Het retentierecht van de aannemer werkt niet alleen tegen de opdrachtgever die niet betaalt (de schuldenaar), maar ook tegen een derde. Bijvoorbeeld een derde die een recht op de zaak heeft verkregen nádat de vordering van de aannemer was ontstaan en de zaak in de macht van de aannemer is gekomen. De wetgever heeft hiermee willen voorkomen dat de schuldenaar de zaak zomaar aan een derde kan overdragen of met een beperkt recht kan bezwaren. Uiteraard dient voor de derde wel duidelijk te zijn dat de aannemer het retentierecht uitoefent. Een mogelijkheid om dit kenbaar te maken is om bij een onroerende zaak het retentierecht in te schrijven in de openbare registers.

Ook kan het retentierecht worden ingeroepen tegen een derde met een ouder recht, zoals een pand- en/of hypotheekhouder(s) of een eigenaar van een onroerende zaak. Dit laatste speelde zich recent af voor de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam.

Uitspraak van de Voorzieningenrechter Rechtbank Rotterdam

Feiten
De Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht en aannemer Breda Bouw hebben een conflict over de uitoefening van het retentierecht door de aannemer. De zaak wordt voorgelegd aan de Voorzieningenrechter in kort geding. De Gemeente is de (juridische) eigenaar van een kavel bouwgrond. Bij overeenkomst van 28 december 2012 heeft de Gemeente dit gedeelte aan verschillende kopers verkocht. Echter, levering van de kavel vond (nog) niet plaats, omdat de kopers nalieten de koopsom te voldoen. De Gemeente was daarom nog steeds eigenaar van de betreffende kavel.

De kopers hadden ondertussen al een aannemingsovereenkomst met Breda Bouw gesloten voor de bouw van een woning. Op 24 januari 2014, ruim twee maanden nadat Breda Bouw met de bouw was begonnen, heeft de Gemeente Breda Bouw aangezegd de bouw te staken. Zij was immers nog steeds eigenaar van de kavel en liet niet toe dat daarop een woning ten behoeve van de kopers zou worden gebouwd.

Uiteraard wilde Breda Bouw wel betaald worden voor het werk dat zij tot dan toe had uitgevoerd. Om die reden heeft Breda Bouw op 27 januari 2014 het retentierecht uitgeoefend op de kavel en dit ingeschreven in de openbare registers. De Gemeente stelde dat Breda Bouw door het uitoefenen van het retentierecht inbreuk op haar eigendomsrecht maakte en onrechtmatig handelde.

Oordeel
Niet in geschil was dat de Gemeente een ouder recht - namelijk het eigendomsrecht - op het perceel had dan Breda Bouw. Op grond van het bepaalde in artikel 3:292 BW geldt dat de aannemer in dat geval toch het retentierecht kan uitoefenen in de volgende twee gevallen: 1) de vordering van Breda Bouw vloeit voort uit een overeenkomst die de kopers bevoegd waren met betrekking tot de kavel aan te gaan, 2) Breda Bouw behoefde - indien de kopers niet bevoegd waren - niet aan die bevoegdheid van de kopers te twijfelen. Daarbij geldt dat het voor de beoordeling beslissende moment, het moment is waarop de aannemingsovereenkomst is gesloten.

De Voorzieningenrechter oordeelde dat Breda Bouw als professionele bouwer bekend wordt geacht met het feit dat zonder toestemming van de eigenaar niet op een perceel mag worden gebouwd. Het lag naar het oordeel van de Voorzieningenrechter dan ook op de weg van Breda Bouw om te controleren of haar wederpartij wel de eigendom had van de kavel. Uiteraard kan niet van Breda Bouw worden verwacht dat zij ieder artikel van de koopovereenkomst tussen de kopers en de Gemeente nagaat. Zij had wel de eigendom van de kavel eenvoudig kunnen vaststellen door raadpleging van de openbare registers. Indien daaruit zou blijken dat de kopers niet de eigenaren zijn van de kavel had Breda Bouw bij die eigenaar navraag kunnen doen naar de bevoegdheid van haar wederpartij. Evenmin mocht Breda Bouw aan de door dezelfde Gemeente verleende omgevingsvergunning voor de bouw, het vertrouwen ontlenen dat de kopers bevoegd waren om over het perceel te beschikken. Deze toestemming van de Gemeente is immers van publiekrechtelijke aard en daarmee niet bepalend voor civielrechtelijke rechtsverhoudingen.

Omdat Breda Bouw de openbare registers had geraadpleegd noch navraag bij de Gemeente had gedaan, werd het haar niet toegestaan haar vordering te verhalen op de kavel met het inmiddels daarop gerealiseerde bouwwerk.

Conclusie
Het retentierecht is een zeer krachtig wapen van de aannemer om zijn vordering betaald te krijgen. De aannemer moet daarbij wel goed opletten of hij dit middel daadwerkelijk kan inzetten en tegen wie. Het is van belang dat de aannemer vóór het sluiten van een aannemingsovereenkomst onderzoek verricht naar de bevoegdheid van zijn wederpartij om de overeenkomst te sluiten. Het (digitaal) raadplegen van de openbare registers van het kadaster is hierbij een eenvoudig, maar belangrijk middel. De uitspraak van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam bevestigt dit eens te meer.

Een blog van Marlies Crommelin van De Kempenaer Advocaten. 
Voor vragen of meer informatie kunt u contact opnemen via 026 3522 820 of
bouwrecht@dekempenaer.nl.