Het zit er op. Cees van Bemmel maakt na tien jaar als hoogste man van bouwer/ontwikkelaar Van Wijnen plaats voor de nieuwe generatie. Met VJ blikt hij terug op een loodzwaar decennium waarin de crisis een onverwachte hoofdrol kreeg toebedeeld maar die het bouwbedrijf ook nieuwe kansen gaf. “Dat ik elk jaar met veranderingen te maken kreeg, was de enige constante factor in al die jaren”, zegt Van Bemmel.

Nog even en dan draagt Cees van Bemmel (64) per 1 september het stokje over aan Edwin van den Berg (44). Was het moeilijk een goede opvolger te vinden? “Nee”, zegt Van Bemmel beslist, “dat was een fluitje van een cent. Wat ik kan, kan iedereen.” Het tekent zijn bescheidenheid. Een afscheidsinterview geven, Van Bemmel lijkt er zich wat ongemakkelijk onder te voelen want hij is de man er niet naar om hoog op te geven van zijn eigen prestaties in het afgelopen decennium.

Zorgen voor interne competitie
Liever laat hij de talloze gerealiseerde projecten van Van Wijnen voor zich spreken. Het jongste nummer van het kleurrijke bedrijfsblad ‘Op de Korrel’ komt op tafel en Van Bemmel toont de talloze foto’s van ondertekeningen, contracten en intentieverklaringen op de laatste Provada waarin projecten in Nederland en Duitsland werden bekrachtigd. “Kijk, dat doen wij liever op de Provada dan een dure borrel te organiseren. Zo zorgen we ook voor een interne competitie tussen de vijf regio-afdelingen van Van Wijnen om zoveel mogelijk te laten zien wat ze bereikt hebben.”

Van Bemmel is blij dat hij bij zijn aanstaande vertrek de opgaande lijn van zijn bedrijf weer kan waarnemen. Terugkijkend op zijn directievoorzitterschap beschouwt hij de vastgoedcrisis in de periode 2009-2014 als de meest zware maar ook meest leerzame tijd. “Het was eigenlijk een heel goede tijd. Je hoefde niets te bedenken, door de crisis ging alles vanzelf.”

Het zorgde ook dat Van Bemmel een nieuwe bezigheid leerde: golf spelen. “Als je niet oppast word je door de vastgoedcrisis geleefd en ben je minder met je vak bezig dan wenselijk. Tijdens het golfen kun je geen ruzie met jezelf krijgen en kon ik voldoende tijd nemen om na te denken hoe we Van Wijnen nog slagvaardiger konden maken. Zo hebben we de interne organisatie strakker weten te maken met betere aansturing van teams. Daarnaast hebben we veel goede jonge mensen op belangrijke posities in ons bedrijf weten te zetten.”

Crisisdividend
Maar het belangrijkste crisisdividend voor Van Wijnen was het ontdekken en implementeren van nieuwe markten en segmenten. Die anders nooit vanzelf naar boven waren opgeborreld. “We zijn ons ten eerste gaan richten op meer kleinere projecten. Daarnaast hebben we nieuwe markten ontdekt. Zoals de nieuwbouwwoningmarkt in Amsterdam (waarover Van Bemmel verderop in dit interview een kritische noot aan wijdt). Ook hebben we ingezet op onderhoud als nieuwe activiteit van Van Wijnen.” Dat klinkt niet als een activiteit die bouwers groot maakt, maar Van Bemmel onderstreept het belang hiervan. “We hebben op dit moment een portefeuille van maar liefst 100.000 woningen die wij in onderhoud hebben. Onderhoud moet je heel breed zien. Het gaat ook over het verduurzamen van bestaande woningen, het samenvoegen van woningen en mutatie-onderhoud wanneer een huurder vertrekt en een nieuwe komt. Onderhoud is nu heel belangrijk voor ons, we halen er steeds meer omzet uit. Het is eigenlijk een schande dat we de crisis nodig hebben gehad om als bedrijf andere dingen te leren ontdekken.”

Op welke projecten is Van Bemmel nu het meest trots? Hij aarzelt en geeft aan dat hij het meest op heeft met de talloze kleinere projecten die onder zijn leiding met succes zijn gerealiseerd. “We hebben veel liever meerdere kleinere projecten dan één groot project. De faalkosten zijn gemiddeld ook veel lager. Juist dankzij de vele kleintjes, konden wij enkele hele grote doen.” Ter illustratie loopt Van Bemmel naar een muur in zijn werkkamer in het Baarnse hoofdkantoor en wijst op een grote ingelijste foto van Campus Diemen Zuid. Bij dit enorme, vorig jaar opgeleverde, kantoortransformatieproject heeft Van Wijnen in opdracht van ontwikkelaar Snippe Projecten de lege kantoren omgebouwd tot een geslaagde studentencampus met bijna 1000 woningen waar nu wachtlijsten voor staan.

