Column: Geef zorgvastgoed opnieuw waarde of de plek waar het hoort
Marnix Norder, voorzitter van het Aanjaagteam langer zelfstandig wonen, roept bestuurders op hun zorgvastgoed stevig af te waarderen. Men zou zich te vaak te rijk rekenen. Volgens Norder staat zorgvastgoed in veel gevallen 50% hoger dan de daadwerkelijke marktwaarde in de boeken. Klopt dit? Moeten zorginstellingen zich grote zorgen maken?
Er heeft zich inderdaad een aardverschuiving in de zorg voorgedaan toen het kabinet in 2013 heeft ingezet op het scheiden van wonen en zorg. Maar wat wil de oudere consument zelf? Volgens Platform31 zou 20% van de ouderen toch in een verzorgingstehuis oude stijl willen verblijven, maar is dat financieel niet langer een optie. De vraag verschuift dan ook van een intramurale woonvorm naar langer zelfstandig wonen in een veilige woonomgeving met een wijkgerichte aanpak en aandacht voor ‘welbevinden’. Oftewel, men blijft langer thuis.
Banken
Toch blijft er volumegroei. Zo verwacht de Rabobank een toename in zorgvastgoed van 52 miljoen m2 in 2010 naar 78,5 miljoen m2 in 2030. Maar er zal sprake zijn van een uitgestelde zorgvraag. En een ándere zorgvraag met een groter individueel aanbod vanuit de particuliere markt of gemengde woon-zorg complexen. De consument wil kort in een lokaal klein zorgtehuis verblijven. De zorginstellingen sturen juist op continuïteit en voldoende zorgafzet met middelgrote zorginstellingen waar de consument lokaal én regionaal voor een kort tot middellang verblijf wordt opgevangen. Daar zit een discrepantie, een probleem.
En dan hebben we het nog niet over de financiering. Hierbij moet een onderscheid worden gemaakt tussen cruciale zorg – die nog wel wordt betaald via de Wet Langdurige Zorg – en niet-cruciale zorg waar de burger nu zelf voor opdraait. Grofweg het verschil tussen het verpleeg- en het verzorgingstehuis. Binnen het oude financieringsstelsel was zorgvastgoed een relatief veilige investering. Er waren contracten voor 20 jaar, kapitaallasten werden volledig door de overheid betaald. De waarde van zorgvastgoed werd op de jaarrekening vermeld door de historische uitgaven jaarlijks te verminderen met een afschrijving op basis van een door de overheid vastgestelde fictieve levensduur van 50 jaar. De resterende boekwaarde of verkoopopbrengst werd gewoon in de volgende 50 jaar meegenomen.
Zorgorganisaties liepen daardoor zelf geen risico. Dat is veranderd. De wereld ziet er nu heel anders uit. Zij zijn nu zelf verantwoordelijk voor de financiering, terwijl geldstromen zijn afgenomen en continuïteit niet langer is gegarandeerd. Het draait nu om de bedrijfswaarde en het verdienvermogen en die zijn onzeker. Dat weten ook de banken. Te optimistische aannames over de waarde van het vastgoed zijn dan ook volledig achterhaald. Als het vastgoed niet juist op de balans staat, is het niet een schatkist maar een molensteen die tot faillissement kan leiden. Bestuurders moeten dan ook taxateurs in de arm nemen om adviezen met realiteitszin te krijgen zodat hun vastgoed met de juiste waarde in de boeken staat.
Vastgoedstrategie
Bij een noodzakelijke nieuwe vastgoedstrategie horen vragen als: Waar wordt het meeste rendement uitgehaald? Welk alternatief biedt de beste boekwaarde? Wat ligt goed in de markt? Ook bij een nieuwe vastgoedstrategie kan de taxateur de bestuurder met grondig onderzoek en waardebepalingen terzijde staan; of het nu om verkoop, sloop, nieuwe combinaties van wonen en zorg of herbestemming gaat. Bij verkoop lijkt de marktwaardebepaling overigens makkelijker dan het is. Objectreferenties zijn immers schaars en vaak niet echt van toepassing op het object, dat zeer specifiek is. Ook transformatie naar wonen loont. Volgens het CBS is sinds begin 2012 het aantal extra woningen via zorginstellingen toegenomen met 8.611. Herbestemming naar bijvoorbeeld een all-inclusive zorgconcept, een woonzorgcoöperatie of een studentenhotel zijn dan ook zeker opties die zorgvastgoed opnieuw waarde kunnen geven.
Een column van Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.