Column: Verkoop van vastgoed door de overheid; staatssteun en waardering
Veiling van een ambtswoning. Het haalde zelfs de website van het NOS-journaal: de vroegere ambtswoning van minister Luns is te koop. Op één van de begeleidende foto's kijkt de voormalige minister van buitenlandse zaken de keuken in, zichtbaar tevreden over hetgeen zijn echtgenote daar staat te bereiden.
Minstens zo nieuwswaardig was het feit dat het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) een veiling organiseerde om het pand te verkopen. Voor het eerst, normaliter vindt verkoop plaats bij inschrijving waarbij gegadigden één bod mogen doen en degene met het hoogste (acceptabele) bod wint. Op haar eigen website zegt de RVB te experimenteren met nieuwe verkoopmethoden, waaronder een bieding onder voorwaarden en een veiling. Men denkt met een veiling een hogere opbrengst te kunnen behalen.
Verkoop van overheidsvastgoed. Dat ligt staatssteun op de loer. Hoe zit het ook weer?
Staatssteun
Van staatssteun is, kortgezegd, sprake indien een onderneming een voordeel krijgt dat door de staat of met staatsmiddelen wordt bekostigd en waardoor de mededinging wordt vervalst. Indien de staat een object verkoopt en de verkoopprijs lager is dan de marktprijs, is al gauw sprake van staatssteun. Van staatssteun is geen sprake als verkoop plaatsvindt via een openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure aan de hoogste bieder of als de marktwaarde vóór de verkoop door een onafhankelijke taxateur wordt vastgesteld. Een aanbod is voldoende openbaar indien daaraan gedurende twee maanden breed aandacht wordt gegeven, eventueel zelfs in internationale lezerskringen.
Of dat laatste in dit geval nodig is, is twijfelachtig: minister Luns zei destijds zelf dat de inrichting niet dusdanig was dat buitenlandse gasten er diep van onder de indruk zouden raken. Een aanbieding is onvoorwaardelijk indien het de koper vrij staat het gekochte voor eigen doeleinden te gebruiken en er vanuit de verkoper geen beperkingen, bijvoorbeeld ter voorkoming van overlast of ter bescherming van het milieu, worden opgelegd.
Taxatie door deskundige
In de maand van de taxaties mag niet onvermeld blijven dat, indien geen openbare onvoorwaardelijke biedprocedure wordt gehouden, een taxatie door één of meer onafhankelijke taxateurs moet worden verricht. Dit gebeurt aan de hand van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De prijs die daaruit voortkomt is de minimale aankoopprijs. Die taxateur is een te goeder naam en faam bekend staand persoon die het vereiste diploma heeft behaald in een erkend opleidingsinstituut en relevante ervaring heeft.
Marktwaarde
De marktwaarde is de prijs waartegen een gebouw op de dag van waardering bij een onderhandse overeenkomst zou kunnen worden verkocht, aangenomen dat een normale periode voor onderhandeling over de verkoopvoorwaarden wordt gehanteerd en dat het gebouw openlijk op de markt wordt aangeboden. De oorspronkelijke aankoopprijs is gedurende een periode van drie jaar indicatief voor de marktwaarde; de marktwaarde ligt in beginsel niet lager dan die aankoopprijs.
Steun terugvorderen
Wat nu als geen biedprocedure wordt gehouden en geen taxatie wordt verricht, of als een pand wordt verkocht tegen een prijs beneden de marktwaarde? De verplichting tot naleving van de staatssteunregels rust toch op overheid als verkoper, niet op de koper? Dat is niet helemaal waar. Als sprake is van onterecht verleende staatssteun, móet de overheid de steun terugvorderen. Dat betekent voor de koper ofwel een extra financiële last of, als de verkoop daardoor ongedaan wordt gemaakt, een eind aan de plannen die hij met het pand heeft.
Het ‘staatssteun-mes’ snijdt, kortom, aan twee kanten. De keuze voor een veiling van de ambtswoning is dus niet gek. Maar om nou te zeggen dat het een nieuwe verkoopmethode betreft …
Een column van Per van der Kooi, advocaat aanbestedingsrecht en staatssteun bij De Clercq Advocaten Notarissen.
Laatste nieuws
- 19-04-2024 15:30 Ruim 150 verouderde woningen in Roelofarendsveen maken plaats voor nieuwbouw
- 19-04-2024 15:20 Projecten voor sociale woningbouw stranden door Groningse parkeernorm
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
- 19-04-2024 14:00 Rheden krijgt 200 flexwoningen op bedrijventerrein Haveland
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.