In Baarn zelf is de geslaagde transformatie van de voormalige broodbelegfabriek van De Ruijter naar koopwoningen in 2009 een project waar Van Bemmel met genoegen op terugkijkt. Dat geldt ook voor de bouw van de 60.000 m2 grote Achmea Campus Apeldoorn. “Dit was één van de zeer weinige grote kantorenprojecten van ons. Ik weet niet of we dit in deze tijd opnieuw zouden doen.” Wat verder weg beschouwt Van Bemmel het op eigen risico ontwikkelde vakantiepark Winterberg in het Duitse skigebied en die later aan Landal is verkocht, ook als een geslaagd project.

Ontslagrondes moeilijk maar noodzakelijk
Het moeilijkst in de afgelopen jaren vond hij de verschillende noodzakelijke ontslagrondes waarin afscheid moest worden genomen van goede en gewaardeerde medewerkers. “Dat was niet makkelijk. Ga er maar aan staan om in crisistijd wanneer je ontslagen bent, weer een nieuwe baan te vinden.” In aantallen valt het enigszins mee: een paar honderd op een bedrijf dat nu circa 1400 medewerkers telt.

“Om contact te houden met de ontslagen medewerkers uit de eerste ontslagronde, bleven ze opgenomen in ons bestand, kregen het bedrijfsblad toegestuurd en waren ervan verzekerd dat als de markt weer zou aantrekken, zij het eerst zouden worden gebeld voor een nieuwe job bij ons. Dat werd echt gewaardeerd.”

Hoe kijkt Van Bemmel terug op zijn contacten met de banken bij wie hij gemiddeld om de drie jaar om de tafel moest zitten? Die zijn positief. “Mijn ervaring met banken is dat je altijd de gemaakte leningafspraken zoals convenanten met hen moet nakomen. Dan krijg je de banken makkelijker mee in situaties wanneer het een keer minder gaat.” Wat hij steevast probeerde is om voor bestaande en nieuwe leningen een zo lang mogelijke looptijd af te spreken.

Afspraken met banken nakomen
Over de rol van huisbank Rabo die tevens voor ruim 40% aandeelhouder is bij Van Wijnen, is Van Bemmel zeer te spreken. “Ook al is Rabo aandeelhouder, van gedwongen winkelnering is nooit sprake geweest. Wij konden voor alle projectfinancieringen met de bank in zee die op dat moment de beste offerte had. En dat was heus niet alleen de Rabo.” Het komt er bij de banken op neer dat je als ondernemer nooit de halve waarheid aan hen moet vertellen. “Dan vallen er prima afspraken met banken te maken. Ook wanneer het moeilijk wordt.”

Welke trends ziet hij de komende jaren opdoemen? “De Vinex-locaties komen weer terug. In de grote steden wordt het wonen veel te duur voor de meeste consumenten. Er is behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties dichtbij de grote steden. Ik verwacht daarom groei van het aantal nieuwe woningen in plaatsen als Almere, Lelystad en de Bloemendalerpolder bij Weesp.” Over de dun bevolkte gebieden is hij duidelijk. “In het noorden en het oosten van ons land blijft de bevolking krimpen. Ook komen steeds meer boerderijen leeg te staan. Daar hoef je geen nieuwbouw te plegen.”

Maar onderhoud blijft overal nodig. Van Bemmel noemt de kort geleden verworven grote opdracht van de NAM om 300 beschadigde woningen in het aardbevingsgebied in Noord-Nederland voor een ton per woning te herstellen, bouwkundig te versterken en verduurzamen. “Toch een mooi project ter waarde van €30 miljoen.”

Vervelen zal Van Bemmel zich zeker niet na 1 september wanneer hij officieel terugtreedt. Hij blijft de eerste maanden nog zo’n twee dagen in de week bij Van Wijnen verbonden als adviseur. Dat komt vooral neer op het inwerken van de nieuwe directie. “Daarnaast heb ik met bevriende relaties nog interessante projecten lopen in Canada, daar wil ik meer tijd in gaan steken.”

'Leer van de crisis!'
Bij het naderend einde van het interview benadrukt Van Bemmel dat hij vooral verwacht dat de jongere generatie bouwers bij de huidige aantrekkende markt zichzelf beter leren te ‘verkopen’ bij het aannemen van nieuwe projecten. “De salarissen dienen een reflectie te zijn van de gelopen risico’s. Die verhouding was lange tijd zoek.” Als laatste waarschuwing zegt hij ten slotte: “Maar eigenlijk hebben we nog weinig geleerd van de laatste crisis. We zien de prijzen stijgen en markten overspannen raken. Er komt dus weer een vastgoedbubbel aan en we doen gek. Dat moeten we tegengaan.”

Rogier Hentenaar