteit, met respect voor de historische omgeving. Dus weten wat je zelf wilt en zorgen voor een goed selectietraject, dat zijn belangrijke randvoorwaarden gebleken.”

André Schoon is wethouder in de gemeente Brielle voor de VVD. Hij is portefeuillehouder voor onder andere ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en economie. Schoon is geboren in 1953 in Vierpolders, dat sinds 1980 deel uitmaakt van de gemeente Brielle.