Zoals we weten heeft Building Information Modeling (BIM) de architectuur- en bouwbranche getransformeerd door accuraat en tijdig relevante informatie te leveren over de totale life-cycle van een bouwwerk. Architecten, ingenieurs, aannemers, gebouweigenaren en FM-managers die vandaag beginnen met BIM en de informatiekloof overbruggen, zullen profiteren van de grote voordelen en hun ROI en toegevoegde klantwaarde drastisch zien verbeteren, aldus Fred Janssen, Initiatiefnemer congres BIMopen 2015 | inspirator at 2C management. 

Terwijl het gebruik van BIM technologie voor gebouweigenaren van facility management nog in de kinderschoenen staat, is het enorme potentieel voor een serieuze effectiviteits-verbetering  in deze branche overduidelijk. De uitdaging is om de kloof tussen informatie voor de ontwerp- en realisatiefase en de informatie, nodig voor effectief facilitair management en gebouwbeheer te overbruggen en te verbinden.

Korte historie
De term ‘building information modeling’ (BIM) werd rond 2002 populair. De term ‘BIM’ werd voor het eerst gedocumenteerd in een Engelstalig manuscript van Nederveen en Tolman (TU Delft -1992). De term zelf werd als eerste gebruikt in1986 door Robert Aish. Het rapport “The use of computers instead of drawings in building design” [Eastman’s 1975] beschrijft de werking van een prototype “Building Description System”, dat ideeën herbergt van parametrisch ontwerpen, 2D tekeningen onttrekken aan een 3D model, één enkele geïntegreerde database voor visualisatie en hoeveelheden.

Relatief kort geleden (sinds jaren ‘90) hebben softwarebedrijven software ontwikkeld voor praktisch toepasbare en betaalbare software die binnen het bereik van elke professional ligt. Momenteel gebruikt circa 30% van bouwprofessionals BIM, in Nederland, op enigerlei wijze in hun dienstverlening. In vastgoedbeheer en facility management ligt dit percentage beduidend lager. 

Wat is BIM nu precies?
Fundamenteel omvat BIM twee belangrijke kenmerken:

1. Object intelligentie: de mogelijkheid om data en informatie in onderlinge samenhang te koppelen aan grafische elementen.
2. Drie dimensies: een driedimensionale grafische weergave van bouwwerken in al zijn onderdelen.

Een meer uitgebreide beschrijving: BIM moet zes belangrijke kenmerken bezitten:

• Digitaal;
• Ruimtelijk (3D);
• Meetbaar (kwantificeerbaar, dimensioneerbaar en opvraagbaar);
• Uitvoering (ontwerpgedachte, gebouwprestatie, construeerbaar, met inbegrip van sequentiële en financiële aspecten van middelen en methoden);
• Toegankelijk (voor het gehele bouwteam, eigenaar en gebruiker door middel van een interoperabele en intuïtieve interface);
• Duurzaam (langjarig bruikbaar in alle levensfasen van het bouwwerk). 

Stand van zaken?
Terwijl BIM vaak wordt beschouwd als opzichzelfstaande uniforme technologie is niets minder waar. Heel diverse software ondersteunt ontwerp-, realisatie- en constructiefase. Verplaatsen we ons echter naar de meer complexe eisen van initiatief- en gebruiksfase, dan verlangen deze een grote verscheidenheid aan andersoortige technologieën en software.

Gelukkig zijn velen drukdoende om integratie tussen de vele systemen te realiseren. Het resultaat zal niet één softwarepakket zijn, maar een set van ‘custom-made’ compatible software die de interoperabiliteit van het geheel faciliteren. 

Evaluerend, in het licht van de zes criteria, blijkt de huidige stand van zaken nog niet het volledig potentieel te benutten. Hoewel BIM, digitaal, 3D en meetbaar is, is het nu nog niet volledig toegankelijk voor het hele bouwteam, de eigenaar en gebruiker. Verder is BIM nog onvoldoende duurzaam.

BIM voordelen voor ontwerp
De voordelen voor architecten en ingenieurs zijn aanzienlijk. Ten eerste; BIM software ondersteunt een betere manier van ontwerpen. Binnen de complexiteit van moderne gebouwen, en de moeilijkheden om alle technische documenten in een 2D CAD omgeving voor te bereiden, biedt BIM duidelijk grote voordelen in het managen van alle relevante informatie.

