Commentaar: 'Laat a.u.b. V&D failliet gaan zonder doorstart'
De media inclusief Vastgoedjournaal hebben de afgelopen dagen zich de blaren geschreven over de malaise rond warenhuis V&D. Veel artikelen en opiniestukken gingen vooral over de verontwaardiging dat een private equity firma het voormalige KBB-concern (waaronder V&D) geheel leeg weet te trekken en de slechtlopende retailformules stuk laat gaan. Toch wil ik de mogelijke verdwijning van V&D uit de Nederlandse winkelkernen van een positieve kant benaderen. Op korte termijn zal ik er geen vrienden mee maken, maar over een aantal jaren zal elke belegger en binnenstad er geheid beter van worden.
Het imago van V&D is al jaren lang stoffig en heeft een assortiment dat tussen wal en het schip valt. Een V&D-vestiging staat van oudsher op een top-A1 locatie in de binnensteden. De vraag die we onszelf kunnen stellen is: moet een retailformule die niet meer sexy is, nog op een A1 locatie zitten? Een V&D-warenhuis was van oudsher een prachtige huurder voor een vastgoedbelegger. Je hebt één aanspreekpunt voor een groot deel van de huurpenningen en het was een trekker voor de overige units.
De realiteit van tegenwoordig is dat de V&D nog steeds veel meters inneemt, maar dat de trekkersfunctie zienderogen afneemt. Er zijn steeds minder consumenten die nog zeggen: goh, ik ga even lekker naar een winkelcentrum of binnenstad om even heerlijk in de V&D rond te lopen.
Even slikken
Op de korte termijn zal het voor winkelbeleggers even slikken zijn als V&D omvalt. Maar de vaak duizenden meters die deze winkelreus achterlaat, kunnen dan met hippe, moderne retailers waar nog wel vraag naar is, beschikbaar worden gesteld. Ik kan me niet herinneren dat er eerder zoveel m2 mogelijk vrij kunnen komen op zoveel prachtige locaties. Ik mag aannemen dat de beleggers van deze panden stiekem ook al dromen van een faillissement van V&D en de kansen die dit biedt om met andere partijen om de tafel te gaan met een mogelijk hogere winkelhuur in het vooruitzicht. Voor diverse locaties kunnen al binnen enkele weken nieuwe contracten af worden gesloten. En de verbouwing wordt in de retailbranche doorgaans door de nieuwe huurders gedaan.
Als retailbeleggers het slim aanpakken, sluiten zij –waar mogelijk - het huurcontract af op basis van omzethuur. Me dunkt dat moderne winkelketens flink omzet gaan plussen op deze locaties. Voor winkelcentra-eigenaren is het een nog mooier verhaal. Die kunnen met de vrijgekomen meters de internationele top'brands' naar ons land halen die nu al tijden vragen om meer m2 en bredere plinten. Deze merken zullen massaal winkelend publiek trekken waardoor het gehele winkelgebied erop vooruit zal gaan.
Grote bezoekersstromen zijn kassa voor winkelcentra-eigenaren. Hetzelfde geldt uiteraard voor binnensteden. Zodra de ruimten opnieuw zijn ingevuld, zal het publiek daar massaal op afkomen. Neem nu bijvoorbeeld de V&D vestiging in het winkelcentrum Hoog Catharijne te Utrecht (in eigendom van Corio). Dit filiaal van V&D heeft een superligging vlakbij de uitgang naar het oude centrum en naast het Vredenburgplein waar de dagmarkt gehouden wordt. Je kunt op deze locatie bijvoorbeeld perfect een tweede Markthal beginnen zoals in Rotterdam. We hebben gezien hoeveel bezoekers het inmiddels heeft getrokken.
Imago huurder
Het is nu beslist geen pretje om V&D als huurder te hebben. We mogen best zeggen dat het imago van V&D een flinke deuk heeft opgelopen. Sun Capital, de Amerikaanse eigenaar van V&D, heeft zijn ware gezicht laten zien. Iedereen moet dokken om V&D te redden behalve zijzelf. Ze zitten erin voor de winst op korte termijn en zullen slechts financieel gedreven beslissingen nemen. Het personeel, de historie en de worteling in de Hollandse traditie zijn daarbij ondergeschikt gemaakt. Ik zal als pandeigenaar mijn conclusies trekken en geen millimeter ruimte geven op het huidige huurcontract. 'Take it or leave it' zal mijn boodschap zijn aan de Amerikanen. Als private equity firm zijn zij altijd op zoek naar een profijtelijke exit. Als je nu als verhuurder water bij de wijn doet en weer gaat investeren naar de wensen van de huurder, bega je in mijn ogen een grote fout. Als de verbouwingen straks gedaan zijn, is de formule prima verkoopklaar en zal V&D in de etalage gezet worden. De nieuwe eigenaar komt dan vervolgens met de tweede kaasschaaf langs de kassa.
Laat een pandeigenaar maar denken: zonder winkelruimte valt er ook geen formule te verkopen. Ik denk dat dit een veel betere houding is om je tegen een keihard opstellend private equity op te stellen.
Kalvertoren
De Kroonenberg Groep kan als eerste laten zien dat dit mogelijk is. Recent zijn zij eigenaar geworden van de Kalvertoren. Dit is één van de plekken waar het huurcontact met V&D is opgezegd. Ik kijk er nu al naar uit welke retailers zij gaan aantrekken om van dit winkelcentrum weer een hippe trekpleister te maken in hartje Amsterdam.
Persberichten in de toekomst
Ik zie de huilberichten in de toekomst al langskomen van Sun Capital. 'Doordat de pandeigenaren en de werknemers van V&D geen offers willen brengen, zijn wij genoodzaakt geweest om V&D te sluiten'. Kom op zeg, laten we ons vooral niet gek maken door deze club die al zo'n 45 miljard dollar aan wereldwijde investeringen heeft uitstaan.
John Kerkhoven is directeur van VJ
VASTGOEDKALENDER:
11 februari: Hoe kun je sociale woningen rendabel bouwen? (al 99 deelnemers)
17 maart: Bricks in Retail event (al 86 deelnemers)
19 maart: De dag van de Vastgoedfinanciering (al 205 deelnemers)
26 maart: Landelijk Kerkelijk Vastgoed Congres 2015 (al 50 deelnemers)
22 april: Woningcorporatie Dag 2015 (al 70 deelnemers)
Laatste nieuws
- 19-04-2024 15:30 Ruim 150 verouderde woningen in Roelofarendsveen maken plaats voor nieuwbouw
- 19-04-2024 15:20 Projecten voor sociale woningbouw stranden door Groningse parkeernorm
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
- 19-04-2024 14:00 Rheden krijgt 200 flexwoningen op bedrijventerrein Haveland
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.