De mogelijkheden van het huurrecht bij de transformatie van een gebouw
Medio mei bent u door ons op de hoogte gesteld van de wijzigingen van het Besluit omgevingsrecht die per 1 november 2014 zijn ingegaan, zie het artikel van Renske van Eldik in Vastgoedjournaal. Hierdoor is het mogelijk om voor korte of langere termijn leegstaande gebouwen eenvoudiger en sneller te transformeren. Kantoorruimtes maken plaats voor studentenstudio's, of voor hotels. Er zijn legio mogelijkheden! Maar kunt u tijdens de transformatie tijdelijk ruimtes van het gebouw verhuren? Of wat als de transformatie een tijdje op zich laat wachten, kunt u dan het gebouw of delen hiervan tijdelijk verhuren? Ik breng voor u in kaart wat er in dit geval op het gebied van het huurrecht mogelijk is, en waar u op moet letten.
In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt tussen drie soorten ruimtes, namelijk een woonruimte, een 7:290-bedrijfsruimte, en een 7:230a-bedrijfsruimte. Voor iedere ruimte gelden weer andere regels.
Woonruimte
De Leegstandwet maakt het mogelijk bepaalde categorieën woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. Hiervoor is een vergunning van de gemeente nodig. Het gaat om de volgende woningen of gebouwen:
1)woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logies verschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming. De vergunning wordt voor een bepaalde tijd verleend, en kan verlengd worden tot maximaal 10 jaar;
2)woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning (onder voorwaarden). Deze vergunning wordt aangegaan voor maximaal 5 jaar, en kan niet verlengd worden;
3)woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning. De vergunning wordt voor een bepaalde tijd verleend, en kan verlengd worden tot maximaal 7 jaar.
Bij de tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet gelden de meeste regels van de huurbescherming niet. Het is van belang dat de huurovereenkomst op schrift wordt gesteld. Daarin moet duidelijk aangegeven staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. De huurtermijn van de tijdelijke huurovereenkomst is gelijk aan de duur van de vergunning. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is afgelopen. Het is verstandig een kopie van de vergunning bij de huurovereenkomst te voegen.
U kunt bij het einde van de tijdelijke huurovereenkomst overwegen een verlenging van de vergunning aan te vragen bij de gemeente (mits mogelijk). Of u kunt met de huurder bespreken dat de woonruimte uiterlijk op de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst ontruimd moet zijn. Zo wordt voorkomen dat de huurder straks ongemerkt in het gebouw blijft zitten, en de tijdelijke huurovereenkomst automatisch een reguliere huurovereenkomst wordt. De keuze die u maakt, zal uiteindelijk afhangen van het proces van de transformatie van het gebouw.
7:290-bedrijfsruimte
Deze bedrijfsruimtes zijn voor het publiek toegankelijk, en het product of de dienst wordt direct in de bedrijfsruimte geleverd. Voorbeelden zijn winkels, restaurants, cafés, afhaaldiensten, hotels en campings. De huurovereenkomst wordt gesloten voor tenminste vijf jaar. Indien de huurovereenkomst niet wordt opgezegd, dan wordt de huurovereenkomst automatisch met vijf jaar verlengd. Er geldt een opzegtermijn van 1 jaar. De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen indien hij de wettelijke opzeggingsgronden in acht neemt. Deze opzeggingsgronden gelden niet voor de huurder.
De wet maakt het mogelijk dat u voor deze bedrijfsruimte een huurovereenkomst kan sluiten voor korte duur, namelijk voor maximaal twee jaar. U kunt bijvoorbeeld een ruimte in de plint van een gebouw voor twee jaar als 'pop-up store' verhuren. U hoeft bij de opzegging van de huurovereenkomst de wettelijke opzeggingsgronden noch de opzegtermijn van 1 jaar in acht te nemen. Let wel op dat u tijdig de huurovereenkomst opzegt, anders zit u automatisch vast aan een huurovereenkomst van vijf jaar.
7:230a-bedrijfsruimte
Deze bedrijfsruimtes vormen de zogenaamde restcategorie. In dit geval kunt u denken aan kantoorruimtes, of aan een praktijkruimte van een fysiotherapeut. Voor deze bedrijfsruimtes gelden geen wettelijke huurtermijnen. Evenmin gelden er wettelijke opzeggingsgronden voor de verhuurder. De opzegtermijn voor zowel de verhuurder als huurder is tenminste 1 maand.
Dit betekent dat u ook voor deze categorie bedrijfsruimtes een huurovereenkomst voor een korte termijn kunt sluiten. Indien u de huurovereenkomst opzegt, is het van belang de datum van ontruiming van het pand aan te zeggen. Een huurder geniet vanaf de datum waartegen ontruiming is aangezegd ontruimingsbescherming van twee maanden, met de mogelijkheid tot verlenging van maximaal een jaar.
U heeft het gelezen, het is mogelijk om tijdens of voor de transformatie van een leegstaand gebouw, het gebouw in zijn geheel of delen hiervan tijdelijk te verhuren. Doe hier uw voordeel mee!
Tot slot breng ik graag bij u onder de aandacht dat wij op donderdag 24 september 2015 van 15.00 uur - 18.00 uur het seminar 'Transformatie' organiseren. In een interactieve sessie met verschillende casusposities leggen wij uit hoe u de functie van een gebouw snel en eenvoudig kunt wijzigen. U kunt zich tot 17 september 2015 aanmelden. Klik hier om u aan te melden.
Anke Groffen advocaat bij Holla Advocaten, a.groffen@holla.nl , 088 44 02 400
Laatste nieuws
- 19-04-2024 15:30 Ruim 150 verouderde woningen in Roelofarendsveen maken plaats voor nieuwbouw
- 19-04-2024 15:20 Projecten voor sociale woningbouw stranden door Groningse parkeernorm
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
- 19-04-2024 14:00 Rheden krijgt 200 flexwoningen op bedrijventerrein Haveland
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.