Ten tweede; de mogelijkheid om realistische 3D-beelden en ‘walk throughs’ te maken, maakt visualisatie opeens een zeer handzame tool. Dit biedt zowel ontwerper als opdrachtgever waardevolle informatie, en helpt om eenduidig met elkaar te communiceren.

Ten derde: BIM software ondersteunt verschillende soorten gebouwanalyses, zoals energie- huishouding, bezonning, windhinder, brand, toetsing wet- en regelgeving, enz. Het levert essentiële informatie in een vroeg stadium, zodat juiste beslissingen tijdig en gefundeerd kunnen worden genomen. Dit voorkomt onnodige (faal)kosten later.

BIM voordelen tijdens realisatie
Hoewel de voordelen van BIM tijdens uitvoering minder voor de hand liggen, zijn deze toch bijzonder aansprekend. Ten eerste: de mogelijkheid om voortgangsfasen te volgen is waardevol voor coördinatie. Voor aannemers zijn BIM-tools dan ook zeer effectief, in het bijzonder bij grote(re) projecten in stedelijk gebied waar altijd ruimtegebrek is. ‘Just in time’ delivery wordt opeens bereikbaar.

Ten tweede: software tools voor ‘clash detection' voorziet in mogelijkheden om vroegtijdig fouten en tekortkomingen in het ontwerp te signaleren en stelt het team in staat tijdig meer kost effectieve besluiten te nemen.

BIM voordelen voor facility management (FM)
Terwijl BIM zijn waarde eerder al heeft bewezen komen nu pas de eerste technologische oplossingen voor facility management en gebouwbeheer op de markt. We pikken er zes aandachtsgebieden uit: 

1.         Preventief onderhoud

Informatie over (materiaal) technische toepassingen en installaties in BIM-modellen is waardevol bij het creëren van de database voor preventief onderhoud. Installaties die regelmatig onderhoud en inspectie behoeven, zoals CV, ventilatie, airconditioning, koeling en veiligheidsvoorzieningen, zijn van bijzondere betekenis.

2.         Ruimte management

BIM-modellen vormen een nuttig uitgangspunt voor het beheer van ruimten en bezetting. Organisaties die grote hoeveelheden kantoorruimte hebben zullen profiteren van deze informatie. Door integratie van gebouwgegevens met HR-gegevens, kunnen organisaties onbezette m2 kantoorruimte drastisch verminderen en zo een grote reductie van uitgaven op onroerend goed bereiken.

3.         Energie efficiency

Commerciële en industriële gebouwen zijn verantwoordelijk voor circa 20% van alle energie consumptie. Daarom is het noodzakelijk om alternatieve opties te onderzoeken voor verbeterde energieprestaties. BIM speelt daarbij een belangrijke rol, doordat het analyse en vergelijking van alternatieven meer objectief en realistisch inzichtelijk maakt. Zo kunnen in een vroeg stadium al de juiste besluiten genomen worden.

4.         Continu veranderen

Actuele, accurate tekeningen en gegevens zijn sinds mensenheugenis een uitdaging voor gebouwbeheer en FM. Hoewel BIM er niet voor zorgt dat alle gegevens als vanzelf correct zijn, biedt BIM twee voordelen ten opzichte van traditionele 2D-CAD:

• BIM biedt eenvoudig driedimensionaal visualisatie van het gebouw en zijn onderdelen. Dit is voornamelijk van belang voor het inzichtelijk maken van installaties, mechanische systemen en de inpassing in de omgeving. Om een indruk hiervan te krijgen klik [hier].
• BIM modellen kunnen zeer uitgebreide data over opbouw, afwerkingen, herkomst, onderhoud, gebruik, kosten, planning, schoonmaak, enz. bezitten.

5.         Life cycle management

‘Duurzaamheid’ heeft het imago van gebouwbeheer sterk verbeterd. Eigenaren realiseren zich dat dit zowel economisch als ecologisch zinvol is. BIM biedt grote waarde bij het beheer van relevante data over de gebouwstatus en vergemakkelijkt analyse van alternatieven. 

