BLOG: Contractuele positie gemeenteraad onderschat
Wie contracteert met een gemeente moet alert zijn. Het samenspel tussen privaatrechtelijke en publiekrechtelijke bevoegdheden kan de gemeente een lastige contractspartij maken. De gemeente bestaat bovendien uit meerdere bestuursorganen, die verschillende belangen kunnen hebben en nastreven. Dit werd maar al te goed duidelijk voor de VOF Landgoed Hof van Twente in de zaak tegen de gemeente Hof van Twente die leidde tot het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 2015.
De VOF Landgoed Hof van Twente (hierna: Landgoed) heeft het plan een recreatiepark aan te leggen in de gemeente Hof van Twente (hierna: gemeente) bestaande uit 350 bungalows en een 27-holes golfbaan. Tussen 2003 en 2009 is hier uitvoerig over onderhandeld tussen de gemeente en (de voorgangers van) Landgoed. De onderhandelingen vanuit de gemeente werden feitelijk gevoerd door een door het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) aangestelde stuurgroep. Een belangrijke voorwaarde voor het college is het voorkomen van permanente bewoning van de bungalows.
Nadat de gemeenteraad in principe instemt met de komst van het recreatiepark, komt er in januari 2006 een samenwerkingsovereenkomst tot stand tussen het college en Landgoed. Hierin worden onder meer bepalingen opgenomen ter voorkoming van permanente bewoning. Het college zal zich inspannen om het benodigde bestemmingsplan te realiseren. Tevens wordt bepaald dat de later op te stellen realisatieovereenkomst zal worden gesloten onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad.
Uitpondingsverbod
De crux van het verhaal bleek het wel of niet opnemen van een uitpondingsverbod te zijn. Voor Landgoed is dit een breekpunt. Toen de stuurgroep dit verbod uitdrukkelijk uit de eerste versie van de realisatieovereenkomt had geschrapt, leek de weg geplaveid voor de komst van het recreatiepark.
De goedkeuring door de gemeenteraad en daarmee de vaststelling van het bestemmingplan leek een formaliteit, maar een amendement tijdens de raadsvergadering gooide roet in het eten. De gemeenteraad wilde de realisatieovereenkomst niet goedkeuren zonder uitpondingsverbod. Het college nam daarom de voorgestelde wijziging van de realisatieovereenkomst over. Landgoed kon daar niet (direct) mee instemmen. De gemeenteraad verbond daaraan de conclusie dat het dan ook geen zin meer had het bestemmingsplan vast te stellen. Als gevolg hiervan ontbindt het college de samenwerkingsovereenkomst.
Autonome positie gemeenteraad
Landgoed ging eerst in beroep bij de bestuursrechter, maar deze oordeelt dat het niet vaststellen van het bestemmingsplan niet onzorgvuldig is geweest. Uit de al gesloten overeenkomsten vloeit tevens geen verplichting van de gemeenteraad tot vaststelling van het bestemmingsplan. Het is immers de gemeenteraad die deze bevoegdheid bezit en niet het namens de gemeente contracterende college.
Vervolgens ging Landgoed naar de civiele rechter om de gemeente aansprakelijk te stellen voor de door haar geleden en te lijden schade. De gemeente zou volgens Landgoed onder meer in een eerder stadium van de onderhandelingen bij haar het vertrouwen hebben gewekt dat uitponden wel zou zijn toegestaan. De Hoge Raad benadrukt echter dat de gemeenteraad een autonome positie heeft. Wanneer de gemeenteraad een formele positie inneemt in het besluitvormingsproces, ook als hij deze positie ontleent aan een contractueel voorbehoud tot instemming, moet grote terughoudendheid worden betracht bij het aannemen van contractuele gebondenheid. Het bij Landgoed gewekte vertrouwen was dan ook niet door de gemeenteraad gewekt, maar door andere organen van de gemeente.
De les is dus dat men een voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad niet moet onderschatten. Ook niet als de gesprekken met het college voorspoedig verlopen. De publiekrechtelijke aard van een gemeente dwingt men om alle kikkers van de gemeente in de kruiwagen te hebben om de gemeente contractueel te kunnen binden.
Een blog van Simon Olierook, advocaat bestuursrecht bij De Clercq Advocaten Notarissen.
Laatste nieuws
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
- 18-04-2024 12:47 Habion verkoopt 94 sociale huurwoningen aan Den Reast Rentals
- 18-04-2024 12:30 Minister De Jonge: 'Groepswonen is omzeilen WWSO'
- 18-04-2024 11:17 'Bouwkosten blijven de komende jaren onzeker'
- 18-04-2024 11:09 Een op de vijf shopt online door wachtrij in de winkel
- 18-04-2024 10:36 Voormalig fabriekscomplex in Middelstum (Groningen) verkocht
- 18-04-2024 10:24 Dura Vermeer, Amvest en Ymere ontwikkelen 450 woningen in Hoofddorp
- 18-04-2024 09:30 Vastned verkoopt Rokin Plaza voor 100 miljoen
- 18-04-2024 08:10 Draisma Bouw realiseert markthal: een indrukwekkend project in houtbouw
- 18-04-2024 08:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 17-04-2024 16:16 Ruimte voor 9.000 woningen in Feyenoord City
- 17-04-2024 14:30 Particuliere belegger koopt 128 woningen en 29 bedrijfsruimten
- 17-04-2024 14:10 Aanbod huurwoningen Barcelona met 14 procent gedaald na huurprijsregulering
- 17-04-2024 13:48 Dura Vermeer herontwikkelt Laanderpoort tot nieuw hoofdkantoor ING
- 17-04-2024 13:07 Voorjaarsnota en vastgoed: Meer inzicht in de planning van nieuwe wetgeving
- 17-04-2024 11:00 Waarom is goed Project Control zo belangrijk bij vastgoedontwikkeling?
- 17-04-2024 10:37 Capital Value ziet tekenen van herstel op woningbeleggingsmarkt
- 17-04-2024 09:46 Paul Twigt Head of Real Estate Management bij Garbe
- 17-04-2024 09:19 Provincie Limburg onderzoekt mogelijkheid woningbouw rondom zes intercitystations
- 17-04-2024 09:17 Iroko ZEN koopt 5.200 m2 in Hengelo via sale-and-leaseback constructie
- 17-04-2024 09:12 Thuiswerkers wonen kwartier verder van werk dan niet-thuiswerkers
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.