Wet afnemend grensnut ook voor WOZ waardering (onder)grond: Toets uw WOZ-beschikking 2015!
Veel gemeenten hanteren een zogenaamde ‘grondnota’, een overzicht van het reeds vastgestelde en het gevoerde grondbeleid. Anderzijds worden in de nota de stand van zaken en de ontwikkelingen met betrekking tot het grondbeleid en de daaraan verbonden risico’s belicht. De nota is vaak ook leidraad in WOZ waarderingen. Maar niet altijd terecht!
Voor de waardering van de (onder)grond van instellingen in de gezondheidszorg (ziekenhuis-, verpleeg- en verzorg instellingen) stellen gemeenten zich op het standpunt dat de waarde moet worden afgeleid uit de ter plaatse geldende grondnota. In die nota staan de prijzen vermeld waarvoor de gemeenten die gronden uitgeeft. Die prijzen zijn ook maatgevend voor de WOZ waarderingen. Gemeenten blijken niet bereid daarvan af te wijken, ook niet als het gaat om relatief grote kavels. Regelmatig is daarover geprocedeerd. Tot voor kort zonder resultaat.
Recent verscheen een uitspraak van de Hoge Raad die een ommekeer lijkt in te leiden. Voor het eerst geeft de belastingrechter aan, dat bij de waardering van gronden de wet van het afnemende grensnut van toepassing is. Dat biedt goede mogelijkheden om de WOZ waarden 2015 (wederom) te toetsen waarbij, nu met steun van dit arrest, ook weer bijzondere aandacht moet worden besteed aan de wijze van waarderen van de (onder)grond. Het is weer wat moeilijker voor gemeenten om in een discussie daarover enkel te volstaan met een verwijzing naar het geldende gronduitgifte beleid.
Waarde in het economische verkeer
Voor de toepassing van de Wet WOZ worden gebouwen van instellingen in de gezondheidszorg gewaardeerd op de vervangingswaarde. Belangrijk onderdeel van die waarde is de grondwaarde. Daarover zegt de Wet WOZ dat die waarde dient te worden gesteld op de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen bij een (veronderstelde) aanbieding van die grond. Die prijs dient dan wel te worden vastgesteld met inachtneming van de bestemming van de grond. Op die wijze wordt in feite de waarde in het economische verkeer bepaald.
Normaliter wordt die waarde bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Met andere woorden: zijn er transacties in de markt van gronden met een gelijke bestemming. Dergelijke transacties komen zelden voor en al helemaal niet tussen private partijen. Veelal is de gemeente de enige aanbieder van gronden met een dergelijke bestemming. Zij laten zich bij dergelijke transacties leiden door de uitgifte prijzen als opgenomen in de grondnota. De gemeenten zijn niet of nauwelijks gevoelig voor het verweer dat het aannemelijk is, dat bij transacties waar het gaat om relatief grote metrages, de kopende partij prijsonderhandelingen zal openen, waardoor er uiteindelijk prijzen tot stand zullen komen die niet een op een aansluiten op de prijzen als aangegeven in de grondnota’s.
Jurisprudentie
In het verleden is regelmatig door diverse instellingen in de gezondheidszorg ( en het onderwijs) geprocedeerd over de waarde van de (onder) grond van gebouwen. Tot op heden zonder veel succes. De belastingrechter leek alleen bereid de grondnota geheel of gedeeltelijk buiten toepassing te laten, voor zover uit transacties van soortgelijke gronden zou volgen dat er inderdaad prijzen tot stand komen die afwijken van de prijzen in de grondnota. Dergelijke transacties zijn, als gezegd, niet of nauwelijks voor handen. De belastingrechter lijkt nu wel een opening te bieden om desondanks toch weer eens kritisch naar de grondposities te kijken. De Hoge Raad lijkt het eens met de opvatting van het gerechtshof Amsterdam dat de wet van het afnemende grensnut ook geldt voor WOZ taxaties van (onder)grond, ook als er geen concrete vergelijkingscijfers zijn.
Wat te doen…?
Voor zover u al niet elk jaar de WOZ waarde van uw instelling (laat) controleren is het belang daarvan nu weer verder toegenomen. Er is ruimte om bij de beoordeling ook weer eens kritisch te kijken naar de wijze van taxatie van de grondwaarden. Die waarden vormen immers een belangrijk deel van de WOZ waarde van uw gebouwen.
Dit artikel betreft het prestatieveld ‘Regelgeving’ uit de BDO Rendementsmonitor. Om uw verbeterpotentieel op een eenvoudige manier kwalitatief en kwantitatief in beeld te brengen heeft BDO de Rendementsmonitor ontwikkeld. Dit instrument toont middels negen prestatievelden het verbeterpotentieel van uw onderneming. BDO specialisten publiceren geregeld over deze negen prestatievelden, toegespitst op de vastgoedmarkt. www.bdo.nl/rendement
Auteurs:
mr. Robert van der Lee - robert.van.der.lee@bdo.nl
mr. Roderick de Haas – Roderick.de.haas@bdo.nl
BDO Branchegroep Vastgoed, Lokale Heffingen
Laatste nieuws
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
- 18-04-2024 12:47 Habion verkoopt 94 sociale huurwoningen aan Den Reast Rentals
- 18-04-2024 12:30 Minister De Jonge: 'Groepswonen is omzeilen WWSO'
- 18-04-2024 11:17 'Bouwkosten blijven de komende jaren onzeker'
- 18-04-2024 11:09 Een op de vijf shopt online door wachtrij in de winkel
- 18-04-2024 10:36 Voormalig fabriekscomplex in Middelstum (Groningen) verkocht
- 18-04-2024 10:24 Dura Vermeer, Amvest en Ymere ontwikkelen 450 woningen in Hoofddorp
- 18-04-2024 09:30 Vastned verkoopt Rokin Plaza voor 100 miljoen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.