Recent heeft het gerechtshof Amsterdam een interessante uitspraak gedaan, die de verhuurder van winkelruimte extra “speelruimte” geeft en een waarschuwing vormt voor huurders. Het hof oordeelde dat de verhuurder die een huurovereenkomst had opgezegd én waarvan de huurder de opzegging niet accepteerde, de opzegging mocht intrekken en de huurovereenkomst daarmee (5 jaar) doorloopt. Een zeer interessant en nuttig artikel van de hand van Bart Sprangers en Arjan Endhoven van BDO. 

Wat was er aan de hand?
Unibail-Rodamco (hierna: Unibail) verhuurde aan retailer Forecast een winkelruimte in het winkelcentrum Stadshart in Amstelveen. Unibail heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens een voorgenomen renovatie van het winkelcentrum tegen 31 december 2014. Zoals te doen gebruikelijk accepteerde de huurder de huuropzegging niet en eiste (onder meer) een aanzienlijke beëindigingsvergoeding in ruil voor haar medewerking. Toen partijen geen overeenstemming wisten te bereiken, heeft Unibail kenbaar gemaakt de opzegging in te trekken, waarmee de huurovereenkomst doorloopt tot 1 januari 2020. De rollen werden nu plots omgekeerd en Forecast wilde vasthouden aan een huurbeëindiging per 31 december 2014, Unibail vordert echter in kort geding dat het Forecast wordt verboden om het gehuurde te ontruimen. En met succes.

Wat zegt het gerechtshof?
Het gerechtshof overweegt dat bij een opzegging van de huurovereenkomst van 290-bedrijfruimte (zoals winkelruimte en horecaruimte) de huuropzegging niet automatisch leidt tot het einde van de huurovereenkomst; immers wanneer de huurder niet instemt met de huuropzegging, dan is het aan de verhuurder om een vordering bij de kantonrechter in te stellen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Daar komt bij dat de wet (in artikel 7:297 lid 3 BW) bepaalt dat een verhuurder een dergelijke huurbeëindigingsvordering nog kan intrekken indien de verhuurder de door de rechter vast te stellen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te hoog vindt. Het gerechtshof overweegt, dat de wetgever bedoeld heeft dat de verhuurder in dat geval ook de bevoegdheid moet hebben opzegging in te trekken.

Het gerechtshof oordeelt dat nu Forecast niet met de huuropzegging heeft ingestemd, Unibail de huuropzegging kon intrekken. Aangezien Forecast niet zelf had opgezegd was Forecast weer voor een periode van 5 jaar (tot 1 januari 2020) gebonden aan de huurovereenkomst.

Let op!
De voorstaande uitspraak ziet enkel op de intrekking van een huuropzegging door de verhuurder van 290-bedrijfsruimte. De opzegging door een huurder resulteert namelijk altijd in de beëindiging van de huurovereenkomst; intrekking van deze “eenzijdige rechtshandeling” is immers niet mogelijk. Intrekking is ook niet mogelijk voor verhuurders van overige (230a)bedrijfsruimte (zoals kantoren en magazijnen); opzegging door de verhuurder leidt immers tot het einde van de huurovereenkomst en de huurder kan enkel aanspraak maken op ontruimingsbescherming. Voor woonruimte geldt echter een soortgelijke bepaling als voor 290-bedrijfsruimte; ook een verhuurder van woonruimte heeft het recht (artikel 7:275 lid 2 BW) een eenmaal gestarte ontbindingsprocedure (en daarmee de opzegging) alsnog in te trekken.

Voor de praktijk
Deze uitspraak geeft verhuurder meer speelruimte/onderhandelingsmacht, in het bijzonder bij de opzegging van een huurovereenkomst met een huurder die zelf eigenlijk ook weg wil, maar niet (tijdig) zelf heeft opgezegd, zoals in de voorstaande uitspraak het geval was.
 

Dit artikel betreft het prestatieveld ‘Wet en regelgeving’ uit de BDO Rendementsmonitor. Om uw verbeterpotentieel op een eenvoudige manier kwalitatief en kwantitatief in beeld te brengen heeft BDO de Rendementsmonitor ontwikkeld. Dit instrument toont middels negen prestatievelden het verbeterpotentieel van uw onderneming. De komende maanden publiceren onze specialisten artikelen over deze negen prestatievelden, toegespitst op de vastgoedmarkt. www.bdo.nl/rendement

BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V.
Branchegroep Vastgoed

Mr. Bart Sprangers, Senior Jurist BDO Ondernemingsrecht

T 020-5432100

@ bart.sprangers@bdo.nl

Drs Arjan Endhoven – partner BDO Belastingadvies

T 020-5432100

@ arjan.endhoven@bdo.nl