Wat verhuurders moeten weten over wietplantages van huurders
Over de nieuwe Opiumwet gaan spannende verhalen rond: de verhuurder zou nu zelfs strafbaar zijn voor de aanwezigheid van een hennepplantage als hij zijn huurder niet genoeg controleert. In de praktijk weet de verhuurder vaak van niets, totdat de politie optreedt. Kunt u echt in de problemen komen als u onbekend bent met het wangedrag van uw huurder? Wat moet u doen om problemen te voorkomen? De advocaten Lotje Koers en Laurens Vrakking van De Kempenaer Advocaten zetten op een rijtje waar u als verhuurder op bedacht moet zijn.
Sinds 1 maart 2015 is de Opiumwet gewijzigd. In die wet zijn “handelingen ter voorbereiding of vergemakkelijking van illegale hennepteelt” strafbaar gesteld. Degene die weet dat bepaalde voorbereidingsmiddelen bestemd zijn voor het telen van hennep is strafbaar; dat verbaast niet.
Het opmerkelijke is dat deze strafbaarstelling ook geldt voor degene die niet weet, maar ernstige reden heeft om te vermoeden dat bijvoorbeeld het gehuurde pand gebruikt wordt voor deze doeleinden. Waar de grens precies ligt, is onduidelijk. Hoe snel moet u er rekening mee houden dat met uw pand een bijdrage wordt geleverd aan illegale hennepteelt of de voorbereiding daarvan?
De strafbaarstellingen zijn ruim: alles van het aansluiten van elektra tot en met het verhuren van een pand kan onder de omschrijving vallen. De wetgever omschrijft het als situaties waarin het niet anders kan zijn dan dat de betrokkene zich bewust is geweest van de criminele bestemming van de voorbereidingsmiddelen.
Als verhuurder heeft u niet de verplichting om een potentiële huurder volledig door te lichten: zo ver wilde de wetgever niet gaan. Maar van een verhuurder mag wel enige vorm van onderzoek en opmerkzaamheid verwacht worden, ook afhankelijk van het huurobject. Er zal een verschil zijn tussen verhuurders van woonruimte en verhuurders van – bijvoorbeeld – afgelegen loodsen, waar weinig sociale controle is. Binnen andere rechtsgebieden gelden al bepaalde controlenormen: die geven enige houvast.
Bestuursrechtelijke aansprakelijkheid: kosten van ontmanteling
Het is mogelijk dat de hennepplantage (onder de noemer ‘spoedbestuursdwang’) wordt ontmanteld door de lokale overheid, wanneer direct ingrijpen vereist is. De kosten daarvan kunnen ten laste van u als verhuurder worden gebracht wanneer u bestuursrechtelijk als ‘overtreder’ wordt aangemerkt. Daarvoor is een zekere mate van wetenschap vereist, min of meer vergelijkbaar met de nieuwe regel in de Opiumwet. In het bestuursrecht wordt bij de toepassing van die regel onderscheid gemaakt tussen de professionele verhuurder en de niet professionele verhuurder: van een professionele verhuurder van een pand wordt gevergd dat hij aan de hand van concrete gegevens aannemelijk maakt dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt.
Een in de huurovereenkomst opgenomen verbod om een hennepkwekerij aan te leggen is niet voldoende. Volgens vaste rechtspraak is aan deze verplichting doorgaans wel voldaan als bijvoorbeeld aantoonbaar van te voren goed gecontroleerd is wie de huurder is, er geen aanwijzingen zijn van niet normaal gebruik en als er bijvoorbeeld tussentijds controles zijn geweest.
Zorg dus voor goede documentatie vooraf en houd een dossier bij van eventuele klachten en periodieke controles bij het gehuurde.