6.         Gebouwbeheersystemen

Gebouwbeheersystemen (GBS) kunnen real-time data en controle van bijvoorbeeld hoogstaande elektrische en mechanische systemen leveren. Ervaring leert dat effectief gebouwbeheer van cruciaal belang is voor het bereiken van de potentieel meest optimale energiebesparing. Hoewel nog in de kinderschoenen, een integratie van BIM met GBS zal aanzienlijke voordelen opleveren, in het bijzonder voor technische gebouwen, zoals ziekenhuizen en laboratoria.

Uitdagingen?
Hoewel BIM potentieel enorme voordelen herbergt voor facility managers en gebouweigenaren, zijn er toch ook uitdagingen te overwinnen.

Het besluit welke informatie te genereren

Hoewel BIM het gemakkelijker maakt om relevante informatie te genereren, dienen er nog steeds inspanningen verricht te worden om de informatie ‘up to date’ te houden en in te voeren. Voor sommige informatie wegen de kosten om dit te realiseren eenvoudig niet op tegen de opbrengsten.

Verandering in de te leveren prestaties

De uitdaging voor FM en eigenaar is om contracten op te stellen, die voldoende specifiek zijn om de gewenste informatie aangeleverd te krijgen. Ontwerpdata is niet hetzelfde als ‘as-built’ informatie.

Als architecten en aannemers beschrijven materialen en componenten veelal algemeen. Uiteindelijke selectie, inkoop en toepassing van bouwstoffen wordt hoofdzakelijk door de hoofdaannemer bepaald. Uitgaand van contractstukken en ontwerpcriteria, wordt de aannemer zo de ruimte geboden om de meest economisch voordelige aanbieding te kunnen doen. Hoewel procedures verlangen dat concrete documenten aan de opdrachtgever worden geleverd bij afronding van het project, vindt dit veelal plaats in de vorm van hard-copy en gescande documenten. BIM heeft de potentie om van aannemers ‘as-built’ BIM-modellen, als onderdeel van de oplevering, te verlangen. Er zijn echter voldoende uitdagingen in het exact definiëren van wat nu de beste manier is.

Verandering in FM vaardigheden
Om de echte voordelen van BIM te bereiken, dient FM een zeker kennisniveau en bekendheid met de BIM te ontwikkelen. Meer specifiek: facility managers zullen vaardigheid in informatiebeheer moeten ontwikkelen, leren hoe het belang van verschillende soorten informatie te beoordelen en procedures vaststellen om de informatie correct aangeleverd te krijgen en actueel te houden.

Verandering in relaties
Hoewel BIM gebruikt kan worden in een traditionele aanbesteding, heeft het extra waarde wanneer architect, ingenieurs én aannemers gezamenlijk deel uitmaken van het BIM-team. Zo kan kennis over materialen, logistiek, uitvoering en kostprijs tijdig zijn plaats vinden in het ontwerp, nog voordat het plan geconcretiseerd is en wordt zo de meest optimale vorm van prijs en kwaliteit gevonden. Aanbesteden levert alleen de goedkoopste prijs aan de voorzijde van het proces en is een ‘doos van Pandora’ aan de achterzijde. Vandaar dat andere vormen, zoals DBMF(O), EMVI, onderhandelingsaanbod en geïntegreerd project delivery door BIM worden gestimuleerd. Samenwerken en integratie leveren nu eenmaal meer op.

Samenvatting
BIM technologie toegepast in FM en Beheer en Onderhoud staat nog in de kinderschoenen, en wordt steeds meer verfijnd. Er zijn echter nu al voldoende voordelen te behalen om inspanningen te rechtvaardigen. Architecten, ingenieurs, aannemers, gebouweigenaren en FM-managers die vandaag beginnen met BIM en de informatiekloof overbruggen, zullen profiteren van de grote voordelen en hun ROI en toegevoegde klantwaarde drastisch zien verbeteren.

Fred Janssen is initiatiefnemer congres BIMopen 2015 | inspirator at 2C management

Op 8 oktober 2015 is het congres BIMopen 2015, met als thema: Van Ontwerp naar Beheer; zie www.bimopen.nl. Tijdens deze dag wordt bovenstaande problematiek breed besproken en vanuit verschillende disciplines toegelicht. Sprekers uit de gehele keten delen hun kennis en ervaring.