Civielrechtelijke aansprakelijkheid: schadevergoeding
Civielrechtelijk ligt het iets anders. Niet zo lang geleden werd over de ‘gewone’ aansprakelijkheid voor schade beslist in een zaak tussen netbeheerder Enexis en een verhuurder van een als hennepkwekerij gebruikte woonruimte. Enexis vond dat de verhuurder beter had moeten controleren aan wie hij verhuurde en dat de verhuurder wegens schending van zijn zorgplicht de schade van Enexis (de waarde van de afgetapte elektriciteit) zou moeten vergoeden. Het hof koos de kant van de verhuurder. De beslissing van het hof gaat ver, aangezien de verhuurder in dit geval wel degelijk aanwijzingen had dat er iets mis was. De huur werd steevast contant betaald en de buren hadden geklaagd over geluidsoverlast en warmte in het pand.
In een eerdere zaak werd een soortgelijke schadevergoeding wel toegewezen door de rechtbank in Den Bosch, terwijl er voor de verhuurder geen enkele indicatie was. Een belangrijk verschil met de zaak tegen Enexis is dat in dit geval de elektriciteitsaansluiting op naam stond van de verhuurder. Energieleverancier Essent sprak de verhuurder aan op basis van de zorgplicht die voortvloeit uit de energieleveringsovereenkomst. Als formele afnemer van elektriciteit is de verhuurder tegenover de energieleverancier verplicht erop toe te zien dat er niet illegaal energie wordt afgetapt in zijn gebouw. De verhuurder had zich aan zijn aansprakelijkheid kunnen onttrekken door meer toezicht te houden in het pand (waar ook het bedrijf van de verhuurder formeel gevestigd was) of door voor de huurder een zelfstandige aansluiting te realiseren.
Wat valt hier nou uit te concluderen? Als verhuurder heeft u tegenover willekeurige buitenstaanders (zoals een netbeheerder, maar waarschijnlijk ook onbekende omwonenden) relatief weinig civielrechtelijke verplichtingen om controle uit te oefenen. Tegenover partijen waarmee u zelf een contract heeft, krijgen die verplichtingen al snel meer gewicht: denk aan de energieleverancier, maar misschien ook aan omwonenden aan wie u ook verhuurt.
Aansprakelijkheid voorkomen? Vooraf onderzoek doen en daarna niet wegkijken!
De verplichtingen per rechtsgebied verschillen nogal. Samenvattend komen wij tot de volgende overkoepelende aandachtspunten:
-Misschien wel het belangrijkste: onderneem actie op aanwijzingen uit de omgeving tijdens de huur. Voor de zekerheid kunt u een recht op periodieke inspecties bedingen. Het is wel belangrijk dat u die controles dan ook echt uitvoert en documenteert!
-Vraag bij het aangaan van de overeenkomst om een uittreksel uit de Brp (dat heette vroeger GBA) en/of KvK;
-Wees alert op de juistheid van de door de huurder verstrekte informatie: controleer bijvoorbeeld of uw contactpersoon en de ondertekenaar degene is die op het huurcontract staat;
-Accepteer bij voorkeur geen contante betalingen, of houd ten minste nauwkeurig bij wanneer, op welke manier en door wie de huurpenningen zijn betaald;
-Laat de huurder zoveel mogelijk zelf regelen met nutsbedrijven: zorg voor een eigen aansluiting op het energienet;
-Wees alert op indicatoren tijdens de huur: klachten uit de omgeving over geur-, geluids- of warmteoverlast, activiteit op vreemde tijdstippen, een altijd sneeuwvrij dak of een hoge elektriciteitsrekening.
Mr. Laurens Vrakking en mr. Lotje Koers werken als advocaat bij De Kempenaer Advocaten in Arnhem. Voor meer details en informatie over het bovenstaande kunt u HIER de volledige tekst in de nieuwsbrief van De Kempenaer Advocaten lezen.
Laatste nieuws
- 19-04-2024 15:30 Ruim 150 verouderde woningen in Roelofarendsveen maken plaats voor nieuwbouw
- 19-04-2024 15:20 Projecten voor sociale woningbouw stranden door Groningse parkeernorm
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
- 19-04-2024 14:00 Rheden krijgt 200 flexwoningen op bedrijventerrein Haveland
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.